某某、广东阳江龙达集团股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤17民终1048号 上诉人(原审被告)：***，男，1975年4月27日出生，汉族，住广**省阳江市江城区，现住广**省阳**县。 委托诉讼代理人：***，***恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东阳江龙达集团股份有限公司，住所地广**省阳江市江城区**郊**。 法定代表人：***，该公司总经理。 诉讼代表人：广东阳江龙达集团股份有限公司破产管，住所地广**省阳江市江城区**郊**广**阳江龙达集团股份有限公司内司内。 负责人：**，该破产管理人组长。 委托诉讼代理人：**，广东众君法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东众君法律师事务所律师。 原审第三人：广东阳江龙达集团股份有限公司，住所地广**省阳江市江城区**郊**广**阳江龙达集团股份有限公司内有限公司内。 委托诉讼代理人：**，广东众君法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东众君法律师事务所律师。 原审第三人：阳江市恒财城投。住所地：阳江市江城区**门**路**号购物中心**号楼**楼**侧心1号楼三楼北侧。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人广东阳江龙达集团股份有限公司（以下简称龙达集团）、原审第三人广东阳江龙达集团股份有限公司工会委员会（以下简称龙达工会）、阳江市恒财城投滨海建设有限公司（以下简称恒财公司）租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年8月3日作出的（2016）粤1702民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回龙达集团的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院关于本案诉讼主体的认定错误。1、根据原审法院查明的事实可知，从拍卖成交时起，***所承租的标的物所有权已经移转至恒财公司。根据买卖不破租赁原则，恒财公司是涉案租赁合同的出租人，才是本案适格主体。龙达集团在转让租赁物后不再具有出租人身份，其不具备提起本案诉讼的主体资格，二审法院应当予以驳回龙达集团的起诉。2、原审法院并未对所有权人恒财公司是否同意合同继续履行、是否同意租金由龙达集团收取等事项进行审理查明。二、原审法院认定***逾期交租须承担违约责任错误。1、***与龙达工会于2012年8月31日签订了《厂房租赁合同》，合同期限至2013年9月30日，该合同期限届满后双方未签订新的厂房租赁合同。2、与***签订《厂房租赁合同》的是龙达工会，不是龙达集团，即龙达集团不是合同的一方，无权向***主张租金。3、龙达集团在与***签订《厂房租赁合同》前已处于破产状态，办公地点、时间、人员不定，每到收租时间，龙达工会便派人至***承租的厂房收租，这也是合同双方一贯以来约定的收交租方式。但自2015年起，龙达工会不再派人至***承租的厂房收租。4、2015年1月，***听说所租赁的厂房已于2014年8月被他人（后知为本案第三人）拍卖取得所有权。事实上，经本案原审法院审理查明，从拍卖成交时起，***所承租的标的物所有权为恒财公司所有，但恒财公司未曾通知***确认该事实，也未通知***交租或其他衔接事宜。因此，未能按时交租的过错不在***，不应判决由***承担违约责任。退一步来讲，即使认定***需要承担违约责任，也应当以龙达集团的实际损失为准，原审法院判决***按银行同期同类贷款利率承担违约金过高，二审法院应予以调整。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请支持***的上诉请求。 龙达集团答辩称：一、龙达工会受龙达集团委托出租厂房，龙达集团依法享有出租方的权利，且恒财公司在一审庭审中明确表示不在本案中对租赁财产主张权利。据此，龙达集团的诉讼主体适格，原审法院对龙达集团诉讼主体认定正确。二、***在2013年9月30日租赁期满后仍继续租赁使用租赁物至2014年12月29日，其与龙达集团之间的租赁关系已转为不定期租赁合同关系，龙达集团有权随时解除合同。