某某成电气机械有限公司、广州市丰盛木业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终23673号 上诉人（原审被告）：***成电气机械有限公司，住所地：广州市南沙区大岗镇北龙路100号（厂房A-1）一层、二层。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，广东伯方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东伯方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州市丰盛木业有限公司，住所地:广州市南沙区大岗镇北龙路100号（办公楼4号、厂房A-3）。 法定代表人：***。 诉讼代表人：广州市丰盛木业有限公司管理人。 管理人负责人：***，广东经纶君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东经纶君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东经纶君厚律师事务所实习人员。 原审第三人：广州市科苑物业管理有限公司，住所地：广州市南沙区大岗镇北龙路100号（办公楼4号）之一。 法定代表人：***，职务：总经理。 上诉人***成电气机械有限公司（下***成公司）因与被上诉人广州市丰盛木业有限公司（下简称丰盛公司）、原审第三人广州市科苑物业管理有限公司（下简称科苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人颢成公司上诉请求判令：一、撤销原审判决；二、改判确认颢成公司欠付丰盛公司租金814251.63元；三、改判颢成公司无需向丰盛公司支付违约金及变电费；四、由丰盛公司、科苑公司承担本案诉讼费。事实与理由如下： 一、关于租金。 其一，物业费保证金69600元中包含的实际租金保证金60175.2元应予以抵销。三方在原审庭审中确认涉案租赁物每月物业费实际为4188.8元。另，因颢成公司租赁的整栋厂房共计4层，其中一层转租给案外人（广东宇南检测技术有限公司），丰盛公司对此知情且经三方书面一致同意。因此，颢成公司承租丰盛公司的厂房实际面积应按3层计算，即每月缴纳的物业费实际为3141.6元，则颢成公司支付的3个月物业费保证金69600元中，实际为物业费保证金的应是3141.6元/月*3个月=9424.8元，扣除实际物业费保证金后，剩余款项60175.2元应为租金保证金（69600元-9424.8元）。原审判决认定涉案租金实际系由两部分构成，理应认定物业费保证金69600元中扣除实际物业费保证金后剩余的款项60175.2元为实际租金保证金。同时，根据双方签订的《丰盛科苑产业园租赁补充协议》第七条第四款约定，“。且乙方向甲方所交纳的程赁保证金、物业管理费保证金及水电费周转金归甲方所有，如没收的款项不足以抵扣剩余租期租金的。”，保证金可抵扣拖欠租金。 其二，颢成公司自承租丰盛公司厂房起一直按时交纳所有费用，出现欠缴是由于丰盛公司自身原因所致。同时，应丰盛公司要求，颢成公司整栋承租后又因丰盛公司到期未办理电梯年审手续，直至2017年9月电梯才正常维护使用。因此，在电梯停运期间，应免除四楼租金163751.76元以抵扣颢成公司该期间的损失费用。 其三，在承租期间，因不明人士（广州市**物业管理有限公司，下简称**公司）非法收取物业费，园区安保措施不到位及丰盛公司未尽出租人义务，导致颢成公司遭受损失98388元（颢成公司在2017年8月16日、2018年5月2日、2018年6月8日分别向**公司支付了24597元、49194元、24597元，共计98388元）的经济损失，该项损失扣除实际物业费37699.2元（3141.6元/月*12个月）后，剩余60688.8元应予以抵扣租金。 其四，由于丰盛公司无法提供适租的园区，已构成重大违约行为，应酌情减收20%租金。 综上，原审判决确认的欠付租金金额1302430.3元，扣减物业费保证金69600元、四楼租金163751.76元及**公司收取的物业费中包含的租金60688.8元再酌情减免20%后，最终欠付租金应为814251.63元； 二、关于违约金。 其一，即使颢成公司存在欠付租金行为，也系在丰盛公司先行违约的前提下所产生。