北京中保伟业保安服务有限公司
北京中护卫物业管理有限公司等与北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2022）京03民终5518号
上诉人(原审被告，反诉原告)：北京中护卫物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里3号院20号楼5层608。
法定代表人：徐龙建，总经理。
委托诉讼代理人：冯波，北京市大瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈虹，北京市大瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村委会。
法定代表人：陈立平，社长。
委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所律师。
原审第三人：北京中保伟业保安服务有限公司，住所地北京市通州区新华西街61号3层8-1-21。
法定代表人：张国强，总经理。
委托诉讼代理人：冯波，北京市大瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈虹，北京市大瀚律师事务所律师。
原审第三人：北京非凡奥警保安技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路6号院8号110室。
法定代表人：贾勇，总经理。
委托诉讼代理人：冯波，北京市大瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈虹，北京市大瀚律师事务所律师。
上诉人北京中护卫物业管理有限公司（以下简称中护卫公司）因与被上诉人北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社（以下简称郎各庄村合作社）、原审第三人北京中保伟业保安服务有限公司（以下简称中保伟业公司）、北京非凡奥警保安技术服务有限公司（以下简称非凡公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初21273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中护卫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郎各庄村合作社一审诉讼请求，支持中护卫公司一审反诉请求；2、一、二审诉讼费由郎各庄村合作社承担。主要事实和理由：一、郎各庄村合作社应对其违约行为给中护卫公司造成损失的结果承担违约及赔偿责任。一审庭审已经查明中护卫公司与郎各庄村合作社经过协商自愿达成口头协议，自2016年11月起由中护卫公司承租郎各庄村合作社位于红军公园内的一处房院，每年租金为10万元，期限为无固定期限，在遇国家征收、政府拆迁时终止。租赁合同签订后，郎各庄村合作社将出租的房院交付中护卫公司占有使用，中护卫公司于2017年5月3日缴纳了10万元的使用费。房院租赁合同正常履行期间，2018年8月8日，突降大雨，由于郎各庄村合作社管理的红军公园排水沟渠不通，致使积水倒灌进入中护卫公司使用的房院内造成财产被淹，损失巨大（侵权纠纷另案处理）。中护卫公司多次要求郎各庄村合作社赔偿，均遭拒绝。不仅如此，郎各庄村合作社反以郎各庄村委会名义于2019年6月对中护卫公司起诉，要求腾退房院，经法院审理认为，郎各庄村委会不是租赁标的物的权利人，不是适格原告，被依法驳回起诉。双方房院租赁合同仍在履行之中，中护卫公司为了能使租赁的房院恢复使用，在2018年8月份之后对被水淹的房院重新修整并添置了部分办公家具。可就在中护卫公司继续正常履行合同使用房院之时，郎各庄村合作社不顾双方合同尚未解除、也不通知中护卫公司，突然于2020年1月20日深夜撕毁合同，强行控制门卫将租赁房院拆毁，把中护卫公司房院内所有办公家具以及生活用品毁埋废墟之中。郎各庄村合作社非法拆毁标的物的行为属于违约，随着租赁标的物的灭失致使租赁合同无法继续履行。现有证据特别是当年的郎各庄村委会主任闻玉喜的证言已经证明，中护卫公司与郎各庄村合作社之间房院租赁关系成立，租赁房院被郎各庄村合作社拆毁时正是租赁关系存续期间，租赁合同没有解除前，郎各庄村合作社拆毁租赁标的物的行为属于违约，故其应对违约并给中护卫公司造成损失的结果承担违约和赔偿责任。