三、龙达集团虽被法院宣告破产，但因工作需要仍在龙达厂区内设置办公室，并有留守人员值班工作，***称龙达集团“办公地点、时间、人员不定”不是事实。此外，合同明确约定“乙方每月20日前必须到龙达公司财务部付清当月租金……”,据此，***应按约定向龙达公司财务部缴纳租金，而不是龙达工会派人到其承租厂房收租。***拒交租金的理由不能成立，其应支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。四、《厂房租赁合同》明确约定每月租金5100元，***应于每月20日前付清当月租金，逾期不付每日按5‰支付违约金，并且龙达集团有权终止合同，收回租赁厂房。***在2014年12月29日后没有依约支付租金，其行为已构成违约，理应按月租金的5‰承担违约责任。同时，在2015年5月22日、2015年7月20日，龙达集团及恒财公司已共同向***下发书面搬迁通知，要求其于2015年8月1日前搬离。在2015年8月3日***到会参加了要求承租人搬迁的会议。在2015年10月15日，龙达集团委托广东众君法律师事务所向***下发律师催告函要求***搬迁。一审法院酌定由***按同期贷款基准利率的2倍支付违约金给龙达集团，这已经有利于***，考虑到破产工作的实际情况，龙达集团对此没有提出上诉。***长期占用龙达集团的厂房，拒不腾迁，给龙达集团破产工作造成很大的影响，同时也导致龙达集团迟迟未能与恒财公司办理厂房、土地过户的相关手续和不能对买受土地、房产及时占有使用，造成了恒财公司的巨大损失，***主张违约金过高的理由不能成立。综上所述，***上诉理由完全不能成立，请依法予以驳回。 龙达工会述称：与龙达集团的意见一致。 恒财公司述称：同意龙达集团的答辩意见。 龙达集体公司于2016年3月31日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令***立即腾迁并交还占用的车间及仓库房产给龙达集团，包括玻璃钢二车间、配电房、风叶车间、洗洁车间、玻璃钢仓库、玻璃钢产品仓库；2、判令***支付拖欠11个月的租金56100元及违约金48960元给龙达集团；3、判令***赔偿占用房产期间给龙达集团造成的损失每月25000元给龙达集团（从2015年8月2日起计至***交还租赁物时止）；4、本案诉讼费全部由***承担。 原审法院经审理查明：坐落在阳江市江城区**郊**的房地产为龙达集团的财产，领有阳府国用（20××）第1×××3号土地使用权证以及粤房字第1××××14号、1××××04号、1××××05号、1××××10号、1××××13号和1××××**号等多个房屋所有权证。其中土地使用权证记载：土地用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为55910平方米；粤房字第1××××**号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为框架两层，基底面积为696.25平方米，建筑面积为1392.5平方米，附证记载为2车间；粤房字第1××××**号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为砖木平房，基底面积和建筑面积均为570.57平方米，附证记载为风机车间；粤房字第1××××**号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为框架一层，基底面积和建筑面积均为107.61平方米，附件记载为配电房；粤房字第19603**号房屋所有权记载：建筑结构和层数为砖木平房，基底面积和建筑面积均为69.16平方米，附证记载该房为洗洁车间；粤房字第1××××**号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为框架两层，基底面积为696.25平方米，建筑面积为1392.5平方米，附证记载该房是玻璃钢仓库；粤房字第1××××**号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为砖木平房，基底面积和建筑面积均为366.36平方米，附证记载该房系玻璃钢产品仓库。以上六厂房在所有权证记载的房屋合计占地面积为2506.45平方米。 2011年4月28日，阳江市中级人民法院受理了龙达集团破产申请，并指定龙达集团清算组为管理人。 