北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社与北京中护卫物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初21273号

原告（反诉被告）：北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村委会。

法定代表人：陈某，社长。

委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京中护卫物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里3号院20号楼5层608。

法定代表人：徐某，总经理。

委托诉讼代理人：冯波，北京市大瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈虹，北京市大瀚律师事务所律师。

第三人：北京中保伟业保安服务有限公司，住所地北京市通州区新华西街61号3层8-1-21。

法定代表人：张国强，总经理。

委托诉讼代理人：冯波，北京市大瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈虹，北京市大瀚律师事务所律师。

第三人：北京非凡奥警保安技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路6号院8号110室。

法定代表人：贾勇，总经理。

委托诉讼代理人：冯波，北京市大瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈虹，北京市大瀚律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社（以下简称郎各庄村合作社）与被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司（以下简称中护卫公司）、第三人北京中保伟业保安服务有限公司（以下简称中保伟业公司）、第三人北京非凡奥警保安技术服务有限公司（以下简称非凡公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郎各庄村合作社之委托诉讼代理人郭经纬、侯成伟，中护卫公司及其与中保伟业公司、非凡公司共同的委托诉讼代理人冯波、陈虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

郎各庄村合作社向本院提出诉讼请求：1.确认我方与中护卫公司之间就北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村大鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋及场地的租赁合同无效；2.中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司将案涉房屋及场地腾退并交还给我方；3、中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司连带支付我方2016年11月起至实际腾退交还案涉场地之日止的占有使用费，按每年10万元的标准计算。事实及理由：2016年11月，中护卫公司以保证公司保安员遵守规章制度，正点上岗为由，提出使用案涉房屋及场地，我方本着方便中护卫公司提供安保工作的原则，允许其员工临时使用北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村大鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋及场地，因该房屋及场地属于集体管理，我方同时表明有权随时予以收回。2017年5月3日，我方为中护卫公司出具了注明为“临时使用费”、数额为10万元的收据。2020年1月16日，北京市朝阳区人民法院作出P1号民事判决书，认定“被告（中护卫公司）使用案涉房屋及场地系基于口头的租赁合同关系，该租赁合同的相对方系原告。经被告同意，第三人使用案涉房屋及场地”。中护卫公司长期占用案涉房屋及场地，在此期间，在未征得我方同意的情况下，擅自允许第三人中保伟业公司及非凡公司进入并使用场地及房屋，我方考虑到环境整治等问题，多次和中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司沟通，要求其腾退并交还案涉土地及房屋，中护卫公司及中保伟业公司、非凡公司对我方请求置之不理，仍继续占用涉案房屋及场地。另经核实，北京市朝阳区人民法院于2013年12月28日作出P2号判决书，认定案涉场地并无相关开发审批手续，我方出租的案涉房屋也未取得相应的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，双方租赁合同应为无效，中护卫公司及中保伟业公司、非凡公司应当将案涉房屋及土地交还于我方，并支付占有使用期间的费用，故起诉。

中护卫公司答辩称，我公司不同意郎各庄村合作社的诉讼请求。郎各庄村合作社的起诉违背事实，双方之间是租赁合同关系，一直履行到郎各庄村合作社违法将标的物拆除之日，其主张由我公司和中保伟业公司、非凡公司腾退并交还租赁物是在否认自己的行为，其请求不成立。郎各庄村合作社存在违约行为，且在双方房屋租赁期间因管理不善，发生了雨水积水倒灌，给我公司造成了巨大经济损失却拒绝赔偿，相关损失我公司已经另案起诉主张，对其使用费的请求我方不同意。郎各庄村合作社存在双方租赁合同履行过程中非法将标的物拆除的违约行为和侵权行为，我公司要对此提起反诉。关于合同效力由法院判断，补充说明一下，郎各庄村合作社在交付房屋的时候，并没有告知我方房屋建设的具体时间、建造人等信息，只是说房屋归他们所有和管理，双方口头协议约定租赁无固定期限，什么时候国家征收、拆迁合同终止。