二、一审认定事实错误：（一）一审判决第8页第二段及第三段认为，法院根据现有证据难以认定案涉地上物的拆除人系郎各庄村合作社，故对中护卫公司的相关事实主张不予确认，是错误的。北京市朝阳区人民法院于2020年1月20日作出（2020）京0105民初48504号民事判决，郎各庄村合作社见判决驳回了郎各庄村委会的起诉，当天正值大年二十六深夜，郎各庄村合作社便组织人员强行控制住中护卫公司所租赁房院的看护人何某，将租赁标的物全部拆毁，房院被铲为平地，房内物品全部砸毁废墟之中。何某是在场的唯一目击证人，直接看到了朗各庄村委会的书记陈立平、林红海村长及郭振宇等村领导带领、指挥100多人和两台大型设备拆毁房院的过程。证人何某及中护卫公司的法定代表人徐龙建、副总伞红权均在不同时间报了警。正是因为租赁房院系郎各庄村合作社拆毁，所以郎各庄村合作社明知租赁标的物尚未交接就没有了，却对村集体的财产去向不闻不问，也不报警要求追查，自己也不敢向中护卫公司讨要说法，更不敢面对中护卫公司的追查，庭审时只说不知道是谁拆除的，这显然不符合常理。一审法院却一味的袒护包庇郎各庄村合作社，任凭其为所欲为。（二）一审判决第9页认为：“朗各庄村合作社作为出租人，未在本院指定期间提交租赁标的物的合法建设手续及权属证明等”，但又判决房院归郎各庄村合作社所有，前后矛盾。既然一审法院认为郎各庄村合作社没有提交租赁标的物的权属证明，即现有证据不能证明租赁标的物归郎各庄村合作社所有，即郎各庄村合作社出租标的物或收取使用费是没有根据的，那么，一审法院为何又要判决双方的合同无效和要求中护卫公司给付郎各庄村合作社使用费十万元呢？（三）一审判决第10页第二段认为：“中护卫公司在与朗各庄村合作社达成协议后履行中，案涉房屋被拆迁，双方合同本身也无效，故中护卫公司及实际使用人应当将场地交还与朗各庄村合作社”，理由矛盾。本案租赁标的物的灭失是被拆迁灭失，还是被拆毁灭失，是不同的。既然一审法院认定案涉房屋是被拆迁的，那么就说明知道拆迁的文件和拆迁的主体，又没有判决认定拆迁主体是谁？这是一审法院认定的明显矛盾之处。（四）一审判决第10页第三段认为：“中护卫公司现有证据难以证明地上物拆除系朗各庄村合作社所为，其向朗各庄村合作社反诉主张赔偿损失缺乏依据，本院难以支持。”这样的认定是错误的。中护卫公司已经向王四营派出所报案，当时在场的目击证人何某也有证言，已经证明拆毁租赁标的物的是郎各庄村合作社，一审法院却说中护卫公司没有证据，纯属颠倒是非。集体财产一夜之间化为废墟，是否存在故意破坏损毁集体财产的刑事犯罪呢？根据法律规定，人民法院审理民事案件时，若发现有刑事犯罪情形，应将刑事犯罪的线索移交公安机关，一审法院为何发现集体财产的巨大损失也是不管不问呢？一审法院显然存在明知非法“拆迁”人是谁而故意袒护的违法行为。三、一审法院适用法律错误。一审法院在没有查明案件事实的情况下，错误的认定事实，更没有给与普通法人最基本的司法保护，其应向公安机关提出司法建议，在公安机关尚未查清事实的情况下，中止本案的审理，不是简单的驳回中护卫公司的诉讼请求，错误的适用法律，使得中护卫公司基本的财产权利肆意的被破坏，得不到司法保护。
郎各庄村合作社辩称，同意一审判决，不同意中护卫公司的上诉请求。
中保伟业公司、非凡公司述称，不同意一审判决，同意中护卫公司的上诉请求及事实和理由。
郎各庄村合作社向一审法院提出诉讼请求：1.确认郎各庄村合作社与中护卫公司之间就北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村大鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋及场地的租赁合同无效；2.中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司将案涉房屋及场地腾退并交还给郎各庄村合作社；3、中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司连带支付郎各庄村合作社2016年11月起至实际腾退交还案涉场地之日止的占有使用费，按每年10万元的标准计算。
中护卫公司向一审法院提起反诉请求：郎各庄村合作社赔偿中护卫公司物品损失837 725元。
