国网浙江省电力有限公司衢州供电公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省衢州市柯城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0802民初28号

原告：国网浙江省电力有限公司衢州供电公司，统一社会信用代码91330800609810038H，住所地衢州市新河沿6号。

法定代表人：黄宏和，总经理。

委托诉讼代理人：陈丽，女，原告单位工作人员。

委托诉讼代理人：徐永飞，浙**风律师事务所律师。

被告：***，女，1984年3月23日出生，汉族，住衢州市衢江区。

委托诉讼代理人：姚向东，浙江东昊律师事务所律师。

原告国网浙江省电力有限公司衢州供电公司（以下简称国网电力衢州公司）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月3日进行公开开庭审理。庭后，被告***向本院提交测绘申请，要求对案涉房屋进行面积测绘。2020年4月30日，本院组织各方进行调解，被告***申请撤回测绘请求，且双方均向法庭申请庭外和解。本案于2020年5月7日进行公开开庭审理。原告国网电力衢州公司的委托诉讼代理人陈丽、徐永飞，被告***及其委托诉讼代理人姚向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告国网电力衢州公司变更后的诉讼请求为：1.要求被告按照249600元/年租金标准支付2016年10月31日至2019年10月30期间的房屋占有使用费用748800元，并自2019年10月31日起按年利率6%支付利息；2.要求被告支付2019年10月31日至2019年11月15日期间的房屋占有使用费用10258元；3.本案的诉讼费用由被告承担。

被告***答辩称，1.本案房屋租赁的合同系不定期租赁合同，自2016年12月31日起双方并未继续签订书面合同，也未约定租金数额和履行期间，故原、被告双方之间的合同性质应当是以口头形式签订的无固定期限合同。适用《合同法》第236条规定，不定期租赁的，原合同继续有效，租金按照原合同计算；2.租金的计算依据。被告应当支付原告的租金，以2016年的合同作为计算租金的依据，结合测绘面积进行计算。因为案涉房屋的厨房即违章建筑在2019年8月30日已经被拆除，不能实现租赁物的使用目的，因此租金仅能计算至2019年8月30日。因被告未实际使用租赁物，之后至实际腾退之日的期间是在准备腾退的合理期限，不应当计算租金及逾期付租金的利息；3.原告应当将多收的房屋租金归还被告。按照租赁合同约定，案涉房屋出租面积是400平方米，根据浙江图景信息技术有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》，原告出租给被告的案涉房屋建筑面积仅有306.24平方米，远超合理误差范围，故本案应当以实测建筑面积作为计算租金的依据，原告从2013年起多收的租金，应当返还被告，用于折抵被告2016年10月起的租金；4.原告出租违法建筑，应当赔偿被告损失。原告明知其出租给被告用于厨房使用的房屋属违法建筑，其出租违法建筑的行为存在明显过错。由于该部分违法建筑在2019年8月30日被衢州市综合行政执法局拆除，造成被告的经济损失应当由原告负责赔偿，包括装潢损失5万元、停业损失6万元；5.关于租金计算期间。因作为厨房使用的违章建筑于2019年8月30日被拆除，导致原告停业，合同目的无法实现，故案涉合同应自2019年8月30日开始终止，之后的时间不应计算租金或房屋占有使用费用。2020年1月3日开庭的时候原告已经自认实际腾退时间是2019年11月2日而非11月15日，2019年8月30日起至2019年11月2日的期间，应当属合理搬迁时间；6.被告曾向原告缴纳租房押金17500元，应当从租金中予以扣除。综上，由于本案所涉及房屋，部分是违法建筑，对被告方造成的损失，要求原告承担被告的装修损失5万，停业费用6万元，用于折抵被告方应当交付的租金，同时按照实际面积计算将多收的租金予以折抵被告应当支付给原告的租金，经计算，被告应当向原告支付的租金为107894.12元。

原告国网电力衢州公司为证明其主张，向本院提交证据如下：

1.房屋租赁合同两份，证明房屋租赁合同约定租赁标的是衢州市柯城区，面积400平方米（含公摊），合同约定租赁期限至2016年10月31日，之后双方未签订合同，但被告实际继续承租案涉房屋；

2.《衢州永欣资产评估有限公司资产评估报告书》一份，证明2017年6月，经评估，涉案房屋的年租金为249600元，故计算至2019年10月30日，被告共拖欠原告租金748800元；

3.《关于同意市电力局新建综合楼计划的通知》《衢州市建设工程规划许可证申请表》《建设工程项目建议书》《建设工程选址意见书》《浙江省建筑安装工程承包合同》《建筑工程承包合同》《衢州市建设工程项目施工许可证申请表》《企业信用信息公示报告》，以上证据共同证明案涉租赁建筑虽未办理房产证但系原告的合法建筑，电力系统改革后，原电力局资产由原告继受，由原告出租并获取收益。

