江苏金杉建设项目管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省邳州市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0382民初9444号

原告：江苏金杉建设项目管理有限公司。住所地：邳州市运河街道同盛国际广场。

法定代表人：曹金，经理。

委托诉讼代理人：张建宏，该公司办公室主任。

委托诉讼代理人：张雷，江苏恒久律师事务所律师。

被告：**，男，1974年3月8日生，汉族，住邳州市。

原告江苏金杉建设项目管理有限公司（以下简称“金杉公司”）诉被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行审理。原告金杉公司委托诉讼代理人张建宏、张雷，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金杉公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付物业费3100元；2、依法判决被告支付违约金900元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系尚景嘉园小区22号楼1单元101室住房的业主，面积122.99平方米。2017年12月12日，原告与小区开发建设管理单位签订了《尚景嘉园物业管理服务合同》，被告办理上房入住手续时也与原告签订了《尚景嘉园小区物业协议》。原告己完全按照合同约定履行了物业服务义务，且一直继续服务，而被告至今无故拖欠我公司2019年至2020年的物业费3100元，拖欠物业费产生的违约。我公司工作人员多次向被告催要，被告仍拒不交纳。请求判令被告支付我公司上述物业费及违约金，并承担本案诉讼费和律师代理费。

被告**辩称，我不同意支付违约金，我从来没有收到过催款通知单，不存在违约金。我向物业反映的问题也都没有处理。第一、我室内墙皮脱落，物业也没有联系开发商来维修。第二、地下室的灯坏了，我自己修的。第三、地下室过道堆放杂物，过不去人，我去物业反映，物业才来人清理的。第四，物业用小区的水电，把净化水卖给业主，收入去向不明，我们业主也不知道。第五、物业费标准不清楚。第五，业主档案上没有写物业收费标准。第六、下水管道堵，一下雨马桶冲不下去水；一楼消防门，堵着我的入户门，要求物业更改。第七、消防管道没水，也没有管子。第八，小区内杂草乱生，我有照片。第九、我们用的是地下水，没有消毒，水费都是交给物业的。第十、去年地下室下雨进水，进水严重，东西都泡了，物业也没给赔偿。第十一、我墙外的下水管要求物业维修，把我的墙都阴坏了。

经审理查明，本院认定事实如下，邳州市金晖物业管理有限公司（乙方）于2017年12月12日与邳州市戴圩街道办事处物业管理办公室（甲方）签订《尚景嘉园物业管理服务合同》，由甲方委托乙方实施物业管理，乙方应履行以下职责：物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。公共绿化的养护和管理。公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务。物业费收取方面：小高层（高层）住宅0.95元/㎡·月（含电梯运行电费、年检费、日常维修费）。代收代缴费用按各级政府文件、物价局文件执行：生活垃圾处置费48元/户·年。公用水电费（含路灯、楼道灯、景观灯用电、绿化、消防用水等）100元/户·年。装修垃圾清运费1元/㎡（一次性收取）。物业服务费应从本物业交付之日或建设单位发出交付通知指定的日期收取，业主按年缴纳。此日期是以后每年缴纳物业服务费的起始日期，业主或物业使用人应履行缴纳义务。开发建设方、业主或物业使用人未能按照足额交纳物业服务管理费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2017年12月12日起至尚景嘉园小区全体业主成立业主委员会自主择取物业公司服务时本合同自动终止。被告房屋面积为122.99平方米。

关于被告答辩中反映的问题。原告称，被告反映的室内墙皮脱落问题与物业无关，且已经向开放商反映了该问题；消防管道没有水的问题，因涉案小区是安置房，分两标段上房，现在入住的是第一标段，第二标段还在建设，整个小区建完后才交验所以消防没有水；关于入户门的问题，是工程方设计的，物业无法更改；地下室进水问题，2019年地下室确实进水了，属于不可抗力；关于垃圾问题和路灯不亮问题，物业的保洁不是24小时的流动保洁，物业每天一次对公告空间进行打扫，被告所拍摄的照片可能是还没打扫到，也可能是打扫后又有新的垃圾产生，不能说明垃圾打扫不到位，物业巡查发现或者业主反映路灯不亮的问题后，最多不会超过三日都会进行维修。

2018年12月18日，邳州市金晖物业管理有限公司变更为江苏金杉建设项目管理有限公司，具有物业管理企业资质。合同签订后，被告交纳了2018年2月1日至2019年1月31日的物业管理服务费，现原告主张被告缴纳2019年2月1日至2021年1月31日的物业费。因被告未缴纳物业费，原告于2020年5月10日在被告家门处张贴物业费催缴通知单，要求被告交纳物业费。

上述事实，有原告提交的营业执照及公司准予变更登记通知书、资质证书、尚景嘉园物业管理服务合同、物业费催缴通知、照片及本案庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，应认定合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方当事人应按照合同约定履行义务。原告按约为邳州尚景嘉园小区业主提供物业服务，被告作为该小区的业主负有按照合同约定及时向原告交纳相关费用的义务，被告欠付的物业费为：2019年2月1日至2021年1月31日的物业服务费，计3100元（122.99㎡×0.95元/㎡×12个月+100元/年/户＋48元/年/户=1550元*2）。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。根据庭审查明事实，原告金杉公司存在一些物业服务不到位的问题，如没有及时对小区内垃圾及杂物及时清理等，构成部分违约,本院酌定原告金杉公司在物业服务费收费总额的基础上减收10%。即被告应缴纳的物业费为2790元。关于原告主张的违约金，双方约定标准过高，且未明确缴费时间，结合可能给原告造成的实际损失情况，本院酌定调整为自催收之日后1个月起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算原告违约金数额。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：

被告**于本判决生效之日起十日内向原告江苏金杉建设项目管理有限公司支付物业服务费合计2790元及违约金（以2790元为基数，自2020年6月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　孔令梅

人民陪审员　　耿煜飞

人民陪审员　　李庆芝

二〇二一年三月二十八日

书　记　员　　胡　冰