青海第二路桥建设有限公司、西宁市城中区海瑞商务宾馆房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）青01民终3220号

上诉人（原审原告）：青海第二路桥建设有限公司，住所地：西宁市南川西路福路巷5号。

法定代表人：陈国玉，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：孔祥军、张翼，青海树人律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：西宁市城中区海瑞商务宾馆，住所地：西宁市城中区南川西路福路巷7号。

经营者：李骏，男，1979年12月17日出生，汉族，住西宁市城北区三其路西园小区132栋331室。

委托诉讼代理人：陈正，青海观若律师事务所律师。

上诉人青海第二路桥建设有限公司（以下简称第二路桥公司）因与上诉人西宁市城中区海瑞商务宾馆（以下简称海瑞宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

第二路桥公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判海瑞宾馆向第二路桥公司支付自2020年1月1日至2021年12月31日期间的租赁费用689197.60元（其中2020年租赁费用为289197.60元，2021年租赁费用为400000元）并以689197.60元为基数支付自2020年1月1日起至2021年7月31日止按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的资金占用利息42528.30元，自2021年8月1日起至款项付清为止的资金占用利息以欠付租赁费用为基数按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算；2．一、二审诉讼费由海瑞宾馆承担。事实和理由：海瑞宾馆欠付2020年、2021年租金共计689197.60元。一审判决未将2020年海瑞宾馆欠缴房租289197.60元及相应的资金占用损失予以认定，系事实认定错误。一审法院仅依据海瑞宾馆提交的青海省宏基交通物业管理有限公司于2020年11月24日出具的证明，第二路桥公司不予认可，作为认定2020年海瑞宾馆租赁费用已付清的证据，属认定事实错误。一审法院认定2020年度房租是否支付，应当由海瑞宾馆出具其已支付租金的付款凭证予以证明，而不能仅依据海瑞宾馆提交的证明就证明2020年租金已缴纳的事实。此外，海瑞宾馆还应承担以689197.60元为基数支付自2020年1月1日起至2021年7月31日止按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的资金占用利息42528.30元，自2021年8月1日起至款项付清为止的资金占用利息以欠付租赁费用为基数按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算。

海瑞宾馆答辩称，青海省宏基交通物业管理有限公司为《中华人民共和国民法典》第五百二十二条规定的履行第三人及其有资格证明海瑞宾馆已经将全部费用支付完毕的主体。其出具证明中显示自2020年之前的所有租金均向青海省宏基交通物业管理有限公司交付并且已由双方认可；租赁合同中有三方盖章，证明第二路桥公司认可青海省宏基交通物业管理有限公司代收房屋租金；青海省宏基交通物业管理有限公司与第二路桥公司均属于青海省公路桥梁有限集团公司控股，他们之间具有利害关系。

海瑞宾馆上诉请求：1．撤销一审判决，并改判驳回第二路桥公司全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由第二路桥公司承担。事实及理由：一、一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》未处于终止履行状态，继而判决海瑞宾馆继续支付租金，属于事实认识有误、法律适用有误。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百四十三条、第五百零九条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》成立并生效，合同双方均要遵守合同的约定；其次，双方签订的《房屋租赁合同》第2.3约定：“租房终止，甲方验收无误后，将押金如数退还乙方，不计利息”。实际上第二路桥公司已经将50000元押金退还海瑞宾馆，负责物业管理的青海省宏基交通物业管理有限公司出具了海瑞宾馆将租期内各项费用全部结清的证明。再次，在双方针对租房终止有明确约定的情况下，双方均按照约定履行了义务，这就能证明房屋租赁合同已经终止履行。最后，双方合同已经处于终止履行状态，海瑞宾馆自2020年始无义务向第二路桥公司交付租金。二、一审法院认为案涉房屋未拆除即符合正常经营条件，属于事实认识有误。西宁市城中区政府已经委托有关鉴定机构对案涉房屋装修剩余价值进行了鉴定。根据要求，对已经鉴定的装修物海瑞宾馆不得自行拆除，要等待政府统一安排。且在支付该补偿前，还要进行复检。海瑞宾馆在不能拆除装修物的前提下，已经将能搬移的部分搬离了房屋，在能力范围内履行了终止合同的义务。正是由于第二路桥公司迟迟未与政府达成协议，导致了征收进度的滞后，继而使得装修物无法被政府拆除。而一审法院认为海瑞宾馆未腾退房屋，继而认定合同继续履行，该认定并未考虑实际情况也没有分析成因，属于事实认识错误。综上所述，一审判决的事实认定与法律适用均有误。请求二审法院依法查明事实，支持海瑞宾馆的上诉请求。