一审法院认定事实：1、自2016年11月开始，中护卫公司及其关联单位部分人员经郎各庄村合作社允许进入位于朝阳区黑庄户乡郎各庄村的红军公园内的建筑物内办公。
2017年5月3日，郎各庄村合作社收取了中护卫公司交纳的“临时使用费”10万元并向中护卫公司出具了盖有发票专用章的收据，内容为：“今收到中护卫物业管理有限公司交来临时使用费人民币大写壹拾万元整”。
2、2019年6月，郎各庄村委会作为原告，以返还原物为由，将中护卫公司、案外人北京中保伟业保安服务有限公司、案外人北京非凡奥警保安技术服务有限公司诉至一审法院，要求上述三公司腾退并交还位于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋及场地，并要求上述三公司支付其2016年5月4日起至实际腾退之日的使用费，中护卫公司及北京中保伟业保安服务有限公司、北京非凡奥警保安技术服务有限公司不同意郎各庄村委会的诉讼请求，中护卫公司声称与郎各庄村委会存在合法有效的租赁合同，要求继续履行，一审法院经审理作出（2019）京0105民初48504号民事判决书，认为：“根据三被告（指前述三公司）提交的证据和证人闻玉喜的证言，本院可以认定中护卫公司使用红军公园的房屋及场地系基于口头的租赁合同关系，根据其提交的房屋使用费收据，该租赁合同的相对方系郎各庄村经济合作社。中保公司、非凡公司则系经中护卫公司的同意使用红军公园的房屋及场地。现郎各庄村委会未举证证明中护卫公司与郎各庄村经济合作社之间的租赁合同已解除，故三被告占有、使用红军公园的房屋及场地均属有权占有，郎各庄村委会要求三被告返还，本院无法予以支持。”据此判决驳回了郎各庄村委会的全部诉讼请求。该判决已生效。
3、中护卫公司提交的电费发票、电缆使用费收据显示，中护卫公司向郎各庄村经济合作社缴纳2017年、2018年电费及电缆使用费。
4、就出租的地上物来源及权属情况，2013年2月18日，一审法院作出（2012）朝民初字第23330号民事判决书，查明2007年4月15日，北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村委会作为甲方与案外人北京长征投资有限公司（乙方）签订《土地使用补充协议》，将朝阳区黑庄户乡郎各庄村北起大鲁店北路，南至村域边界路、西起公园东路、东至公园东路302米处的53 280平方米的土地及地上物由乙方继续使用；乙方在所占用土地上建有建筑物。本院判决案外人北京长征投资有限公司将上述范围的土地及地上物腾退并交还于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村委会，并支付相关期间的使用费。上述判决已生效。本案审理中，郎各庄村合作社称，由中护卫公司及中保伟业公司、非凡公司使用的现有建筑物即系当时由案外人北京长征投资有限公司所建，土地包含在上述协议约定的范围之内，中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司未对上述内容表示异议，称自己不清楚地上物来源。郎各庄村合作社于审理中称，上述地上物均未经有权机关审批，未履行建设工程规划审批手续，中护卫公司及中保伟业公司、非凡公司对此称不清楚，经一审法院提示后，仍表示不清楚。
5、北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村民委员会出具情况说明，确认郎各庄村合作社负责上述集体土地的经营管理等事宜，确认郎各庄村合作社是本案租赁合同的出租人。
6、关于租赁合同性质，双方于审理中共同确认，承租人的主要目的是使用地上物办公，租赁的主要标的物为地上物。
7、中护卫公司自2017年5月3日交纳10万元临时使用费后，再未给付租金或使用费。对于上述费用的对应期间，双方均确认自2016年11月1日起至2017年10月31日止。
