厦门仁文建设有限公司、厦门万里石股份有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

福建省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）闽民申1451号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。

法定代表人：陈艺生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：廖贵辉、陈燕端，该公司职员。

被申请人被（一审原告、二审上诉人）：***，男，1968年12月30日出生，汉族，住湖南省洞口县××镇××村××组××号。

委托诉讼代理人：苏庆密，福建同翔律师事务所律师。

一审第三人：厦门万**石股份有限公司，住所地福建省厦，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**宏业大厦

法定代表人：胡精沛，该公司董事长。

一审第三人：厦门金帝商贸有限公司，住所地福建省厦门市，住所地福建省厦门市翔安区海城四路**金帝会所iv style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt">
法定代表人：林文质，该公司总经理。

再审申请人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）因与被申请人***、一审第三人厦门万**石股份有限公司（以下简称万**石公司）、厦门金帝商贸有限公司（以下简称金帝商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终5394号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

仁文建设公司申请再审称：（一）一二审法院仅凭借仁文建设公司与***签订的《商品房买卖合同》、仁文建设公司出具的购房款《收款收据》以及《商品房延期交付通知书》，认定仁文建设公司与***之间存在商品房买卖关系，该认定缺乏证据证明。1.仁文建设公司与***签订《商品房买卖合同》只是其代第三人金帝商贸还款（以房抵债）之相关手续，仁文建设公司与***不存在商品房买卖关系。一审庭审过程中仁文建设公司提供的《工程（材料、设备）款购房审批表》、《房屋买受人指定／变更确认函》均明确说明案涉房产是抵给万**石公司的，***只是万**石公司指定的案涉房产备案登记人而己。结合仁文建设公司出具的购房款《收款收据》明确标注“厦门万**石股份有限公司材料款抵房”以及***的陈述“当时万**石公司说有一套抵货款的房子问我要不要，如果要的话可以把房子转给我”,印证案涉房产系仁文建设公司代金帝商贸以房抵债给万**石公司，仁文建设公司与***之间并没有买卖商品房的意思表示。2.二审法院判决认定“万**石公司将其中的一套即案涉房产转由***买受，由***直接将房款支付给万**石公司，对此事实，双方均无异议”错误，仁文建设公司在一二审都已进行了相应的抗辩，即仁文建设公司至今未收到***支付的购房款，仁文建设公司也从未指示***将款项支付给万**石公司。***作为万**石公司指定的案涉房产的备案登记人，与仁文建设公司签订合同，仁文建设公司根据万**石公司的指示向***开具购房款《收款收据》，该相关文件均是为履行万**石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司之间以房抵债合意而签署的系列配套文件，印证仁文建设公司与***之间不存在真实的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权，这是商品房买卖合同关系的基本法律特征。支付购房款是***主要合同义务，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，***没有举证证明其已将购房款支付给仁文建设公司或者其已将款项支付给万**石公司，且仁文建设公司并未指示万**石公司收款，该事实不符合商品房买卖交易的常理，***为此应承担相应法律后果。二审法院片面依据基于以房抵债的系列配套文件（包括《商房房买卖合同》《收款收据》）便认定仁文建设公司与***之间存在商品房买卖关系是错误的。3.仁文建设公司与***2013年8月27日《商品房买卖合同》等系列配套行为不符合商品房交易的惯例，案涉合同成交价格亦低于市场价格。第一，合同第六条“付款方式及期限”第二款约定买受人于2012年3月12日付清房款计人民币柒拾伍万捌仟玖佰零玖元（￥758909)，约定的付款时间早于合同签订时间一年半左右，不符合常规商品房买卖合同的交易习惯，但该约定的付款时间恰恰是万**石公司与金帝商贸公司及仁文建设公司达成的以房抵债合意的时间，一审仁文建设公司提供了《工程（材料、设备）款购房审批表》作为证据，印证该合同的签署系履行以房抵债的手续文件。第二，合同第三、四条约定，涉案房产建设面积99.58平方米，每平方米7621.1元，该价格也低于同时期常规商品房买卖合同成交价格。第三，如上所述，仁文建设公司并未收到***支付的购房款，也从未指示万**石公司收款，即便仁文建设公司开具给***的收款收据也进行了备注“厦门万**石股份有限公司彩礼款抵房”，再次印证案涉房产系仁文建设公司代金帝商贸公司以房抵债给万**石，案涉《商品房买卖合同》只是履行以房抵债的相关手续而已，***对此也是非常清楚的。仁文建设公司提供福建省高级人民法院就仁文建设公司作为再审申请人的与被申请人吕玉琴、第三人汪佳捷商品房预约合同纠纷所依法作出的（2019）闽民再313号民事判决书作为审判参考（见判决书第14-15页），该判决认定仁文建设公司基于以房抵债协议而与债权人易尚昆指定的“买受人”汪佳捷签订相关商品房认购协议书，仁文建设公司虽然向债权人易尚昆指定的“买受人”出具《收款收据》，但不足以依该收款收据认定指定买受人已实际支付“购房款”，判决确认仁文建设公司与债权人指定的买受人不存在真实的商品房预约合同法律关系；该判决书认为“一审法院在汪佳捷未应诉，未主张并举证其实际付款（无论是付给谁）的情况下，以仁文建设公司出具收款收据，并注明是讼争房产的购房款为由，认定即使汪佳捷向案外人支付了1434242元的房屋价款，仁文建设公司出具的收款收据亦是对汪佳捷付款行为的许可或追认，汪佳捷有理由相信案外人的收款行为是代表仁文建设公司的行为，缺乏事实依据。由上，应当认定汪佳捷与仁文建设公司间不存在商品房预约合同法律关系”。如上，本案中仁文建设公司因代金帝商贸还款（以房抵债），依据万**石的指定与***签订《商品房买卖合同》，***关于涉案房产系以房抵债的事实也是清楚的，仁文建设公司与***没有商品房买卖合意，不存在真实的商品房买卖关系，***也未依约向仁文建设公司付款，且未举证证明付清款项，合同约定的付款时间早于合同签订一年半左右，不符合一般商品房买卖的交易惯例，其价格也低于市场交易价格，仁文建设公司与***之间不存在商品房买卖关系。