被告***向本院提交反驳证据如下：

1.无主建筑物处理公告，证明原告出租给被告的作为厨房使用的建筑系违法建筑，已被相关部门拆除；

2.原告出具的收据一份，证明原告收取了水电保证金17500元，应当折抵房租；

3.照片10张，证明被告于2016年对承租房进行了装修，因原告提供的房子是违章建筑而被拆除，造成被告装修和经营损失；

4.衢州市综合行政执法局调查笔录一份，证明案涉违章建筑是2007年建造的，是前一位承租人建设的，并非被告违章搭建，原告在明知的情况下将违章建筑出租给被告是有过错的；

5.房屋建筑面积测绘报告，证明2020年5月4日经专业测绘机构测绘，原告出租给被告的房屋实际建筑面积为306.24平方米，与原告租赁合同上的面积相差达25%，因此要求对实际不足面积部分，原告已经收取的租金用于折抵本次被告应当支付原告的租金。

本院经审理认定事实如下：

2013年10月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于衢州市柯城区房屋，建筑面积（含公摊）约400平方米，租赁期限2年，自2013年10月31日起至2015年10月30日止。租金155000元，第二年起每年递增5%。该合同到期后，双方于2016年4月18日再次签订租赁合同，由被告继续租赁案涉营业房。同时，合同载明“该房屋实测建筑面积为400平方米”，租金为每月35.52元／平方米或170500元每年，租赁期限为2015年10月31日起至2016年10月30日止。之后，双方未继续签订书面合同，被告继续承租房屋，一直用于“菜根谭饭店”经营。被告***按照合同约定已向原告支付至2016年10月30日止的租金。2019年7月1日,衢州市综合行政执法局作出无主建筑物处理公告，认为柯城区荷一路副23号菜根谭饭店东侧用作厨房的建筑系违法建筑。2019年8月30日，前述厨房被拆除。2019年11月2日，被告***将涉案营业用房腾空交付原告。2020年5月4日，经浙江景途信息技术有限公司现场测绘，位于衢州市西侧（1侧11间店面）建筑面积为306.24平方米。另查明，被告***于2013年向原告缴纳水电、房屋保证金17500元，尚未退还。

以上事实，有原、被告提供的房屋租赁合同、无主建筑物处理公告、收据、房屋建筑面积测绘报告，及原、被告当庭陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点在于被告应当支付原告的租金是多少？第一，关于租金及房屋占有使用费用计算期限的问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，原、被告自2016年10月31日起未签订书面租赁合同，至2019年8月30日被用作厨房的部分因违章建筑被拆除，导致合同目的无法继续实现，承租人主张自拆除之日起解除租赁关系不再支付租金，于法有据，予以支持；因双方未书面约定租赁期，而前述厨房被拆除导致被告作为饭店使用的部分无法继续正常经营，故被告在停业后至2019年11月2日将房屋腾空交付原告，该期间可认定为合理的腾空期间，对原告主张自2019年10月31日起的房屋占有使用费用，不予支持。被告应当向原告支付2016年10月31日起至2019年8月30日期间的租金。第二，关于租金计算标准的问题。原、被告之间于2016年4月签订的租赁合同明确约定租金为35.52元/平方米/月，租赁期限至2016年10月30日，之后双方既无书面租赁合同，亦无重新约定利息，现原告主张按照评估标准计算租金，缺乏事实依据，不予支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。经被告测量实际合法建筑面积仅306.24平方米，而2016年租赁合同明确约定是按照建筑面积按月计算租金，现被告主张按照实际合法建筑面积计算尚未支付的租金，符合合同约定，予以支持。第三，关于已经支付的租金是否应当返还的问题。根据原、被告两次书面租赁合同约定，都载明租赁房屋面积为400平方米，而实际面积经测量仅306.24平方米，与合同约定差距甚大。合同双方当事人应当遵循公平原则、诚实信用原则，被告要求将之前按照400平方米计算多支付原告的租金用于抵扣尚未支付的租金，符合公平原则，予以支持。第四，关于水电、房屋保证金的返还问题。原、被告之间的租赁关系已经实际解除，在承租人在未对租赁物造成损坏的情况下，要求将保证金抵扣租金，于法有据，予以支持。第五，被告主张其因违法建筑物拆除造成装修损失5万元、营业损失6万元的主张，因未提供相应证据证明其实际损失，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十条、第二百三十二条的规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告国网浙江省电力有限公司衢州供电公司租金239711.66元；

二、驳回原告国网浙江省电力有限公司衢州供电公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13784元，减半收取6892元，由原告国网浙江省电力有限公司衢州供电公司负担4444元，被告***负担2448元，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

审判员　　吴晔

二〇二〇年五月二十日

法官助理金佳慧

书记员方胜绮

附件：

租金计算清单

1.2016年10月31日至2019年8月30日产生租金：

35.52元/月/㎡*306.24㎡*34个月=369839.92元；

2.2015年10月31日至2016年10月30日期间被告多支付的租金：35.52元/月/㎡*93.76㎡*12个月=39964.26元；

3.2013年10月30日至2015年10月31日期间多支付的租金：（155000元）/400㎡*93.76㎡*2年=72664元；

4.水电、房屋保证金17500元

综上：被告***应当支付原告国网浙江省电力有限公司衢州供电公司的租金为：

369839.92-39964.26-72664-17500=239711.66元