8、2020年1月20日，中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司使用的地上物突然被拆除，在拆除过程中，部分办公设施被损坏、掩埋或丢失。一审法院根据中护卫公司的申请，向北京市公安局朝阳分局黑庄户派出所调取2021年1月21日因上述拆迁行为当事人及相关人员的报警记录、调查询问笔录及相关处理经过等证据，黑庄户派出所接案民警向法院出示了3份110接处警记录，并表示其只有三份接警记录，无笔录或其他材料。接处警记录显示，2020年1月21日0:47分许，中护卫公司法定代表人徐龙建拨打110报警称“在郎各庄村委会对面黑庄户红军公园有人（100多人）强行把物业公司拆除了，23:00开始的，还把我的员工都给控制起来，把我的东西给砸了，我不知道对方是谁，都穿着保安制服，现在对方已经走了，我是物业公司的负责人。”处置情况载明：“民警魏敬斌到现场处置，报警人徐看门的，被保安弄龙建为物业公司负责人，该公司位于红军公园内，属于违章建筑，今日属于政府拆违行为，民警让报警人明日到乡政府相关部门处理。”同日3:56分许，何某拨打110报警称“黑庄户郎各庄乡这里半夜拆迁，我是这里伤胳膊，被限制自由”，处置情况为“民警马俊虎到现场处置，报警人何某为红军公园内的违建公司的看门人员，今日黑庄户乡政府组织拆除违建，没有报警人所反映的限制自由被弄伤的情况。”同日10:41分许，伞红权拨打110报警，称“在黑庄户郎各庄村村委会南红军公园内，昨天晚上23时左右我的房子被不知道什么人拆了，他们有100多人，我不清楚他们的身份”，处置情况为“报警人伞红权称昨日晚上11点报警，进入想询问相关工作，民警已接待并按程序处理。”
9、另案审理中查明，2018年8月8日至9日，北京地区普降大雨，黑庄户地区为最大降雨量和最大雨强所在地，该次降雨造成积水进入中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司使用的房屋内，给中护卫公司及使用人造成损失。
双方争议的事实和证据：1、案涉地上物的拆除人。中护卫公司坚持在本案中，以郎各庄村合作社作为被告提出反诉，主张拆除行为系郎各庄村合作社所为，对此主张提交证人伞红权和何某的书面证言，其中伞红权的证言，主要内容为其于2020年2月21日凌晨0:30分左右接到公司员工何某的电话，称其公司位于红军公园内大院办公场所被郎各庄村委会陈立平书记、林洪海村长及郭振宇等带人和设备强行拆除了，自己赶到现场后发现办公场所已被夷为平地，现场空无一人。何某的证言称，自己自2018年1月开始在中护卫公司担任门卫工作，2020年1月20日晚11点多钟，自己在红军公园公司的房屋内，突然听到外面一声巨响，出去看到郎各庄村委会陈立平书记、林洪海村长、郭振宇等村领导指挥一大帮人（大约100多人）两台大型设备进入公司，没等自己说话，就将自己按倒在地，抢走手机，自己眼看着这些人用铲车对房屋进行了强拆，公司的所有办公物品电气设备及仓库物品，个人财产都造成了巨大损失，其随后拨打110报警。
郎各庄村合作社否认拆除地上物系自己所为，对中护卫公司上述证言不予认可，质证称伞红权的证言系传闻证据，自称听何某说的，不足为信；何某的证言，因何某系中护卫员工，有利害关系，其陈述的内容也不足为信，且系孤证。对此，一审法院根据现有证据难以认定拆除行为系郎各庄村合作社所为，故对中护卫公司相关事实主张不予确认。
2、中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司的合理损失。中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司向一审法院提交了一组照片和自行制作的《红军公园报废物品清单》，称有保鲜柜、冷藏柜、灶台、蒸箱、单人床、水箱、佛像香案、电缆设备、员工宿舍床及床垫、餐厅卓艺、沙发、组合音响、防盗门、空调、取暖炉、鱼缸、书法案、办公桌、档案柜、电动大门等财产受损或灭失，对其主张的损失同时附有收据一组，显示双方物品均于2018年9、10月份购置，但收据无任何印章，郎各庄村合作社对该组证据真实性、关联性均不予认可。对此，一审法院结合照片确认，部分物品毁损后被掩埋与建筑垃圾之中，拆除中中护卫公司及实际使用人确有财产损失。
3、案涉土地目前的管理人
郎各庄村合作社称案涉地上物被拆除后，中护卫公司安排人员看管着被拆除的土地，尚未向其交还，故此主张中护卫公司、中保伟业公司及非凡公司腾退案涉土地。中护卫公司则称，地上物被拆除后，郎各庄村合作社已经实际收回、掌控了案涉土地，但未对此主张提交证据。