丰盛公司失联多年期间，颢成公司突然收到丰盛公司破产消息，破产管理人在入驻园区不到几个月时间就进行租金催缴，且催缴的租金、利息、违约金等金额已超出正常缴纳合理范围。管理人在送达催缴通知时未对各项费用进行释明，且未就租户身份、交租情况等进行实质调查。2019年7月29日，管理人发出的《催缴通知》并未送**成公司，且计算的租金金额存在严重错误，误将新业主接手之后的租金计入欠付租金。**成公司的角度考虑，在丰盛公司撇开自身责任多年未曾出面进行沟通的情形下，颢成公司难以接受超高金额的租金催缴通知内容。 其二，颢成公司在另案提起的债权确认实质系就丰盛公司、科苑公司违约期间对颢成公司造成的损失提起的违约责任诉讼，应待该案审理结果确定所认定的债权与之进行抵销。颢成公司和丰盛公司均违约行为，均给对方造成损失，且丰盛公司存在先行违约，现又因其主张租金债权先**成公司一步进行审理得到确认，而颢成公司的损失仍未确定，从公平公正角度出发，***成公司主张的损失确定后，双方再进行债权债务结算。 其三，即使原审判决将违约金标准调整为按未付租金的每日万分之五计算，依旧过高。 其四，疫情爆发期间，颢成公司为遏制疫情扩散做了大量工作。在破产管理人入驻园区之前，园区长期处于无人管理状态，颢成公司依旧驻守园区，一方面是在降低丰盛公司的损失，另一方面亦是在维持园区租户们的整体利益平衡，如若让颢成公司承担巨额违约金，实属强人所难，不近人情； 三、关于变电费。 其一，原审判决忽略变电费的性质及构成。在丰盛公司失联期间，颢成公司一直向供电局正常缴纳电费。若丰盛公司正常经营，其每月收取电费的构成即是合同约定的“厂房变电费、基础电费、线损费”，“基础电费”并不等于实际缴纳给供电局的电费。丰盛公司早期向5210号案的当事人出具的水电费通知单包含有变电费的收取方式，更早之前收取电费的方式并未包含变电费。按照《销售电价管理暂行办法》第三章第十条至第十三条的规定，无论采取何种收取方式，均会使用23元/kw的计量因素，该计量因素为“基本电价”。丰盛公司仅将电费构成的其中一部分费用更换词意，有偷换概念之意。丰盛公司仅提供一份书面确认需求容量的统计表要求颢成公司签字确认需求容量，但其送达时并未**成公司阐明该表含义及使用。丰盛公司在原审庭审中称收取变电费系其投资报装供电设施所产生的费用，但很明显该费用性质不明确，且丰盛公司投资报装园区供电设施属于其履行出租人义务的**。另，在丰盛公司失联期间，变压器的维修（丰盛公司投资报装的供电设备）、更换电容等维修义务及维修费用均由园区租户们自发组织并共同协商分摊。 其二，变电费的性质不明确，收取不合理，不合乎日常交易习惯。变电费是因使用供电设备产生的其他费用还是单纯缴纳给丰盛公司的使用费不明确。若是使用费，为何要按23元/kw去计算？若是使用供电设备过程产生的其他费用，则通常约定为每月固定费用，而非按实际用量支付。其次，该变电费的收取有合同依据但属于不合理收费。在颢成公司正常向供电局缴纳电费期间，丰盛公司多年后突然催缴该笔费用，且费用性质不明确。 被上诉人丰盛公司答辩称：一、关于租金。 其一，物业费保证金69600元(含实际租金保证金、实际物业费保证金)不应进行抵销。根据合同约定，物业费保证金由科苑公司收取，合同期满由科苑公司退还，故颢成公司应另循法律途径向科苑公司主张，而不应该在本案中主张抵销。 其二，电梯停运期间，不应免除4楼的租金163751.76元。本案为房屋租赁纠纷，应当重点处理租金问题，在损失费用未能明确的情况下，颢成公司应另案提起破产债权确认诉讼进行处理，故本案不应对电梯停运期间的损失费用进行审理。 其三，颢成公司向案外人**公司支付的费用不应在本案中进行抵销。首先，交易的双方为颢成公司与**公司，与丰盛公司无关。其次，**公司无合同依据及法律上的原因收取相应费用，颢成公司应与**公司进行协商处理，故不应认定为由于丰盛公司的原因造成的直接经济损失，丰盛公司不应承担相关责任。最后，如**公司的行为属于刑事犯罪，应遵循刑事途径将犯罪所得退赔给颢成公司，在已有合理途径解决纠纷的情况下，颢成公司不应向丰盛公司主张抵销。 其四，原审法院认定欠付租金事实正确，颢成公司请求租金酌情按照80％计算无任何依据。在双方均有过错的情况下，原审判决认定自2019年8月10日起才起算违约责任，已是对2019年8月10日前欠付租金的酌情处理，于法有据，合情合理。