中保伟业公司及非凡公司述称，我们和中护卫公司是关联公司，为了集中使用中护卫公司不能完全使用的房屋，且为了便于我们之间工作联系，中护卫公司同意将案涉部分房屋交给我们无偿使用，我们和中护卫公司共同使用了案涉房屋及场地。我们同意中护卫公司的意见。

中护卫公司提起反诉请求：郎各庄村合作社赔偿我公司物品损失837725元。事实及理由：郎各庄村委会起诉要求我们腾退案涉房屋及场地，被法院判决驳回，就在判决书刚送达后，2020年1月20日夜晚11点左右，郎各庄村合作社纠集七八十有黑恶势力性质的社会闲散人员，带着三台铲车，趁我方工作人员处于放假期间的时机，闯入院内，将门卫何某捆绑拉出房间，将案涉房屋拆除，院内所有家电和物品均被砸坏埋在废墟中，给我公司造成直接经济损失837725元，故提出反诉。

郎各庄村合作社对中护卫公司的反诉答辩称，本案系租赁合同纠纷，而中护卫公司反诉的是侵权责任纠纷，不属于同一案由，应予以驳回；中护卫反诉的意见无事实依据，我方并未实施任何拆除行为；中护卫公司不能证明其主张的财产损失情况及价值。综上，不同意中护卫公司的反诉请求。

当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《收据》；2、P1号民事判决书；3、案涉场地及房屋平面图；4、P2号民事判决书；5、情况说明；6、北京市公安局朝阳分局黑庄户派出所接处警记录。根据以上证据本院认定事实如下：

1、自2016年11月开始，中护卫公司及其关联单位部分人员经郎各庄村合作社允许进入位于朝阳区黑庄户乡郎各庄村的红军公园内的建筑物内办公。

2017年5月3日，郎各庄村合作社收取了中护卫公司交纳的“临时使用费”10万元并向中护卫公司出具了盖有发票专用章的收据，内容为：“今收到中护卫物业管理有限公司交来临时使用费人民币大写壹拾万元整”。

2、2019年6月，郎各庄村委会作为原告，以返还原物为由，将中护卫公司、案外人北京中保伟业保安服务有限公司、案外人北京非凡奥警保安技术服务有限公司诉至本院，要求上述三公司腾退并交还位于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋及场地，并要求上述三公司支付其2016年5月4日起至实际腾退之日的使用费，中护卫公司及北京中保伟业保安服务有限公司、北京非凡奥警保安技术服务有限公司不同意郎各庄村委会的诉讼请求，中护卫公司声称与郎各庄村委会存在合法有效的租赁合同，要求继续履行，本院经审理作出P1号民事判决书，认为：“根据三被告（指前述三公司）提交的证据和证人闻某的证言，本院可以认定中护卫公司使用红军公园的房屋及场地系基于口头的租赁合同关系，根据其提交的房屋使用费收据，该租赁合同的相对方系郎各庄村经济合作社。中保公司、非凡公司则系经中护卫公司的同意使用红军公园的房屋及场地。现郎各庄村委会未举证证明中护卫公司与郎各庄村经济合作社之间的租赁合同已解除，故三被告占有、使用红军公园的房屋及场地均属有权占有，郎各庄村委会要求三被告返还，本院无法予以支持。”据此判决驳回了郎各庄村委会的全部诉讼请求。该判决已生效。

3、中护卫公司提交的电费发票、电缆使用费收据显示，中护卫公司向郎各庄村经济合作社缴纳2017年、2018年电费及电缆使用费。

4、就出租的地上物来源及权属情况，2013年2月18日，本院作出P2号民事判决书，查明2007年4月15日，北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村委会作为甲方与案外人北京某投资公司（乙方）签订《土地使用补充协议》，将朝阳区黑庄户乡郎各庄村北起大鲁店北路，南至村域边界路、西起公园东路、东至公园东路302米处的53280平方米的土地及地上物由乙方继续使用；乙方在所占用土地上建有建筑物。本院判决案外人北京某投资公司将上述范围的土地及地上物腾退并交还于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村委会，并支付相关期间的使用费。上述判决已生效。本案审理中，郎各庄村合作社称，由中护卫公司及中保伟业公司、非凡公司使用的现有建筑物即系当时由案外人北京某投资公司所建，土地包含在上述协议约定的范围之内，中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司未对上述内容表示异议，称自己不清楚地上物来源。郎各庄村合作社于审理中称，上述地上物均未经有权机关审批，未履行建设工程规划审批手续，中护卫公司及中保伟业公司、非凡公司对此称不清楚，经本院提示后，仍表示不清楚。