一审法院认为，生效判决已认定郎各庄合作社与中护卫公司之间存在租赁合同，本案首要问题是确认双方租赁合同的性质及效力。根据双方所述，郎各庄村合作社与中护卫公司达成口头协议的主要标的物为房屋，故双方之间认定为房屋租赁合同。郎各庄村合作社作为出租人，未在一审法院指定期间提交租赁标的物的合法建设手续及权属证明等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定双方房屋租赁协议无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案房屋租赁协议无效，但查明中护卫公司实际使用了标的物，郎各庄村合作社主张中护卫公司支付使用期间的费用符合法律、司法解释的规定。但审理中查明，在中护卫公司使用期间的2018年发生积水倒灌，给中护卫公司及实际使用人造成损失，一审法院考虑上述情形，酌情对案涉地上物被拆除前（2020年1月20日前）欠付的租金予以确定，由中护卫公司给付郎各庄村合作社。中保伟业公司及非凡公司非本案标的物的承租人，其基于中护卫公司的同意无偿使用标的物，郎各庄村合作社主张中保伟业公司及非凡公司对租金承担连带责任缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。
中护卫公司在与郎各庄村合作社达成协议后履行中，案涉房屋被拆迁，双方合同本身也无效，故中护卫公司及实际使用人应当将场地交还与郎各庄村合作社，一审法院对郎各庄村合作社的该项请求予以支持。中护卫公司虽辩称郎各庄合作社已收回并实际控制案涉房屋所在土地，但未对此举证，一审法院对其该抗辩意见不予采纳。
中护卫公司现有证据难以证明地上物拆除系郎各庄村合作社所为，其向郎各庄村合作社反诉主张赔偿损失缺乏依据，一审法院难以支持。
据此，一审法院于2020年9月10日判决：一、确认北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社与北京中护卫物业管理有限公司之间的租赁协议无效；二、北京中护卫物业管理有限公司于判决生效后十日内将北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村大鲁店北路南侧红军公园内的展厅房屋所在土地交还于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社；三、北京中护卫物业管理有限公司于本判决生效后十日给付北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社使用费十万元；四、驳回北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回北京中护卫物业管理有限公司的全部反诉请求。
如北京中护卫物业管理有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：双方争议焦点为涉案租赁合同的效力以及中护卫公司的反诉赔偿请求是否应予支持。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，郎各庄村合作社与中护卫公司均未能在一审法庭辩论终结前提交租赁标的建设规划审批手续，故双方的租赁合同应认定为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于双方租赁合同无效，中护卫公司应当对其基于合同所占有使用的郎各庄村合作社的财产予以返还，故一审法院判决中护卫公司返还涉案房屋所在土地，并无不当，本院予以维持。
关于中护卫公司主张郎各庄村合作社应赔偿其物品损失的反诉请求。如上所述，郎各庄村合作社与中护卫公司的租赁合同因涉案房屋未取得相应的规划审批手续而应认定为无效，中护卫公司因合同无效而产生的相应损失，应依双方对于合同无效的过错责任加以认定。而本案，中护卫公司称涉案房屋被拆除，院内所有家电和物品均被砸坏埋在废墟中，给其公司造成直接经济损失，中护卫公司主张的损失赔偿并非基于合同无效所产生，而是涉案房屋被违法拆除所产生的损失赔偿请求权，故中护卫公司的反诉请求不应在租赁合同项下予以处理，本院对中护卫公司上诉主张二审法院支持其损失赔偿的请求，不予支持。
综上所述，中护卫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8468元，由北京中护卫物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
审 判 员 王 成
审 判 员 闫 慧
二〇二二年七月十三日
法官助理 向 玗
书 记 员 曹思雨