2012年8月31日，龙达工会（甲方）与***（乙方）签订了《厂房租赁合同》，该合同约定：（1）甲方将龙达集团闲置车间及仓库，包括闲置车间、配电房及原***租用的13号仓库，面积约2500平方米租赁给乙方使用；（2）租用的时间暂定为1年，即从2012年10月1日起至2013年9月30日止；（3）每月的租金为5100元，乙方应于每月20日前付清当月的租金，逾期不付每日按5‰收取违约金，并有权终止合同，收回租房，没收押金，不给乙方任何补偿；（4）签订合同时乙方要交清2012年9月以前的欠租，所租用房屋先支付两个月的房租10200元作为押金；（5）甲方种植的果树、花草及绿化等植物为甲方所有，***租赁区域内植物如有损坏或被盗按原有价值5倍罚款；（6）乙方在建筑物砌墙、开门口、打井、搭棚、封闭通道需经甲方同意；（7）租赁期满，如双方不再续租，乙方拆走实际投入的设备，但不得损坏或拆除租赁物；（8）租赁期间，甲方的财产因破产或上级主管部门的要求收回租赁房屋，乙方无条件服从，甲方不给予任何补偿，乙方因搬迁所产生的一切费用由乙方负责；（9）乙方租赁期间不得转租，否则视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，没收押金，甲方不给予任何赔偿。龙达工会经费审查委员会在合同的甲方栏盖章，***在合同的乙方栏签名。由于合同约定租赁标的物为闲置车间、配电房及原***租用的13号仓库，面积约2500平方米，经法庭上质证，龙达集团提供了以上六本产权证，认为***租用的房屋为产权证记载的房产（砖木结构平房三间，框架结构房屋三间），***承认租用了龙达工会砖木结构平房三间，框架结构房屋三间，与龙达集团提供产权证记载的房屋土地面积及结构基本吻，且***亦没有在龙达工会住所地还租赁有其他房产产，故原审法院认定合同约定的租赁标的物为龙达集团提供的六本产权证所记载的财产。 合同签订后，***于2012年9月4日支付了押金10200元和当月的租金5100元及9月前欠租金4000元合共19300元给龙达工会；龙达工会也将租赁标的物交给了***。双方均按合同的约定履行至合同期满。合同期满后，双方再没有继续签订合同，***继续使用该租赁物和交租至2014年12月29日止。 2013年10月21日，阳江市中级人民法院作出（2011）阳中法民二破字第33号民事裁定书，宣告龙达集团破产。 2015年4月23日，阳江市中级人民法院作出（2011）阳中法民二破字第35号民事裁定书，裁定明确了广东中宝拍卖有限公司阳江市分公司拍卖龙达集团所有的位于阳江市江城区北郊岗列**约55910平方米土地使用权以及地上40栋建筑物合法有效，从拍卖成交时起为买受人恒财公司所有，买受人恒财公司应在该裁定书30日内到国土房产管理部门办理产权过户手续。该裁定拍卖的房地产包括了***所承租的全部标的物。但至今龙达集团未将财产交给恒财公司，也未办理产权变更登记手续。 2015年5月22日，龙达集团破产管理人委托广东众君法律师事务所向租户发出《关于搬迁的通知》，通知要求各租户于2015年8月1日之前搬迁完毕。龙达集团将通知**于龙达集团厂内某墙壁。同年8月3日，恒财公司、龙达集团破产管理人、龙达集团留守人员以及各租户召开临时会议讨论租用龙达集团厂房的搬迁问题，会议记录内容为：“……搬迁已通知两个月，8月1日到期，要求到年底前搬，又要求八月十五前搬走。立下10月1日前搬走，但要签承诺书。”该记录上共有六人签名，其中有“肥基”的签名，龙达集团认为“肥基”就是***，***则否认该事实。2015年10月15日，广东众君法律师事务所向***发出《律师催告函》，该函记载：其所受龙达集团破产管理人的委托，分别于2015年5月22日、7月20日向***发出《关于搬迁的通知》和《通知》，通知***于2015年8月1日前搬迁，但至今未搬迁，责令***在收到本通知应即搬迁，否则追究法律责任。***不承认收到上述通知，也不清楚龙达集团将通知**于何处，故至今未搬迁。 庭审中，龙达工会承认其出租龙达集团的财产，是代表龙达集团所为，与***之间的权利义务均由龙达集团承担；恒财公司则不在本案中主张权利，称待龙达集团收回厂房以后再向龙达集团主张。 另查明，中国人民银行最近公布15年期贷款基准年利率为4.75%。 以上事实，有龙达集团提供的《厂房租赁合同》、《收款收据》、《关于搬迁的通知》、中行电子回单、阳滨建函【2015】27号函、(2011)阳中法民二破字第33民事裁定书、（2011）阳中法民二破字第35号裁定书、（2011）阳中法民二破字第3102号裁定书、（2011）阳中法民二破字第3103号执行通知书、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《证明》、会议签到、会议记录、***提供的收款收据等证据，双方当事人对上述证据进行了质证，来源合法，内容真实，原审法院予以确认。 