（二）***知悉涉案房产系以房抵债的结果，其接受万**石公司的指定与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，是执行万**石公司、金帝商贸公司与仁文建设公司以房抵债合意的行为，二审法院认为该合意对***不具有约束力是错误的。1.***作为万**石公司的负责人之一，其了解万**石公司与金帝商贸之间的债权债务关系，并清楚签订合同是履行各方以房抵债合意的行为。一审中，***即表示“其系万**石公司的老员工，也是负责人之一，当时万**石公司说有一套抵货款的房子问我要不要，如果要的话把房子转给我”。其次，如上所述，***与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》付款时间（2012年3月12日）早于合同签署时间（2013年8月27日）一年半多，但该付款时间与万**石公司与金帝商贸公司及仁文建设公司达成的以房抵债合意的时间相符，印证***签署合同是执行以房抵债合意的行为。2.***不存在善意取得情形，也不存在其权益受侵害无法救济的情形。根据《中华人民共和国物权法》及其司法解释的规定，***在明知涉案房产系用于房抵债仍接受万**石公司的指定与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，且在涉案房产未完成登记情况下，***不存在善意取得的情形。如上，***未举证证明其己将款项支付给万**石公司，一审提到“按照合同载明的价款将钱交付给万**石公司，具体说一部分现金支付，一部分通过抵扣应发奖金”，且不说***未举证证明其是否已实际向万**石公司付款，该相关法律后果应由其自行承担。即便***已实际向万**石公司付款，系***与万**石公司之间的债权债务关系，***可另案向万**石公司主张，不存在***权益受侵害无法救济的情形。***作为精神智力正常的成年人应对自己明知涉案房产系以房抵债仍与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》之民事行为及引发法律后果承担责任。

（三）仁文建设公司与***签订《商品房买卖合同》是代金帝商贸公司还款（以房抵债）之相关手续，在仁文建设公司未将案涉房产登记至***名下前，***仅享有抵债的普通债权请求权，而非物权请求权，***无权要求仁文建设公司交付案涉房产。1.如上，因双方未有商品房买卖合意，仁文建设公司签署合同系代金帝商贸偿还债务的方式，案涉房产作为不动产未发生物权变动，仁文建设公司据此仅享有抵债的普通债权请求权，而非物权请求权。按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理案涉房产登记之前，***基于继受取得案涉房产的法定公示要件尚未达成，因而涉案房产物权并未发生变动。根据最高人民法院（2016）最高法民申3620号民事裁定书的观点“以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权”。就本案而言，仁文建设公司虽然与万**石公司指定的备案登记人***签订了用以抵债的《商品房买卖合同》，但既未办理合同备案登记又未交付抵债房产，且未将抵债房产的产权登记至***名下，***据此而享有的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，***对案涉房产不享有物权。2.根据最高人民法院的审判指导意见，债务清偿期限届满后双方达成的以房抵债协议未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》及《民事审判指导与参考一指导性案例》的意见：“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理”。但***可以要求继续履行原债权债务合同，即实际债权人万**石公司仍可以向金帝商贸公司主张未履行部分债权的清偿。至于***与万**石公司之间的债权债务与本案审理无关联，***可以另案向万**石公司主张。

