阳江市兆鸿工贸有限公司、广东阳江龙达集团股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省阳江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤17民终104号

上诉人（原审被告）：阳江市兆鸿工贸有限公司。住所地：广东省阳江市江城区**龙达集团股份有限公司内。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：广东阳江龙达集团股份有限公司。住所地：广东省阳江市江城区北郊**。

诉讼代表人：广东阳江龙达集团股份有限公司破产管理人。住所地：广东省阳江市江城区北郊**广东阳江龙达集团股份有限公司内。

负责人：**，该破产管理人组长。

委托诉讼代理人：**，广东众君法律师事务所律师。

原审第三人：阳江市恒财城投滨海建设有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路333号购物中心1号楼三楼北侧。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，该公司员工

上诉人阳江市兆鸿工贸有限公司（以下****公司）因与被上诉人广东阳江龙达集团股份有限公司（以下简称龙达集团）、原审第三人阳江市恒财城投滨海建设有限公司（以下简称恒财公司）租赁合同纠纷，不服阳江市江城区人民法院于2016年10月26日作出的（2016）粤1702民初2516号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

兆鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、变更一审判决第二项为：租金从2014年10月18日起至判决履行日止每月5000元计算支付，已付的10000元从租金中扣除；三、一、二审案件受理费，按兆鸿公司应付的金额确定。事实和理由：一、兆鸿公司现生产任务重，需加班完成生产任务，但尚未找到适宜场所搬迁，故请求龙达集团给予适当的时间搬迁，待兆鸿公司完成该批生产后再搬迁。二、兆鸿公司实际交付租金至2014年10月17日止，一审认定兆鸿公司从2014年9月18日起没有支付租金是认定事实错误。三、租赁期满后，兆鸿公司与龙达集团没有签订新的租赁合同，即双方没有对违约行为进行约定。从2014年10月18日起兆鸿公司因经济困难没有支付租金，不应再计付滞纳金，故一审确定兆鸿公司按贷款基准利率的二倍计付滞纳金给龙达集团没有依据。

龙达集团辩称：一、龙达集团曾于2015年5月22日向租户发出《关于搬迁的通知》；此外，恒财公司、龙达集团的管理人、龙达集团留守人员以及各租户还在2015年8月3日召开临时会议要求租户搬迁，兆鸿公司有充足的时间进行厂房搬迁，但其至今仍未搬迁，故兆鸿公司以生产任务重，又暂时找不到生产场所搬迁为由请求延长搬迁的时间，理由不能成立，应予以驳回。二、兆鸿公司仅仅交纳租金至2014年9月17日，从2015年9月18日至今没有交纳租金，一审查明事实清楚，应予以维持。三、兆鸿公司与龙达集团的租赁合同期满后，兆鸿公司仍继续使用龙达集团的车间、仓库，双方建立不定期租赁合同，原合同继续有效，兆鸿公司仍应继续履行原合同约定的义务，兆鸿公司主张后续的租赁没有约定滞纳金，其不应支付滞纳金，缺乏依据，应不予支持。

恒财公司述称：同意龙达集团的答辩意见。

龙达集团向一审法院起诉请求：一、兆鸿公司立即腾迁并交还占用的车间及仓库房产给龙达集团；二、兆鸿公司支付拖欠17个月的租金85000元及滞纳金12750元给龙达集团（该租金及滞纳金计至2016年3月21日，2016年3月22日后的租金每月按5000元计算，滞纳金每逾期一日按租金的5‰计算，租金及滞*******公司腾迁并交还占用的车间及仓库房产时止）；三、兆鸿公司赔偿占用房产期间给龙达集团造成的损失每月25000元给龙达集团收取（从2015年8月2日起****公司交还租赁物时止）；四、本案诉讼费用全部***公司承担。

一审法院认定事实：坐落在阳江市江城区北郊**的房地产为龙达集团的财产，领有阳府国用（20××）第1×××3号土地使用权证以及粤房字第1×××××1号、1×××××9号、1×××××2号、1×××××3号等多个房屋所有权证。其中土地使用权证记载：土地用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为55910平方米；粤房字第1×××××1号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为混合壹层，基底面积和建筑面积均为39.36平方米，附证记载为调香室；粤房字第1×××××9号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为砖木平房，基底面积和建筑面积均为397.70平方米，附证记载为香料仓库；粤房字第1×××××2号房屋所有权证记载：建筑结构及层数为混合壹层，基底面积和建筑面积均为174.87平方米，附件记载为办公室；粤房字第1×××××3号房屋所有权记载：建筑结构和层数为砖木壹层半，基底面积为757.61平方米、建筑面积为833.53平方米，附证记载该房为调香、单脂车间及香料库。以上四厂房在所有权证记载的房屋合计占地面积为1369.54平方米。