5、北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村民委员会出具情况说明，确认郎各庄村合作社负责上述集体土地的经营管理等事宜，确认郎各庄村合作社是本案租赁合同的出租人。

6、关于租赁合同性质，双方于审理中共同确认，承租人的主要目的是使用地上物办公，租赁的主要标的物为地上物。

7、中护卫公司自2017年5月3日交纳10万元临时使用费后，再未给付租金或使用费。对于上述费用的对应期间，双方均确认自2016年11月1日起至2017年10月31日止。

8、2020年1月20日，中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司使用的地上物突然被拆除，在拆除过程中，部分办公设施被损坏、掩埋或丢失。本院根据中护卫公司的申请，向北京市公安局朝阳分局黑庄户派出所调取2021年1月21日因上述拆迁行为当事人及相关人员的报警记录、调查询问笔录及相关处理经过等证据，黑庄户派出所接案民警向法院出示了3份110接处警记录，并表示其只有三份接警记录，无笔录或其他材料。接处警记录显示，2020年1月21日0:47分许，中护卫公司法定代表人徐某拨打110报警称“在郎各庄村委会对面黑庄户红军公园有人（100多人）强行把物业公司拆除了，23:00开始的，还把我的员工都给控制起来，把我的东西给砸了，我不知道对方是谁，都穿着保安制服，现在对方已经走了，我是物业公司的负责人。”处置情况载明：“民警魏某到现场处置，报警人徐看门的，报警人徐某为物业公司负责人，该公司位于红军公园内，属于违章建筑，今日属于政府拆违行为，民警让报警人明日到乡政府相关部门处理。”同日3:56分许，何某拨打110报警称“黑庄户郎各庄乡这里半夜拆迁，我是这里伤胳膊，被限制自由”，处置情况为“民警马某到现场处置，报警人何某为红军公园内的违建公司的看门人员，今日黑庄户乡政府组织拆除违建，没有报警人所反映的限制自由被弄伤的情况。”同日10:41分许，伞某拨打110报警，称“在黑庄户郎各庄村村委会南红军公园内，昨天晚上23时左右我的房子被不知道什么人拆了，他们有100多人，我不清楚他们的身份”，处置情况为“报警人伞某称昨日晚上11点报警，进入想询问相关工作，民警已接待并按程序处理。”

9、另案审理中查明，2018年8月8日至9日，北京地区普降大雨，黑庄户地区为最大降雨量和最大雨强所在地，该次降雨造成积水进入中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司使用的房屋内，给中护卫公司及使用人造成损失。

双方争议的事实和证据：1、案涉地上物的拆除人。中护卫公司坚持在本案中，以郎各庄村合作社作为被告提出反诉，主张拆除行为系郎各庄村合作社所为，对此主张提交证人伞某和何某的书面证言，其中伞某的证言，主要内容为其于2020年2月21日凌晨0:30分左右接到公司员工何某的电话，称其公司位于红军公园内大院办公场所被郎各庄村委会陈某书记、林某村长及郭某等带人和设备强行拆除了，自己赶到现场后发现办公场所已被夷为平地，现场空无一人。何某的证言称，自己自2018年1月开始在中护卫公司担任门卫工作，2020年1月20日晚11点多钟，自己在红军公园公司的房屋内，突然听到外面一声巨响，出去看到郎各庄村委会陈某书记、林某村长、郭某等村领导指挥一大帮人（大约100多人）两台大型设备进入公司，没等自己说话，就将自己按倒在地，抢走手机，自己眼看着这些人用铲车对房屋进行了强拆，公司的所有办公物品电气设备及仓库物品，个人财产都造成了巨大损失，其随后拨打110报警。