原审法院认为，龙达集团委托第三人龙达工会出租自己的财产，该工会以自己的名义实施民事行为，并已向委托人即龙达集团披露了承租人为***，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，委托人即龙达集团可以行使对受托人即龙达工会的权利。另外，龙达工会出租给***的财产属于龙达集团的财产，虽然该财产已经拍卖，由恒财公司竞得，但龙达集团至今未将财产交付给恒财公司，亦未办理产权变更手续，且恒财公司与龙达集团之间属于买卖合同关系，恒财公司亦不同意在本案中对租赁财产主张权利，故***辩称龙达集团不具有诉讼的主体资格，原审法院不予采纳。 龙达工会受龙达集团委托以自己名义与***签订《厂房租赁合同》，是在双方平等的基础上签订的，除合同约定***对租用区域内的植物如有损坏或被盗按原有价值5倍赔偿属于违反法律规定外，其他均符合法律规定，应认定合法有效。合同生效后，双方已按合同的约定履行至合同期满。合同期满后，双方没有重新签订合同，***继续按原合同交付租金，龙达工会也继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方的交、收租行为应视为龙达工会与***之间变更了原合同为不定期租赁合同。又根据该法第二百三十三条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，龙达集团或龙达工会在合理期限内都可随时通知***解除合同。龙达集团认为其多次通知***腾迁出租赁房屋，但***辩解并没有收到龙达集团的通知，从龙达集团提供的2015年5月22日《关于搬迁的通知》和**《律师催告函》的照片以及会议记录等证据来看，龙达集团的行为并未能推定***收到了龙达集团的通知，也就未能认定2015年8月1日为解除合同日。不过，由于***不交租，以及龙达集团破产处理财产需要而请求解除合同，原审法院应予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，龙达集团请求***交还房屋，原审法院应予采纳。 由于龙达工会与***按照原合同建立了不定期租赁合同，***又没有提出解除合同，将租赁物交回出租人，应依合同约定交付租金，但***交租至2014年12月29日后，至今未交租，已构成违约，应当承担违约责任。龙达集团请求***支付租金并承担违约责任，原审法院应予采纳。租金的计算应从2015年1月1日起至判决履行日止，按每月5100元支付给龙达集团。对于违约金的数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，双方在合同中约定了逾期交租则以拖欠租金额每日按5‰计算并解除合同，没收押金，由于同一违约行为同时约定了违约金和定金，而龙达集团选择由***支付违约金，应尊重龙达集团的选择。但双方约定违约金按每日5‰计算，属于约定过高，应以龙达集团实际损失为基础进行调整。龙达集团迟延收取租金的损失，实为利息损失，应以15年期的逾期贷款利率乘以欠租金额计算出来的利息再上浮30%作为违约金。人民银行公布15年期贷款基准利率为4.75%，而逾期贷款的利率存在各地的标准不一，一般都在基准利率的基础上上浮30%以上不封顶，且存在逾期付息计算复息的规定，据此，原审法院酌定***按同期贷款基准利率的2倍支付违约金给龙达集团，即从2015年1月21日起，第一个月以5100元为本金，以后每个月叠加5100元作为本金计算至还清租金时止，按年利率9.5%计算。以计算违约金的月数设为N，则公式为：违约金=5100×N/2(1+N)×9.5%÷12。***辩称认为其不知道向谁交租，不构成违约的理由不成立。另外，龙达集团请求***支付了租金及违约金，又请求赔偿损失，因违约金及租金已超过了龙达集团的损失，龙达集团又增加赔偿损失，原审法院不予支持。***原已支付的押金在租金中扣除。