因此，颢成公司再次要求租金酌情减免20％，理由不成立； 二、关于违约金。 其一，涉案违约金系因颢成公司欠付租金所引起，本案应当重点处理颢成公司欠付租金的问题，对于其他需要抵销的债权，可通过另案破产债权确认纠纷一案依法进行处理。若进行实时抵销，则会导致本案违约金的计算基数出现前后不一致的情况。颢成公司剩欠付租金为1302430.3元，该事实已经原审判决确认。 其二，根据《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款的规定，本案不应适用我国《民法典》第五百九十二条的规定。 其三，原审法院已对违约金标准进行调整，颢成公司再次主张过高是强词夺理； 三、关于变电费。根据丰盛木业公司法定代表人出具的《关于广州市丰盛木业有限公司的变电费和租金缴纳方式有无变更的情况说明》可知，园区厂房供电设施由丰盛木业公司投资报装，3个600kw的变压器供园区厂房租户生产使用，在租赁合同和物业配套合同均有约定租金和变电费等条款，双方并一致按照合同执行。颢成公司应当向丰盛公司支付变电费57500元。原审判决有关变电费的计算正确。 原审第三人科苑公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。 丰盛公司于2020年7月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.颢成公司向丰盛公司支付2016年9月1日至2020年10月31日的租金1426830.3元；2.颢成公司支付迟延支付2016年9月1日至2020年10月31日租金的滞纳金（2016年9月1日至2016年12月31日：以40403.4元为本金；2017年1月1日至2017年12月31日：以41205.2元为本金；2018年1月1日至2018年12月31日：以42031.1元为本金；2019年1月1日至2019年12月31日：以42881.8元为本金；2020年1月1日至2020年10月31日：以43758元为本金；均按每日1‰的标准计算，分别自每月16日起计至颢成公司履行完毕之日止）；3.颢成公司向丰盛公司支付2016年9月1日至2020年10月31日的变电费57500元；4.本案的诉讼***成公司承担。 原审法院经审理查明，广州市南沙区大岗镇北龙路100号（厂房A-1）的登记产权人为丰盛公司。2016年1月20日，丰盛公司（出租人、甲方）与颢成公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南沙区大岗镇北龙路100号（厂房A-1）第一、二层的房地产出租给乙方作工业用途使用，建筑面积为1822平方米，分摊共用建筑面积为278平方米；2016年1月20日至2016年3月19日月租金额为0元，2016年3月20日至2017年1月19日月租金额为16143.36元，2017年1月20日至2018年1月19日月租金额为16627.66元，2018年1月20日至2019年1月19日月租金额为17126.49元，2019年1月20日至2020年1月19日月租金额为17640.28元，2020年1月20日至2021年1月19日月租金额为18169.49元，每月的第十日前支付租金；乙方向甲方交纳48430.08元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。同日，丰盛公司（出租方、甲方）与颢成公司（承租方、乙方）签订《丰盛科苑产业园租赁补充协议》，约定：甲方同意将广州市南沙区大岗镇北龙路100号丰盛科苑A-1栋出租给乙方作工业用途使用，该厂房租赁面积（含分摊面积）为4188.8平方米，租赁期限为5年（含免租期59日），租金按月结算，由乙方在每月15日前（遇节假日则提前）向甲方缴付当月租金；乙方须接受甲方委托的科苑公司为该厂房的物业管理公司，由其负责收钱该厂房物业管理费及其他费用；租赁厂房变电费为23元/KW，基础电费为0.8元／度，线损3%（按每月电表读数计算），所有费用均需每月按实际用量支付，统一以物业管理处出具的通知为准；签订本协议时，乙方应向甲方缴付首月租金34800元及租赁保证金104400元，该保证金不能抵作租金及管理费、水电费等，租赁期满，乙方在完全履行本协议所有责任和义务并结清一切