2006年12月7日，龙达集团（甲方）与兆鸿公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方将位于公司旧香料厂闲置厂房出租给乙方，出租范围：旧厂房南与原香料厂房南围墙为界；北与原香料厂生产车间北墙为界；空地东与龙达集团14号仓库西墙为界；南、西南、北面与龙达集团围墙为界；房屋面积约12000㎡，空地面积；约3000㎡；二、厂房的年租金为陆万元，租金按建筑面积计算，每月租金为伍千元；三、租赁期限自2006年9月18日起至2011年9月17日止，租金按月结算，由乙方在每月的前5日内交付给甲方；三、自本合同签订后5日内，乙方向甲方交付押金壹万元；四、乙方逾期交付厂房租金，每逾期1日，由甲方按月租金的千分之5向乙方加收滞纳金，逾期15日即视作乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成一切损失由乙方承担……合同还约定了其他款项。龙达集团在合同的甲方栏盖章，兆鸿公司在合同的乙方栏盖章。由于合同约定租赁标的物为旧香料厂闲置厂房，房屋面积约12000平方米，空地面积约3000平方米，经法庭上质证，龙达集团提供了以上四本房屋所有权证，认为兆鸿公司租用的房屋为产权证记载的房产，故应认定合同约定的租赁标的物为龙达集团提供的四本产权证所记载的财产。

合同签订后，兆鸿公司支付了押金10000元和从合同期限2006年9月18日至2011年9月17日以每月5000元的标准的租金给龙达集团；龙达集团也将租赁标的物交给了兆鸿公司。双方均按合同的约定履行至合同期满。合同期满后，双方再没有继续签订合同，兆鸿公司继续使用该租赁物至今和交租至2014年9月17日。

2011年4月28日，阳江市中级人民法院受理了龙达集团破产申请，并指定龙达集团清算组为管理人。

2013年10月21日，阳江市中级人民法院作出（2011）阳中法民二破字第3-3号民事裁定书，宣告龙达集团破产。

2015年4月23日，阳江市中级人民法院作出（2011）阳中法民二破字第3-5号民事裁定书，裁定明确了广东中宝拍卖有限公司阳江市分公司拍卖龙达集团所有的位于阳江市江城区北郊岗列**约55910平方米土地使用权以及地上40栋建筑物合法有效，从拍卖成交时起为买受人恒财公司所有，买受人恒财公司应在该裁定书30日内到国土房产管理部门办理产权过户手续。该裁定拍卖的房地产包括了兆鸿公司所承租的全部标的物。但至今龙达集团未将财产交给恒财公司，也未办理产权变更登记手续。

2015年5月22日，龙达集团破产管理人委托广东众君法律师事务所向租户发出《关于搬迁的通知》，通知要求各租户于2015年8月1日之前搬迁完毕。龙达集团将通知张贴于龙达集团厂内某墙壁。庭审中，经龙达集团与兆鸿公司一致确认，兆鸿公司有在2015年8月3日收到过龙达集团的上述通知。同年8月3日，恒财公司、龙达集团破产管理人、龙达集团留守人员以及各租户召开临时会议讨论租用龙达集团厂房的搬迁问题，会议记录内容为：“……搬迁已通知两个月，8月1日到期，要求到年底前搬，又要求八月十五前搬走。定下10月1日前搬走，但要签承诺书”。该记录上有“兆鸿工贸”的签名。

庭审中，恒财公司同意由龙达集团代为行使主张租金权利。

另查明，中国人民银行最近公布1-5年期贷款基准年利率为4.75%。

一审法院认为：龙达集团与兆鸿公司签订《厂房租赁合同》，是在双方平等的基础上签订的，符合法律规定，应认定合法有效。合同生效后，双方已按合同的约定履行至合同期满。合同期满后，双方没有重新签订合同，兆鸿公司继续按原合同交付租金，龙达集团也继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方的交、收租行为应视为龙达集团与兆鸿公司之间变更了原合同为不定期租赁合同。又根据该法第二百三十三条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，龙达集团或兆鸿公司都可以随时解除合同，龙达集团在合理期限内可随时****公司解除合同。龙达集团已****公司腾迁出租赁房屋，兆鸿公司亦承认在2015年8月3日收到龙达集团的通知，龙达集团请求兆鸿公司交还房屋，应予支持。