郎各庄村合作社否认拆除地上物系自己所为，对中护卫公司上述证言不予认可，质证称伞某的证言系传闻证据，自称听何某说的，不足为信；何某的证言，因何某系中护卫员工，有利害关系，其陈述的内容也不足为信，且系孤证。对此，本院根据现有证据难以认定拆除行为系郎各庄村合作社所为，故对中护卫公司相关事实主张不予确认。

2、中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司的合理损失。中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司向本院提交了一组照片和自行制作的《红军公园报废物品清单》，称有保鲜柜、冷藏柜、灶台、蒸箱、单人床、水箱、佛像香案、电缆设备、员工宿舍床及床垫、餐厅卓艺、沙发、组合音响、防盗门、空调、取暖炉、鱼缸、书法案、办公桌、档案柜、电动大门等财产受损或灭失，对其主张的损失同时附有收据一组，显示双方物品均于2018年9、10月份购置，但收据无任何印章，郎各庄村合作社对该组证据真实性、关联性均不予认可。对此，本院结合照片确认，部分物品毁损后被掩埋与建筑垃圾之中，拆除中中护卫公司及实际使用人确有财产损失。

3、案涉土地目前的管理人

郎各庄村合作社称案涉地上物被拆除后，中护卫公司安排人员看管着被拆除的土地，尚未向其交还，故此主张中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司腾退案涉土地。中护卫公司则称，地上物被拆除后，郎各庄村合作社已经实际收回、掌控了案涉土地，但未对此主张提交证据。

本院认为：生效判决已认定郎各庄合作社与中护卫公司之间存在租赁合同，本案首要问题是确认双方租赁合同的性质及效力。根据双方所述，郎各庄村合作社与中护卫公司达成口头协议的主要标的物为房屋，故双方之间认定为房屋租赁合同。郎各庄村合作社作为出租人，未在本院指定期间提交租赁标的物的合法建设手续及权属证明等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定双方房屋租赁协议无效。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案房屋租赁协议无效，但查明中护卫公司实际使用了标的物，郎各庄村合作社主张中护卫公司支付使用期间的费用符合法律、司法解释的规定。但审理中查明，在中护卫公司使用期间的2018年发生积水倒灌，给中护卫公司及实际使用人造成损失，本院考虑上述情形，酌情对案涉地上物被拆除前（2020年1月20日前）欠付的租金予以确定，由中护卫公司给付郎各庄村合作社。中保伟业公司及非凡公司非本案标的物的承租人，其基于中护卫公司的同意无偿使用标的物，郎各庄村合作社主张中保伟业公司及非凡公司对租金承担连带责任缺乏合同及法律依据，本院不予支持。

中护卫公司在与郎各庄村合作社达成协议后履行中，案涉房屋被拆迁，双方合同本身也无效，故中护卫公司及实际使用人应当将场地交还与郎各庄村合作社，本院对郎各庄村合作社的该项请求予以支持。中护卫公司虽辩称郎各庄合作社已收回并实际控制案涉房屋所在土地，但未对此举证，本院对其该抗辩意见不予采纳。

中护卫公司现有证据难以证明地上物拆除系郎各庄村合作社所为，其向郎各庄村合作社反诉主张赔偿损失缺乏依据，本院难以支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社与被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司之间的租赁协议无效；

二、被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司于本判决生效后十日内将北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村大鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋所在土地交还于原告（反诉被告）北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社；

三、被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司于本判决生效后十日给付原告（反诉被告）北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社使用费十万元；

四、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司的全部反诉请求。

如被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8468元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社负担6168元，由被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司负担2300元（北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社已预交，北京中护卫物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社）；反诉案件受理费6085元，由被告（反诉原告）北京中护卫物业管理有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

（本页无正文）

审判员　　陈建斌

二〇二〇年九月十日

书记员　　张　莹