租金及有关费用，经甲方确认后30天内将租赁保证金无息退回给乙方，否则，甲方有权优先在租赁保证金扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数退回乙方，不足部分，甲方有权向乙方追偿；签订本协议时，乙方应向科苑公司缴付物业管理费保证金69600元和首月物业管理费23200元，保证金由物业管理公司保管，该保证金不能抵扣物业管理费、水电费等，租赁期滿，乙方在履行完毕物业管理协议所有义务并结清有关费用，经物业管理公司确认后30天内将保证金无息退回乙方；签订本协议时，乙方需向科苑公司缴付电费周转金20000元，电费周转金由物业公司保管，租赁期满，乙方在完全履行本协议及物管协议所有责任及义务并结清一切租金及有关费用，经物业管理公司确认后30天内将保证金无息退回给乙方；甲方负责定期对出租的厂房的主体结构及共用设施设备进行检查，承担厂房主体结构自然损坏的维修费用；乙方逾期未缴付租金的，除应及时向甲方补缴租金外，从逾期之日起至实际付清租金之日止，每日按照拖欠租金的1‰向甲方支付违约金，逾期超过30天仍未缴付租金的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求物业管理公司或有关机构终止向该厂房提供水、电等所有服务；乙方拖欠物业管理费、水电费的，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方仍未支付有关款项，应从逾期之日起按欠费金额每日1‰向甲方支付违约金；超过30日仍未缴足的，甲方有权停止供应水电及提供物业管理服务，并有权即时解除租赁合同及本协议，没收租赁保证金，物业管理费保证金及水电周转金，且即时停止乙方使用租赁物内的有关设施及收回租赁物，由此造成甲方的一切损失由乙方全部承担。同日，科苑公司（物业管理单位、甲方）与颢成公司（租户、乙方）签订《丰盛科苑物业管理服务协议》，约定：甲方受丰盛公司委托提供物业服务，物业服务费为23200元/月，物业管理费从2016年1月20日起按月支付。三方在庭审中确认涉案租赁物每月物业费实际为4188.8元。 2016年1月20日，丰盛公司将涉案租赁物交付给颢成公司使用。 2016年7月14日，科苑公司向丰盛科苑园区各业主、租户发出《通知函》，载明：公司日常收款对账业务全部交由职员：***负责，联系电话：020-34932266转668/137××××1118负责。除本公司另有书面正式通知外，其他人员以广州市丰盛科苑物业管理有限公司名义的行为本公司将不再承担责任。 2016年9月6日，广州市丰盛木业有限公司与***向丰盛科苑各租户发出《知会函》，载明：广州市安泰小额贷款有限公司私自使用广州市丰盛木业有限公司公章，加盖广州市丰盛木业有限公司公章于《丰盛科苑工作交接通知书》和《接管物业通知书》，对此我司一概不予认可。我司声明：丰盛科苑从未更换物业管理公司，今后广州市丰盛木业有限公司对外发送的文件只认可“广州市丰盛木业有限公司合同专用章”和“***”法人私章，特此通知！ 2016年9月19日，丰盛公司与广州市安泰小额贷款有限责任公司向丰盛科苑各租户出具《联合告全体租户书》，载明：“各租户近日所收到的所谓《知会函》、《委托书》等以‘丰盛木业’名义出具的文件上所加盖的丰盛木业公章、合同章及***私章均为不法分子非法私刻、伪造。2016年8月3日，丰盛木业已与安泰公司签订了《协议书》，约定将丰盛科苑整体移交予安泰公司控制、经营管理并收益。由安泰公司指定以下人员向租户收取租金、水电费、管理费等相关费用。指定联系管理人员：***、***为丰盛科苑经营、管理、收取租金等费用及园区事项的专职管理人员。”2017年1月6日，丰盛公司与广州市安泰小额贷款有限责任公司向丰盛科苑工业园区全体业主、租户出具《告知函》，载明：“自2017年01月06日起，丰盛科苑唯一的物业管理方：***及其指定的**物业共同指定以下银行账户为其物业服务期限内丰盛科苑相关物业管理费用的唯一收款账户。” 2016年11月11日，原审法院**成公司送达《协助执行通知书》，请颢成公司协助扣留、提取丰盛公司的租金收入，并附丰盛公司的收款账户信息。 