（四）现阶段仁文建设公司及其经营的项目仍处于厦门市政府和厦门市中级人民法院联合监管的状态，仁文建设公司与***签订的《商品房买卖合同》已客观履行不能。仁文建设公司于2012年遭遇债务危机，并在厦门两级法院面临大量诉讼，由此导致大量执行案件。厦门市政府牵头组成跨部门监管小组，对仁文建设公司名下的财产及日常生产经营活动予以监管，仁文建设公司的任何款项支付都应通过监管小组，并由独立第三方进行审核，付款前应经厦门市中级人民法院执行局同意，目前正协商整体解决方案，甚至仁文建设公司员工工资发放也要经过监管小组审批。仁文建设公司提供监管材料清单之《“金帝•中洲滨海城”项目建设资金监管办法》《“金帝•中洲滨海城”项目建设资金监管联合工作小组会议纪要》（2016年5号）作为法院审判参考（因涉及到相关政府部门未作为证据提交），印证案涉“金帝·中洲滨海城”项目目前正处于同安区人民政府、厦门市中级人民法院、厦门市国土资源与房产管理局共同监管之下，监管小组明确“不允许办理Bl-3、10地块抵债类商品房的登记备案”，且以房抵债将侵害申清人其他债权人的合法权益。因此，为履行以房抵债而签订的《商品房买卖合同》在客观上已经无法履行。

（五）仁文建设公司主张逾期交房违约金无法律依据。如上，***基于案涉《商品房买卖合同》对仁文建设公司仅享有普通的债权请求权，而非物权期待权，因此***无权要求申清人向其交付案涉房产，关于逾期交房违约金的承担亦无依据。退一步讲，即使依据《商品房买卖合同》，一审法院查明***未向仁文建设公司支付任何购房款。根据合同附件六第四条第l款的约定，即“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延……在买受人付清应付款和／或违约金后出卖人交付房屋的，仍视为该房屋已在出卖人交房通知载明的交房期限届满之日交付”。因此，***未付款前仁文建设公司有权拒绝交房。退一力步讲，根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，仁文建设公司可以顺延交房282天。

（六）即使仁文建设公司应向***支付逾期交房违约金，***2013年10月1日起至2015年12月16日止的违约金诉求之诉讼时效期间已届满，依法应予以驳回。在此基础上，符合约定的可以顺延交房的天数应予顺延。假设抵债成功或者仁文建设公司与***系商品房买卖合同关系，***要求仁文建设公司承担逾期交房违约金的诉讼请求已部分超过诉讼时效，依法应不予支持。***于2018年12月17日向一审法院递交《民事起诉状》，要求仁文建设公司承担逾期交房违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”，因此***诉清仁文建设公司承担“2013年10月1日起至2015年12月16日”期间的违约金之诉讼时效期间己届满，依法应于驳回。

综上，仁文建设公司与***签订《商品房买卖合同》仅仅系仁文建设公司代金帝商贸还款（以房抵债）之相关手续暨执行以房抵债合意行为，仁文建设公司与***不存在商品房买卖合意，不存在商品房买卖关系，***对仁文建设公司仅享有普通的债权请求权而非物权期待权，在案涉房产未依法办理转移登记的情况下，***不存在善意取得的情形，其无权要求仁文建设公司交付案涉房产，且目前以房抵债因客观上无法履行，与之有关的抵债手续包括但不限于商品房买卖合同依法应予以解除，不应再履行。二审法院在事实认定与法律适用方面均存在错误，特申请再审。

本院经审查认为：（一）因金帝商贸公司拖欠万**石公司货款，经万**石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司三方协商并达成合意，由仁文建设公司提供两套房产以抵扣金帝商贸公司欠万**石公司的债务。之后，万**石公司将其中的一套即案涉房产转由***买受，由***直接将房款支付给万**石公司。虽然，***并未参与万**石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司之间的以房抵债协议达成合意，但万**石公司将其权益让渡予***，仁文建设公司不仅与***签订了《商品房买卖合同》，还向***出具了购房款《收款收据》，并曾向***发出了《商品房延期交付通知书》，表明仁文建设公司已经认可并同意其与***之间双方确立了商品房买卖关系。白纸黑字尚在，仁文建设公司称其与***不存在真实商品房买卖关系，理由不能成立。

（二）本案虽然存在以房抵债（货款）情况，但该以房抵债事实经过已经生效的福建省厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第2301号民事判决和福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第42号民事判决确认，情况不同于最高人民法院（2016）最高法民申3620号民事裁定书中所指出的未经法院生效判决认定的以房抵债情形，也不同于本院（2019）闽民再313号民事判决的情况。

（三）关于仁文建设公司主张***要求支付逾期交房违约金的诉求超过诉讼时效，以及因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，仁文建设公司可以顺延交房282天的问题，因仁文建设公司未在一审期间提出，而在二审期间才提出的，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，二审法院不予支持并无不当。

综上，仁文建设公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回厦门仁文建设有限公司的再审申请。

审 判 长　林国新

审 判 员　徐　琴

审 判 员　陈志辉

二〇二〇年十月三十日

法官助理　齐传楠

书 记 员　钟晓琳

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

(六)原判决、裁定适用法律确有错误的；

(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

(十)未经传票传唤，缺席判决的；

(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。