高京众邦投资管理（北京）有限公司与华电众信（北京）技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院 民事判决书 （2014）昌民初字第08921号 原告高京众邦投资管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥晓月中路2号卢沟桥饭店普间三层305室。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，男，1978年5月11日出生，高京众邦投资管理（北京）有限公司业务部经理。 被告华电众信（北京）技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心14层1号楼1703号。 法定代表人***，经理。 委托代理人***，女，1981年8月16日出生，华电众信（北京）技术有限公司职工。 委托代理人***，北京振荣律师事务所律师。 原告高京众邦投资管理（北京）有限公司（以下简称"高京众邦公司"）与被告华电众信（北京）技术有限公司（以下简称"华电众信公司"）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员***担任审判长，与人民陪审员***、***组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告高京众邦公司的委托代理人***、被告华电众信公司的委托代理人***和***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高京众邦公司起诉称：2013年1月15日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于本市昌平区黄平路××号院××号楼×1室和×2室出租给被告，租期为2013年1月25日至2015年2月25日，月租金为21000元。租期内，被告提起退租的应提前30日通知原告，并按月租金的200%向原告支付违约金，如被告原因押金不退，并支付相应违约金。现被告通知（非正式文件）原告退租，但未按合同约定支付原告违约金，在双方未协商一致解除合同前，把门钥匙、水电卡等物品通过邮寄给原告，双方未办理交接手续。故原告诉至法院，请求判令：被告支付原告违约金42000元； 被告华电众信公司答辩称：被告认为解除合同应该承担违约责任，但是42000元约定过高，请求法院予以减少。相应的物品设施大多数都是不能移动的，全部完好封存在房屋内，钥匙及水电燃气卡都已经邮寄给原告了，但是因为原告的原因没有接收。被告依据合同交过42000元的押金在原告处，主张以此折抵违约金。 经审理查明：2013年1月15日，原告高京众邦公司（出租人、甲方）与被告华电众信公司（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区黄平路××号院××号楼×1室和×2室房屋出租给乙方；房屋租赁期自2013年1月25日至2015年2月25日；租金标准为每月21000元，押二付三，采用银行付款的方式支付；押金为42000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金，如乙方原因押金不予退还，并支付相应的违约金。 合同签订后，华电众信公司向高京众邦公司支付了42000元的租房押金。华电众信公司将房屋租金支付至2014年4月24日。2014年4月初左右，华电众信公司通知高京众邦公司不再承租房屋，并将钥匙、水电燃气卡通过邮寄方式寄给高京众邦公司，高京众邦公司于2014年4月27日收到包裹。双方于2014年8月14日将房屋及其内物品交接完毕。华电众信公司交给高京众邦公司42000元租房押金尚未退还。庭审中，原告主张在扣留被告已付押金的基础上，再行要求被告给付违约金42000元。对此，本院当庭予以释明，但原告坚持此项诉讼请求。 上述事实，有《北京房屋租赁合同》、押金条、清单、短信记录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告高京众邦公司与被告华电众信公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实、有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的合同期限为2013年1月25日至2015年2月25日，被告华电众信公司在合同期限尚未届满前提前退租，属于违约行为，应该承担相应的违约责任。但双方合同中就押金是否退还的约定相互矛盾，一说押金可以用于承担违约赔偿责任，一说租房押金不予退还并承担月租金200%的违约金。经调查发现，原告高京众邦公司提供的房屋租赁合同与政府部门推荐的合同文本中关于押金的约定有更改，免除了己方责任、加重了对方责任，不仅要求违约方承担月租金200%的违约金而且还要扣留违约方交纳的押金。该条款中关于违约金与押金的规定显失公平，应属无效的格式条款。该条款的无效，不影响合同其他部分的效力。在租赁合同期限届满前，被告华电众信公司一方明确表示不履行合同义务，导致合同无法继续履行，双方签订的房屋租赁合同应该解除。 被告华电众信公司应该依据该合同的规定承担月租金200%的违约责任。根据房屋租赁合同的相关约定，此项违约金可以从被告已经交纳的租房押金中予以抵扣。因此，对于被告华电众信公司主张违约金从交纳的租房押金中抵扣的答辩意见，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第二百一十二条之规定判决如下： 一、被告华电众信（北京）技术有限公司给付原告高京众邦投资管理（北京）有限公司违约金四万两千元，以被告华电众信（北京）技术有限公司已向原告高京众邦投资管理（北京）有限公司交纳的四万两千元租房押金折抵，不需再行支付； 二、驳回原告高京众邦投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费八百五十元，由原告高京众邦投资管理（北京）有限公司负担（其中四百二十五元已交纳，另四百二十五元于本判决送达后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员 *** 人民陪审员 *** 二○一四年十二月十八日 书记员***