根据广州市番禺区人民法院作出的(2016)粵0113民初4947号民事判决书，丰盛公司法定代表人***在该案中辩称：2016年7月，广州市安泰小额贷款有限责任公司以总经理***为首，带领一帮黑社会人员使用“电话恐吓、上门拍门、***逼文字、人身围攻”等逼害行为，要求我和14个借款主体将丰盛集团旗下所有资产和项目给广州市安泰小额贷款有限责任公司授权处理，其目的为吞并资产。2016年8月，***带领黑社会人员抢占丰盛科苑工业园，进行强行锁门并驱赶员工、破坏公司车辆、霸占办公大楼等非法手段，造成园区租户恐慌。2016年9月6日和9月l6日，在没有公司同意之下，私底下用公司公章发出《丰盛科苑工作交接通知书》、《接管物业通知书》和《联合告全体租户通知书》，威胁租户向其支付每月租金和相关费用，严重影响入驻企业的生产和经营，以致租户拒交租金、管理费、水电费，丰盛公司无资金运作，陷入停顿阶段。 三方在庭审中确认2016年9月1日至2016年12月31日期间每月租金为40403.4元，2017年1月1日至2017年12月31日期间每月租金为41205.2元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为42031.1元，2019年1月1日至2019年12月31日期间每月租金为42881.8元，2020年1月1日至2020年10月31日期间每月租金为43758元；确认按自然月缴纳每月租金。颢成公司与丰盛公司在庭审中确认颢成公司拖欠2019年8月1日前的租金为774841.3元。 颢成公司在庭审中陈述其于2015年11月17日向丰盛公司支付租赁押金57393元，于2016年1月20日向丰盛公司支付租金按金47007元，于2016年1月21日向科苑公司支付管理费按金69600元以及水电按金20000元。丰盛公司对颢成公司陈述的除管理费按金外的其他款项支付情况予以确认；科苑公司确认其于2016年1月21日**成公司收取管理费按金69600元。 广州市中级人民法院于2019年3月19日出具（2019）粤01破95-1号民事裁定书，裁定受理丰盛公司的破产清算申请。颢成公司在庭审中陈述其另案对丰盛公司提起（2021）粤01民初1299、1300号的普通破产债权确认纠纷。 丰盛公司和颢成公司在庭审中确认破产管理人于2019年7月26日进驻涉案园区开始管理，于2019年8月1日委派新的物业管理公司开始提供物业管理，于2020年12月1日更换新的物业公司。科苑公司在庭审中陈述其于2016年10月份左右退出涉案园区管理。 丰盛公司管理人于2019年7月27日**成公司发出《催缴通知》，***成公司拖欠租金、利息和违约金金额，***成公司于2019年8月10日前补缴上述租金、利息，逾期管理人将追缴拖欠租金、利息和违约金，如有异议，请于2019年7月30日前向管理人书面提出。 颢成公司抗辩丰盛公司主张的违约金没有法律依据且标准过高，申请调整按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期市场贷款利率计算，其后又主张应当调整为0。 颢成公司主张其未通过丰盛公司直接向供电局缴纳电费，故无需另行向丰盛公司支付变电费。丰盛公司则主张变电费系颢成公司使用丰盛公司投资报装的园区厂房供电设施所产生的费用。丰盛公司与颢成公司在庭审中确认涉案租赁物每月变电容量为50千瓦；确认双方于2020年10月31日经协商一致解除涉案合同。颢成公司陈述其没有缴纳过丰盛公司诉请期间的变电费。 原审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典生效之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 各方当事人在《广州市房屋租赁合同》、《丰盛科苑产业园租赁补充协议》以及《丰盛科苑物业管理服务协议》***成公司与丰盛公司建立的租赁合同关系及**成公司与科苑公司建立的物业服务合同关系是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 丰盛公司已交付涉案租赁物给颢成公司使用。颢成公司确认拖欠丰盛公司2016年9月1日至2020年10月31日的租金1426830.3元，因广州市中级人民法院已经受理丰盛公司的破产申请，而颢成公司已经就丰盛公司违约责任另案提起普通破产债权确认纠纷，因此颢成公司应当向丰盛公司支付2016年9月1日至2020年10月31日的租金1426830.3元。 