第二路桥公司答辩称，双方之间并未达成房屋租赁合同的合意，双方应当继续履行合同向第二路桥公司支付欠付的租金，理由是双方之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定合法有效。首先，仅依据第二路桥公司向海瑞宾馆退还租房押金50000元，无法认定双方达成终止房屋租赁合同的合意；其次，双方实则也从未达成过终止合意履行房屋交接手续或签订过任何终止房屋租赁合同的协议；最后，从2020年至起诉时，第二路桥公司始终没有放弃向海瑞宾馆催缴房屋租金。综上，海瑞宾馆所主张双方于2020年达成终止房屋租赁合同的合意没有任何证据事实、证据予以佐证；第二、青海省宏基交通物业管理公司于2020年11月24日出具费用结清的证明系错误证明，应当以更正后的情况说明为准，本案中证明仅是青海省宏基交通物业管理有限公司与青海省公路桥梁工程集团有限公司的内部传递文件。且2020年11月25日青海省宏基交通物业管理公司向青海省公路桥梁工程集团有限公司出具的情况说明就是对2020年10月24日出具的证明予以更正，故关于海瑞宾馆房租费用缴纳的事实情况，应当按照情况说明中载明的情况依法支持第二路桥公司的上诉请求；第三、案涉租赁房屋具备正常生产经营条件，在双方未达成终止协议的情形下，海瑞宾馆应当向第二路桥公司支付欠付的租金。一审法院对于该事实认定正确，青海省公路桥梁工程集团有限公司与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，周边商户仍在正常经营，海瑞宾馆房屋其也认可正常使用，且海瑞宾馆也没有向第二路桥公司腾退房屋，其终止经营的情况属于单方面终止合同。请二审法院在查清事实的基础上，依法驳回海瑞宾馆的上诉请求。

第二路桥公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令双方继续履行2017年1月1日签订的《租赁合同》。二、请求判令海瑞宾馆向第二路桥公司支付自2020年1月1日至2021年12月31日期间的租赁费用689197.60元（其中2020年租赁费用为289197.60元，2021年租赁费用为400000元）。三、请求判令海瑞宾馆支付第二路桥公司以689197.60元为基数自2020年1月1日起至2021年7月31日按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的资金占用利息42528.30元；自2021年8月1日起至款项付清为止的资金占用费以欠付租赁费为基数按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算。四、请求依法判令第二路桥公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明事实：2017年1月1日，第二路桥公司、海瑞双方签订了《房屋租赁合同》，该合同中的承租方虽写明为西宁骏杰会议会展服务有限公司，但合同落款签章为海瑞宾馆及其经营者李骏，且实际承租使用人为海瑞宾馆。该合同约定了租赁场地为位于西宁市南川西路福路巷7号院内整体三层楼、用途为酒店、租期为2017年1月1日至2022年12月31日、租房押金50000元；年租金400000元，租金为半年一付，上半年的租金贰拾万元于元月十五日前一次付清，下半年的租金贰拾万元于七月十五日前一次付清；合同还约定了双方的责任及义务、免责条件等；但违约责任约定不明。合同履行中，海瑞宾馆已支付了2021年之前的租金，2021年的租金海瑞宾馆以双方于2020年达成终止《房屋租赁合同》的合意，无须向第二路桥公司缴纳该年度的租金，未向第二路桥公司缴纳。2020年11月16日第二路桥公司通过银行转账向西宁骏杰会议会展服务有限公司转款50000元，第二路桥公司、海瑞宾馆均认为系退还海瑞宾馆的租房押金，但不足以证明第二路桥公司、海瑞宾馆已达成终止《房屋租赁合同》的合意，且第二路桥公司、海瑞宾馆双方未签订终止《房屋租赁合同》的协议，亦未向第二路桥公司腾退房屋。

