榆林市大德建筑工程有限责任公司、榆林市大德房地产开发有限责任公司等合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省榆林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕08民终3588号

上诉人（原审被告）：榆林市大德建筑工程有限责任公司，住所地：榆林市榆阳区。

法定代表人：王良，系该公司总经理。

上诉人（原审被告）：榆林市大德房地产开发有限责任公司，住所地：榆林市榆阳区。

法定代表人：李小艳，系该公司执行董事。

二上诉人共同委托诉讼代理人：周峰，陕西长谦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1958年12月13日出生，汉族，陕西省子洲县人，住西安市未央区，系榆林市军分区职工。

上诉人榆林市大德建筑工程有限责任公司（以下简称大德建筑公司）、榆林市大德房地产开发有限公责任公司（以下简称大德房地产公司）因与被上诉人***合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初8852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人大德建筑公司、大德房地产公司的共同委托诉讼代理人周峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

大德建筑公司、大德房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院忽视双方口头协议的履行情况，片面认定上诉人违约，认定不当。2000年底，双方达成口头协议决定共同出资，由大德建筑公司出面，向榆林市榆阳区永乐西村征用土地13.543亩，其中被上诉人***占三分之二股份，大德建筑公司占三分之一股份。后***与大德建筑公司签订《土地股份分配合同书》，对口头出资比例约定作了进一步的约定，《土地股份分配合同书》成立的前提是口头协议的履行，但被上诉人***未履行口头约定内容。最高院在审理该案时，忽视合同对等原则，忽视被上诉人未按照口头协议出资的事实，将口头出资比例约定和《土地股份分配合同书》进行了分割，作出不公正判决。一审法院审理该案时，以最高院民事判决为基础，认定上诉人违约，认定错误。第二，关于折价赔偿价格的确定，应优先考虑双方当事人的意思，在双方当事人协商不能的情况下，综合合同内容及履行情况，从合同补偿的三个角度入手，择一确定，而不是以现有的市场价格确定。即使以现有的市场价格来确定，一审鉴定选择的可比实例是三家新建小区，其房屋使用年限与大德住宅小区差异较大，另一个是这三家小区的基础设施完善程度高于大德小区。一审忽视这些情节，依然采纳鉴定意见，明显不当。

***答辩称，第一，最高院（2014）民提字第36号民事判决已经生效，上诉人只需履行生效判决；第二，大德公司不遵守合约精神，承认《土地股份分配合同书》中约定***占三分之二股权，却擅自将属于被上诉人的房产、物产进行变卖，造成执行困难，给被上诉人带来严重经济损失。至于一审法院的鉴定结果，也是法院委托当地评估机构作出，不应对结果提出质疑；第三，最高院（2014）民提字第36号民事判决的判决内容为6套房屋及整层车库，一审法院在执行过程中由于标的物的丧失才引发后续的诉讼，故一审法院不能擅自更改最高人民法院的判决执行标的物数量；第四，在最高院庭审中，大德公司明确表述给党金梅的房屋与***的股权分配没有任何关系，有庭审笔录为证。

***向一审法院起诉请求：1、依法判令被告折价赔偿原告因擅自处分最高人民法院（2014）民提字第36号民事判决书判决归原告的6套房屋及整层车库目前的市场折价款（具体以鉴定为准）；2、依法判令被告赔偿原告因不履行判决给原告造成的房屋、车库可产生的租赁损失从2003年起（具体以鉴定为准）；3、依法判令被告赔偿原告因不履行判决的迟延履行金损失；4、本案的诉讼费用由二被告负担。