由于龙达集团与兆鸿公司按照原合同建立了不定期租赁合同，兆鸿公司又没有提出解除合同，将租赁物交回出租人，应依合同约定交付租金，兆鸿公司交租至2014年9月17日，从2014年9月18日起至今未交租，已构成违约，应当承担违约责任。龙达集团请求兆鸿公司支付租金并承担违约责任，应予支持。租金的计算应从2014年9月18日起至判决履行日止，按每月5000元支付给龙达集团。对于滞纳金的数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，双方在合同中约定了逾期交付厂房租金，每逾期1日，由甲方按月租金的千分之5向乙方加收滞纳金，逾期15日即视作乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，但双方约定违约金按每日5‰计算，属于约定过高，应以龙达集团实际损失为基础进行调整。龙达集团迟延收取租金的损失，实为利息损失，应以1-5年期的逾期贷款利率乘以欠租金额计算出来的利息再上浮30%作为违约金。人民银行公布1-5年期贷款基准利率为4.75%，而逾期贷款的利率存在各地的标准不一，一般都在基准利率的基础上上浮30%以上不封顶，且存在逾期付息计算复息的规定，据此，一审法院酌定兆鸿公司按同期贷款基准利率的2倍支付滞纳金给龙达集团，即从2014年9月23日起，第一个月以5000元为本金，以后每个月叠加5000元作为本金计算至还清租金时止，按年利率9.5%计算。以计算滞纳金的月数设为N，则公式为：滞纳金=5000×N/2(1+N)×9.5%÷12。此外，龙达集团请求兆鸿公司支付了租金及滞纳金，又请求赔偿损失，因滞纳金及租金已超过了龙达集团的损失，龙达集团又增加赔偿损失，应不予支持。兆鸿公司原已支付的押金在租金中扣除。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十三条、第二百三十六条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、限兆鸿公司在本判决发生法律效力之日起十日内腾迁出车间及仓库（粤房产权证号分别为：粤房字第1×××××1号、1×××××9号、1×××××2号和1×××××3号）；将厂房交付给龙达集团；二、限兆鸿公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（该租金从2014年9月18日起至判决履行日止每月5000元计算，兆鸿公司已支付的押金10000元在租金中扣除）给龙达集团；三、限兆鸿公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金（该滞纳金从2014年9月23日起至付清租金时止，以欠租额按年利率9.5%计算，计算公式为违约金=5000×N/2(1+N)×9.5%÷12，其中N代表违约的月数）给龙达集团；四、驳回龙达集团的其他诉讼请求。一审案件受理费6616元，由龙达集团负担3916元，***公司负担2700元。

二审经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

另查明：兆鸿公司主张其已交纳租金至2014年10月17日给龙达集团，并提供了收款收据用以证明。龙达集团出具《证明》，对兆鸿公司交付租金的时间予以确认。

本院认为：本案是租赁合同纠纷，兆鸿公司与龙达集团签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，一审认定该合同有效并无不当。涉案《厂房租赁合同》期满后，兆鸿公司继续使用租赁标的物，龙达集团对此没有异议，双方之间形成不定期租赁合同。综合各方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，一、兆鸿公司请求继续租赁涉案厂房一段时间应否予以支持；二、兆鸿公司支付给龙达集团租金的时间应如何认定；三、兆鸿公司应否支付滞纳金给龙达集团。

关于争议焦点一，由***公司与龙达集团在《厂房租赁合同》到期后形成的是不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，故龙达集团请求兆鸿公司腾迁出期所承租的车间及仓库理据充分。兆鸿公司主张其生产任务重，且未找到适宜场所搬迁，请求龙达集团给予适当的时间搬迁。但龙达集团破产管理人早在2015年5月22日已向各租户发出《关于搬迁的通知》，并在同年8月3日与恒财公司、龙达集团留守人员及租户召开临时会议讨论搬迁问题，该会议明确“定于10月1日前搬走”；至龙达集团2016年7月6日向一审法院提起诉讼已差不多时隔一年，显然，龙达集团已提供充足时间给兆鸿公司进行搬迁。另外，兆鸿公司自2014年10月一直拖欠租金至今，存在违约行为，故兆鸿公司请求继续租赁涉案标的物一段时间理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点二，本案***公司主张其已交纳租金至2014年10月17日，龙达集团对此没有异议，本院予以确认。兆鸿公司主张租金应从2014年10月18日起计，理由成立，本院予以采纳。

关于争议焦点三，虽然兆鸿公司与龙达集团在《厂房租赁合同》到期后没有签订新的租赁合同，***公司继续使用租赁物，龙达集团对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，兆鸿公司与龙达集团《厂房租赁合同》继续有效，即该合同中的权利义务对兆鸿公司与龙达集团仍具有约束力。由于《厂房租赁合同》已对兆鸿公司拖欠租金的违约责任作出了约定，兆鸿公司以其与龙达集团没有签订新的租赁合同，双方没有对违约行为进行约定为由主***公司不应支付滞纳金给龙达集团，理据不足，本院不予采纳。由***公司与龙达集团在《厂房租赁合同》对滞纳金的约定过高，一审酌定兆鸿公司按同期贷款基准利率的2倍支付滞纳金给龙达集团并无损害兆鸿公司的合法权益，本院予以维持。

综上所述，兆鸿公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初2516号民事判决第一、三、四项；

二、变更阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初2516号民事判决第二项为：限阳江市兆鸿工贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（该租金按每月5000元计算，从2014年10月18日起计至判决履行日止；阳江市兆鸿工贸有限公司已支付的押金10000元在租金中扣除）给广东阳江龙达集团股份有限公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6616元，由广东阳江龙达集团股份有限公司负担3966元，阳江市兆鸿工贸有限公司负担2650元；二审案件受理费6616元，由广东阳江龙达集团股份有限公司负担50元，阳江市兆鸿工贸有限公司负担6566元。

本判决为终审判决。

审判长　龙　　飘

审判员　***国

审判员　莫 怡 华

二〇一七年四月十九日

书记员　曾 秋 霞