另查明，西宁市城中区人民政府对海瑞宾馆承租的房屋所在地区虽有拆迁的规划，但具体的拆迁尚未实施，该房屋的所有权人青海省公路桥梁工程集团有限公司与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且海瑞宾馆尚未向第二路桥公司腾退房屋。2020年年初因疫情影响，海瑞宾馆虽暂停过营业，但第二路桥公司已对海瑞宾馆的租金进行了减免；现海瑞宾馆以疫情及拆迁原因，主张第二路桥公司、海瑞宾馆已达成终止《房屋租赁合同》的合意，缺乏证据予以佐证。

一审法院认为：第二路桥公司、海瑞宾馆之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应以合同约定承担义务、享受权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第二款：“合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”及第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案中，海瑞宾馆以其承租的房屋所在地区政府规划要拆迁、第二路桥公司已向其退还租房押金50000元为由，认为第二路桥公司、海瑞宾馆已达成终止《房屋租赁合同》的合意，无须向第二路桥公司缴纳2021年度的租金；第二路桥公司则认为海瑞宾馆承租的房屋所在地区政府虽然规划要拆迁，但具体的拆迁尚未实施，该房屋的所有权人青海省公路桥梁工程集团有限公司与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且海瑞宾馆尚未向第二路桥公司腾退房屋，双方的《房屋租赁合同》仍在履行并未终止，海瑞宾馆应当向其缴纳拖欠的房租，并承担违约损失。经审理查明，第二路桥公司、海瑞宾馆双方未签订终止《房屋租赁合同》的协议，海瑞宾馆承租的房屋所在地区政府虽然规划要拆迁，但具体的拆迁尚未实施，该房屋的所有权人青海省公路桥梁工程集团有限公司与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且海瑞宾馆尚未向第二路桥公司腾退房屋；故海瑞宾馆主张双方已于2020年达成终止《房屋租赁合同》的合意，缺乏证据予以佐证，本院不予采纳。关于第二路桥公司要求双方继续履行2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因双方并未签订终止《房屋租赁合同》的协议，双方约定的租赁期限尚未到期，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且海瑞宾馆尚未向第二路桥公司腾退房屋，合同终止的条件尚未成就，故双方应当继续履行2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，对此本院予以支持。关于第二路桥公司要求海瑞宾馆向第二路桥公司支付自2020年1月1日至2021年12月31日期间的租赁费用689197.60元（其中2020年租赁费用为289197.60元，2021年租赁费用为400000元）的诉讼请求，因2020年的租金海瑞宾馆已向第二路桥公司付清，尚欠2021年的租金400000元未向第二路桥公司支付，根据双方合同约定：租金为半年一付，上半年的租金贰拾万元于元月十五日前一次付清，下半年的租金贰拾万元于七月十五日前一次付清；海瑞宾馆欠付第二路桥公司2021年的租金400000元，应当由海瑞宾馆支付给第二路桥公司，对此本院予以支持，第二路桥公司超出部分的诉求，本院不予支持。关于第二路桥公司主张海瑞宾馆支付第二路桥公司以689197.60元为基数自2020年1月1日起至2021年7月31日按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的资金占用利息42528.30元；自2021年8月1日起至款项付清为止的资金占用费以欠付租赁费为基数按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的诉讼请求，依照相关法律规定，第二路桥公司的主张虽然合法合理，但其计算有误，应予纠正，因海瑞宾馆拖欠2021年度的租金构成违约，依法应当承担相应的违约损失，应当分段计算为：上半年200000元×3.85％÷360天×180天=3850元，加上下半年400000元×3.85％÷360天×180天=7700元，合计11550元，应由海瑞宾馆承担，对此本院予以支持，第二路桥公司超出部分的诉求，本院不予支持。海瑞宾馆还应向第二路桥公司承担自2022年1月1日起以尚欠租金为基数按年利率3.85％计算的违约损失，对此本院予以支持。海瑞宾馆的抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。遂判决：一、第二路桥公司与海瑞宾馆于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、海瑞宾馆于本判决生效后十五日内给付第二路桥公司2021年度的租金400000元及违约损失11550元，合计411550元；三、海瑞宾馆向第二路桥公司承担自2022年1月1日起以尚欠租金为基数按年利率3.85％计算的违约损失；四、驳回第二路桥公司的其他诉讼请求。案件受理费5558元（已减半收取），由第二路桥公司负担2223元，海瑞宾馆负担3335元。