一审法院认定事实：2001年7月22日，***与榆林市大德建筑公司签订《土地股权分配合同书》一份，该合同载明：（一）沿街留足待征路面，商住楼预留深度18米，后院留3米，大德建筑占北面沿街13.54米，***占南面沿街26.9米，按占地面积（包括代征路面）支付生产队购地款；（二）院内所有土地归大德建筑所有，由大德建筑支付购地款；（三）大德建筑作为对***的补偿，在二号楼给***每套173.9平方米单元楼一柱六套（一至六楼，阳台不封闭），包括下面车库，共七层，并由大德建筑给***所指定的人移交房产证、土地证；（四）院内所产生的一切费用由大德建筑支付。2001年8月23日，***与大德建筑就履行《土地股权分配合同书》进行了结算，内容为：***分地2.784亩，向大德建筑付购地款779520元，***当日交594500元，收款收据上加盖大德地产印章，下欠185020元。2001年，党金梅提起诉讼，要求判决其与***离婚，在分割共同财产中涉及到上述2.784亩土地使用权（一、二审判决认定当时尚有争议）和六套单元房与车库问题。榆林市大德房地产公司认为，榆林市中级人民法院作出的（2002）榆民一终字第150号民事判决书确认涉案的六套单元房及2.784亩土地使用权为党金梅和***的共同财产，侵犯了其财产权，向榆林市中级人民法院申请再审。被驳回后，榆林市大德房地产公司继续向陕西省高级人民法院进行申诉。陕西省高级人民法院于2008年7月10日作出（2007）陕民监字第72号民事裁定书，指令榆林市中级人民法院再审本案。2009年10月26日，榆林市中级人民法院作出（2008）榆中法民再字第16号民事判决，认为***对本案争议土地及单元房享有的权利属于期待实现的债权，婚姻案件中将2.784亩土地使用权和六套单元房、车库确认为党金梅和***的家庭共同财产证据不足，撤销了婚姻案件中关于2.784亩土地使用权和六套单元房及车库的判决。在该案再审期间，李德财代表榆林市大德房地产公司与党金梅自行达成调解协议，约定本案所涉单元房中的一套（第三层、房产证号为榆林市房权证2004字第****号、房号为***）归党金梅所有，榆林市大德房地产公司将房产证、土地证、过户证明、钥匙以及因没有配套车库而补偿的5万元交于党金梅。2006年10月，榆林市大德建筑公司以***未按协议约定交付购地款为由提起诉讼，要求确认双方所签订的《土地股权分配合同书》中3.776亩土地股权分配协议终止，并按双方的付款比例分配争议土地使用权。法院终审判决***按实际投资享有与榆林市大德建筑公司争议的2.784亩土地使用权的75%，其余25%由榆林市大德建筑公司享有，同时驳回了榆林市大德建筑公司的其他诉讼请求。***不服该判决，向陕西高级人民法院申请再审。2009年11月29日，陕西省高级人民法院作出（2009）陕民申字第00160号民事裁定书，认为原判决按双方实际出资比例分配土地使用权符合公平原则，驳回了***的再审申请。2010年2月8日，***向榆林市中级人民法院提起诉讼，请求：1.判令榆林市大德建筑公司、榆林市大德房地产公司履行《土地股权分配合同书》第三条、第五条约定，向***交付永乐路大德公司住宅小区2号楼一柱房屋（共六套，每套173.9平方米）和下面车库，并为***所指定的人办理房产证；2.由榆林市大德建筑公司、榆林市大德房地产公司承担全部诉讼费用。榆林市中级人民法院作出（2010）榆中法民一初字第1号民事判决书,判决：驳回***的诉讼请求。***不服一审判决，向陕西省高级人民法院提起上诉，该院作出（2011）陕民一终字第85号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。***向最高人民法院申请再审，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决：一、撤销陕西省高级人民法院（2011）陕民一终字第85号民事判决；二、撤销陕西省榆林市中级人民法院（2010）榆中法民一初字第1号民事判决；三、榆林市大德建筑公司、榆林市大德房地产公司按照《土地股权分配合同书》约定，在二号楼补偿给***一柱房屋（共六套，每套173.9平方米）及地下车库，并为***办理相应房产证。本案一审案件受理费53800元，二审案件受理费53800元，由榆林市大德建筑公司、榆林市大德房地产公司负担。该判决生效后，***向榆林市中级人民法院申请强制执行。该院以涉案一柱房屋所有权已经转移变更在第三人名下，无法按照原判决执行，且申请执行人与被执行人对折价赔偿不能协商一致为由，认为应由***另行起诉，故作出（2015）榆中执字第00388号执行裁定书，裁定终结最高人民法院（2014）民提字第36号民事判决书的执行。故原告提起本案诉讼，并提出前述诉请。本案在审理过程中，原告***向本院提出鉴定申请后，经榆林市中级人民法院司法技术室委托，陕西新东信房地产土地资产评估有限公司于2019年1月2日出具（其他类）司法鉴定估价报告，评定本案所涉六套住宅及五个车库房地产市场价值为755.04万元(二层住宅单价为6550元/㎡、三层住宅单价为6601元/㎡、四层住宅单价为6550元/㎡、五层住宅单价为6500元/㎡、六层住宅单价为6450元/㎡、七层住宅单价为6400元/㎡，2003年至2018年六套住宅及五个车库租金价格共计198.39万元。原告为此花费鉴定费49000元。原告于2019年3月12日向本院提出财产保全申请，请求对榆林市大德房地产公司名下的不动产及榆林市大德建筑工程有限责任公司及其分公司（西安分公司、佳县分公司）、榆林市大德房地产公司的银行账户采取保全措施，并已通过担保公司提供了担保。本院作出（2018）陕0802民初8852号民事裁定书，裁定查封了榆林市大德房地产公司名下的位于榆阳区红山路**号大德商住楼***号（房产证号****）、***号（房产证号**）、***号（房产证号****）、负***号（房产证号0**15**）、负****号（房产证号****）、负**号（房产证号****）、负**号（房产证号****）、负**号（房产证号**）、负**号（房产证号**）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号**）、负**号（房产证号**）、负***号（房产证号***）、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***、负**号（房产证号***）、负**号（房产证号***）房产。并冻结了榆林市大德建筑公司及其西安分公司、佳县分公司和榆林市大德房地产公司的银行账户。