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第二百三十六条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、解除龙达集团（原签订人广东阳江龙达集团股份有限公司工会委员会）与***签订的《厂房租赁合同》；二、限***在判决发生法律效力之日起十日内腾迁出玻璃钢二车间、配电房、风机车间、洗洁车间、玻璃钢仓库、玻璃钢产品仓库（粤房产权证号分别为：粤房字第1××××**号、1××××04号、1××××05号、1××××10号、1××××13号和1××××07号）；将厂房交付给龙达集团；三、限***在判决发生法律效力之日起十日内支付租金（该租金从2015年1月1日起至判决履行日止每月5100元计算，***已支付的押金10200元在租金中扣除）给龙达集团；四、限***在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（该违约金从2015年1月21日起至付清租金时止，以欠租额按年利率9.5%计算，计算公式为违约金=5100×N/2(1+N)×9.5%÷12，其中N代表违约的月数）给龙达集团；五、驳回龙达集团的其他诉讼请求。一审案件受理费5501元，由龙达集团负担3483元，由***负担2018元。 二审中，各方没有提供新证据。原审认定的基本事实清楚、属实，本院予以确认。 另查明，龙达集团及后来的龙达集团破产管理人的办公场所与***租赁的厂房基本在同一厂区。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，龙达工会受龙达集团委托，于2012年8月31日就租赁龙达集团讼争的厂房事宜与***签订《厂房租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。本案是因租赁合同引发的纠纷，龙达公司作为合同出租方龙达工会的委托人，可直接对***行使《厂房租赁合同》中出租方的权利。***主***集团不是讼争合同的相对方，无权提起本案诉讼的理据不足，本院不予支持。另外，讼争厂房虽然已由恒财公司购买，但至今产权未登记至恒财公司名下，且恒财公司在庭审中明确表示同意由龙达集团向承租方***主张权利，龙达集团在转让租赁物给恒财公司后提起本案诉讼亦符合法律规定。因此，***上诉主***集团不具备本案诉讼主体资格的理据不足，本院不予支持。 本案中，双方按约定履行合同至合同期满后，***继续使用讼争厂房并按原约定支付租金，龙达工会没有异议，但双方没有签订新的合同以确定合同期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《厂房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，但作为出租人，在解除合同时应当在合理的期限之前通知承租人。龙达集团主张提起本案诉讼前已多次通知***解除合同，并提供了一系列证据。综合全案的证据和双方的陈述分析，龙达集团及后来的龙达集团破产管理人的办公场所与***租赁的厂房基本在同一厂区，***理应对龙达公司的破产情况有所了解；***一直在讼争厂房从事生产经营，龙达集团破产管理人又经律师事务所多次向租户发出《关于搬迁的通知》，且**在龙达集团内，龙达集团主张已将该通知送达***的可信性较高；2015年8月3日，恒财公司、龙达集团破产管理人、龙达集团留守人员以及各租户召开会议讨论龙达集团厂房的搬迁问题，该会议记录有相关租户的签名，印证了龙达集团通知各租户解除合同事宜的事实。上述证据相互联系，相互印证，已形成一条证据链条，足以证明龙达集团已在合理期限内通知***解除合同。原审认为龙达集团的行为未能推定其已告知***解除合同事宜欠妥，但确认解除双方的合同，处理结果正确，应予支持。现***从2015年1月1日至今一直没有按约定支付租金，违反了双方的约定；龙达集团破产管理人的办公室一直设置在原龙达集团厂房内，龙达集团也一直与***就搬迁厂房事宜进行协商，不存在***主张租金支付障碍问题。原审综合考虑合同约定的违约金标准和***的过错程度，确定由***对欠付租金按年利率9.5%的标准支付违约金，**了双方的利益，公平合理，本院予以维持。***主张其没有按时支付租金不存在过错及原审确定的违约金过高的理据不足，本院不予支持。 综上所述，***的上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5501元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　龙　　飘 审判员　***国 审判员　姜 玉 华 二〇一七年一月六日 书记员　詹 礼 迪