本院二审期间，第二路桥公司提交：关于青海省宏基物业管理有限公司所出具的证明的更正说明一份及情况说明一份（复印件），证明海瑞宾馆欠付路桥二公司2020年租赁费289197.6元。更正证明、情况说明系路桥总公司与宏基物业之间的内部传递文件，因为工作需要，路桥总公司要求物业公司向路桥总公司出具海瑞宾馆租期内的租赁费及水电费的交费情况，该证明以及情况说明并不对外出具，不能达到海瑞宾馆所主张的已经终止合同的证明目的。

海瑞宾馆质证，对更正说明、情况说明的真实性、关联性、合法性均不认可，更正说明与说明两份证据自相矛盾。对方在一审诉讼过程中，并未提交，而是庭后单方向法院提交且未经质证，现其更正说明其单方出具，是有目的性的进行的变更不予认可。

本院在二审审理过程中，审判人员前往西宁市南川西路福路巷7号院内进行勘察，海瑞宾馆未营业，海瑞宾馆亦未腾退租赁房屋。但该地段的商户在正常营业。对青海省宏基交通物业管理有限公司法定代表人姚占德及项目经理李德发进行调查，该公司于2020年11月24日出具证明后，第二天就出具了情况说明。海瑞宾馆暖气费交至2020年2月14日，应海瑞宾馆的要求，把该宾馆暖气停掉，停暖之后，海瑞宾馆就未营业。但未交付房屋，也未予物业公司协商解除合同及终止合同。第二路桥公司、海瑞宾馆质证对调查笔录真实性无异议。

本院认为，第二路桥公司提交的证据，海瑞宾馆质证虽对证据三性均有异议，但结合本院调查青海省宏基交通物业管理有限公司法定代表人及项目负责人，他们认可情况说明、更正说明是其单位出具的事实，故对更正说明、情况说明应予认定。

第二路桥公司除了对合同履行中，海瑞宾馆已支付了2021年之前的租金有异议外，第二路桥公司、海瑞宾馆对一审判决认定的其他事实均无异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。