一审法院认为，原被告之间的纠纷源于双方之间所签订的《土地股权分配合同书》,原告至今未取得案涉房产的所有权，最高人民法院作出的判决也是判令由被告给原告交付房产，而非确定房产的权属，故该院应以合同纠纷对本案进行审理。因部分房产被转让，榆林市中级人民法院裁定终结执行最高人民法院的判决。在案涉部分房产已无法向原告交付，且原告仅要求赔偿损失的情况下，本案应就被告不履行合同需承担的违约责任作出裁判。案涉各部分的房产上均已设立独立的建筑物区分所有权，具备单独执行的条件，而且最高人民法院作出的判决涉及具备执行条件的房产，根据民事诉讼“一事不再理”的原则，该院不能再次对该房产作出裁判，原告对此可通过执行程序寻求解决。故对原告有关第七层的单元房及车库的诉请，在本案中不予支持。生效的裁判文书认为原告及其前妻对本案所涉房产所享有的权利属于期待权，不能认定为夫妻共同财产，故未在原告及其前妻之间对该项权利进行确权。被告方的时任法定代表人与原告前妻达成协议后，依约将部分房产转让于原告前妻，显然部分期待实现的财产权利已转化为实际取得的财产权利，若本案仍判决被告承担该部分的继续履行责任，则被告需要面对重复履行的窘境。这明显有违公平原则。故就原告有关第四层的单元房的诉请，该院不予支持。据此，被告仍应就第七层、第四层之外的其余四层单元房的对价损失承担赔偿责任。最高人民法院作出的（2014）民提字第36号民事判决书，判令二被告按照《土地股权分配合同书》约定，在二号楼补偿给原告一柱房屋（共六套，每套173.9平方米）及地下车库，并为***办理相应房产证。因涉案单元房的面积为176.96平方米，其实际面积大于生效判决中要求补偿给原告的单元房的面积，故单元房不能过户而给原告造成的损失，应以鉴定机构评定的房屋单价与每套173.9平方米之积进行计算，故二层（6550元/㎡×173.9㎡）、三层（6601元/㎡×173.9㎡）、五层（6500元/㎡×173.9㎡）、六层（6450元/㎡×173.9㎡）单元房的对价以4538963.9元计。最高人民法院判令二被告履行交付房产的义务，但未要求被告赔偿原告房租损失，故对原告有关房租损失的诉请不予支持。支付迟延履行期间的债务利息是债务人的法定义务，在裁判主文中无需赘言。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由被告榆林市大德建筑工程有限责任公司、榆林市大德房地产开发有限责任公司立即赔偿原告***位于榆林市榆阳区永乐路大德公司住宅小区2号楼第二、三、五、六层单元房的对价4538963.9元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100440元、财产保全费5000元，合计105440元，由原告***负担54630元，由被告榆林市大德建筑工程有限责任公司、榆林市大德房地产开发有限责任公司共同负担50810元。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，故本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的主要焦点为对于案涉房产的对价认定是否过高的问题。

上诉人称最高人民法院（2014）民提字第36号民事判决存在忽视被上诉人未按照口头协议出资的问题，判决错误。因该案件已经最高人民法院作出终审判决，不属于本案审理的范围，本案仅针对于被上诉人起诉的在执行过程中因生效判决确定的执行标的已经由上诉人出卖，需要确定该执行标的的价格，以及被上诉人主张的损失问题，故上诉人的该上诉理由不能成立。

上诉人称一审判决对案涉房产的对价认定过高。经审查，最高人民法院判决上诉人按照《土地股权分配合同书》约定，在二号楼补偿给原告一柱房屋（共六套，每套173.9平方米）及地下车库，并为***办理相应房产证。该判决生效前上诉人将部分房产转让，本院终结执行最高人民法院的上述判决。在案涉部分房产已无法向被上诉人交付，被上诉人仅要求赔偿损失的情况下，一审依据合同纠纷审理本案并无不当，对于上诉人不履行合同需要承担违约责任进行判决并无不当。因上诉人无法向被上诉人补充房屋等，被上诉人要求补偿对价，双方在执行中未能协商确定该补偿对价，被上诉人通过本次诉讼要求上诉人赔偿损失，一审法院通过司法鉴定确定上诉人已经出卖的房屋的在本次诉讼时的市场价值，并据此确定对价补偿标准并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。至于上诉人认为鉴定意见中的市场价格过高，但对此并未提供相应的证据证明，现有证据尚不足以判断该价格过高，应当由上诉人承担举证不能的不利后果。

综上所述，榆林市大德建筑工程有限责任公司、榆林市大德房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费43110元，由上诉人榆林市大德建筑工程有限责任公司、榆林市大德房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　惠东东

审判员　　杨文智

审判员　　张彩莲

二〇二一年九月二十九日

书记员　　高雄飞