本案争议的焦点为双方是否达成涉案房屋租赁合同的终止履行的合意，房屋租赁合同是否能够继续履行；路桥公司的一审诉讼请求是否成立的问题。

关于双方是否达成涉案房屋租赁合同的终止履行的合意，房屋租赁合同是否能够继续履行的问题，第二路桥公司在一审中提交了房屋租赁合同以及催缴通知书，拟证明双方按照合同约定的内容，继续履行的合同，没有终止合同的合意，合同处于实际履行状态。海瑞宾馆在一审中提交房屋租赁合同、海瑞宾馆向宏基物业交付租金的转账流水、第二路桥公司退还押金5万元的银行凭证、宏基物业出具的证明，以上证据证明该房屋租赁合同自2020年起终止履行合同。根据一二审审理查明的事实及双方当事人提交的证据显示，首先，双方签订《房屋租赁合同》第2.3约定：“租房终止，甲方验收无误后，将押金如数退还乙方，不计利息”。第二路桥公司虽已将50000元押金退还海瑞宾馆，但负责物业管理的青海省宏基交通物业管理有限公司并未对房屋进行验收，海瑞宾馆亦未与青海省宏基交通物业管理有限公司进行协商解除合同或者终止合同的事实；其次，从第二路桥公司提交向海瑞宾馆催缴房屋租金的通知，海瑞公司认可收到该通知。拟证明第二路桥公司并未与海瑞宾馆达成终止合同履行的合意。再次，青海省宏基交通物业管理公司于2020年11月24日出具费用结清的证明，但在第二天青海省宏基交通物业管理公司作出情况说明，后又在审理本案的过程中出具更正说明，经过调查青海省宏基交通物业管理公司法定代表人及项目经理，认可情况说明及更正说明的真实性，可以证明情况说明就是对2020年10月24日出具的证明更正，故关于海瑞宾馆房租费用缴纳的事实情况，应当按照情况说明中载明的情况进行认定；最后，第二路桥公司、海瑞宾馆双方未签订终止《房屋租赁合同》的协议，海瑞宾馆承租的房屋所在地区政府虽然规划要拆迁，但具体的拆迁尚未实施，该房屋的所有权人青海省公路桥梁工程集团有限公司与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且二审法院经过实地勘查，周边商户仍在正常经营，涉案租赁房屋具备正常生产经营条件。海瑞宾馆也未向第二路桥公司及物业公司腾退房屋。因双方并未签订终止《房屋租赁合同》的协议，双方约定的租赁期限尚未到期，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且海瑞宾馆尚未向第二路桥公司腾退房屋，合同终止的条件尚未成就，故双方应当继续履行2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，海瑞宾馆的上诉请求不能成立，不予支持。第二路桥公司的上诉请求成立，应予支持。

关于第二路桥公司要求海瑞宾馆向第二路桥公司支付自2020年1月1日至2021年12月31日期间的租赁费用689197.60元（其中2020年租赁费用为289197.60元，2021年租赁费用为400000元）的诉讼请求，因2020年、2021年的租金海瑞公司认可未向第二路桥公司支付，根据双方签订合同约定：租金为半年一付，上半年的租金贰拾万元于元月十五日前一次付清，下半年的租金贰拾万元于七月十五日前一次付清；海瑞宾馆欠付第二路桥公司2020年租赁费用为289197.60元，2021年的租金400000元，应当由海瑞宾馆支付给第二路桥公司。第二路桥公司此项上诉请求成立，应予支持。海瑞宾馆此项上诉请求不能成立，不予支持。

关于第二路桥公司主张海瑞宾馆支付第二路桥公司以689197.60元为基数自2020年1月1日起至2021年7月31日按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的资金占用利息42528.30元；自2021年8月1日起至款项付清为止的资金占用费以欠付租赁费为基数按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算的诉讼请求，依照相关法律规定，第二路桥公司的主张合法合理，应予支持。

综上所述，第二路桥公司的上诉请求成立，应予支持。海瑞宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初4933号民事判决第一项即青海第二路桥建设有限公司与西宁市城中区海瑞商务宾馆于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；

二、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初4933号民事判决第四项即驳回青海第二路桥建设有限公司的其他诉讼请求；

三、变更青海省西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初4933号民事判决第二项、第三项即西宁市城中区海瑞商务宾馆于本判决生效后十五日内给付青海第二路桥建设有限公司2021年度的租金400000元及违约损失11550元，合计411550元；西宁市城中区海瑞商务宾馆向青海第二路桥建设有限公司承担自2022年1月1日起以尚欠租金为基数按年利率3.85％计算的违约损失为西宁市城中区海瑞商务宾馆于本判决生效后十五日内给付青海第二路桥建设有限公司2020年度、2021年度的租金689197.60元及违约损失42528.30元，合计731725.9元；西宁市城中区海瑞商务宾馆向青海第二路桥建设有限公司承担自2021年8月1日起至款项付清为止的资金占用费以欠付租赁费为基数按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算。

一审案件受理费5558元，由西宁市城中区海瑞商务宾馆负担；二审案件受理费7473.25元，由西宁市城中区海瑞商务宾馆负担。青海第二路桥建设有限公司预交的11116元费用，退还青海第二路桥建设有限公司。

本判决为终审判决。

审判长　纳　　　　　敏

审判员　    李宏宁

审判员　    张洁琼

二〇二二年一月二十八日

书记员　    李雅琼

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百零六条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

第二百一十二条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。