租金按金、租赁押金、水电按金由丰盛公司实际收取，涉案合同因丰盛公司与颢成公司于2020年10月31日协商一致解除，丰盛公司应当于涉案合同解除时退还租赁押金57393元、租金按金47007元、水电按金20000元。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。因颢成公司对丰盛公司按金的债权形成原因发生在破产申请一年前，丰盛公司对颢成公司的部分租金债权亦形成于丰盛公司破产申请受理前，故颢成公司主张以按金抵销部分租金，于法有据，予以支持。综上，抵销租赁押金57393元、租金按金47007元、水电按金20000元后，颢成公司应当向丰盛公司支付剩余租金1302430.3元。根据合同约定，物业费保证金由科苑公司收取，合同期满由科苑公司退还，故颢成公司主张在本案中以物业费保证金抵销租金的抗辩，缺乏依据，不予采纳。物业费保证金应**成公司另循法律途径向科苑公司主张。 颢成公司抗辩其未支付租金系因丰盛公司存在管理混乱、收款方式多次变更、失联、未履行物业服务及代收代缴电费等附随义务等违约情形，根据已经查明事实，科苑公司于2016年10月退出园区管理，第三方对园区的正常运行造成滋扰，丰盛公司出具多份文件变更收款账户，且未能提供正常的经营环境和履行附随义务，直至破产管理人进驻园区，并于2019年8月1日提供物业管理开始，涉案园区的运营才归于正常。丰盛公司管理人于2019年7月27日才***成公司于2019年8月10日前缴纳租金，涉案合同约定每月15日前缴纳当月租金，故颢成公司应当于2019年8月10日前向丰盛公司支付拖欠2019年8月1日前的租金，**成公司至今未支付2019年8月1日前及2019年8月1日至2020年10月31日的租金，对丰盛公司造成损失，故丰盛公司主**成公司支付逾期支付2020年10月31日前租金的违约金合理，予以支持。丰盛公司主张按照未付租金的每日千分之一的标准计算违约金，颢成公司抗辩该违约金标准过高，酌情调整为按照未付租金的每日万分之五的标准计算违约金。根据双方确定的租金标准及拖欠租金总额可知，颢成公司拖欠2019年8月1日以前的租金为774841.3元，于2021年7月21日抵销后，尚欠2019年8月1日以前的租金为650441.3元；2019年8月1日至2019年12月31日期间的月租金为42881.8元，2020年1月1日至2020年12月31日期间的月租金为43758元，因此，逾期支付2019年8月1日前租金的违约金，应以774841.3元为基数，从2019年8月11日起计算至2021年7月21日止；以650441.3元为基数，从2021年7月22日起计算至付清之日止，该阶段违约**650441.3元为限。逾期支付2019年8月1日至2019年12月31日租金的违约金，以42881.8元为基数，分别从每月16日起计算至付清之日止，各阶段违约金均以42881.8元为限；逾期支付2020年1月1日至2020年10月31日租金的违约金，以43758元为基数，分别从每月16日起计算至付清之日止，各阶段违约金均以43758元为限。对丰盛公司超过上述基数、期间、标准和金额的违约金主张，不予支持。 涉案合同约定颢成公司需支付变电费用，丰盛公司与颢成公司确认涉案租赁物变电容量为每月50千瓦，因此每月变电费为1150元，颢成公司确认其未缴纳2016年9月1日至2020年10月31日的变电费，故丰盛公司主**成公司支付上述期间的变电费57500元，符合合同约定，予以支持。颢成公司抗辩其已经缴纳电费因而无需缴纳变电费，缺乏依据，不予采纳。 综上，原审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年7月28日判决如下：一、***成电气机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市丰盛木业有限公司支付租金1302430.3元；二、***成电气机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市丰盛木业有限公司支付逾期付款违约金【（1）逾期支付2019年8月1日前租金的违约金，以774841.3元为基数，从2019年8月11日起计算至2021年7月21日止，为275456.08元；以650441.3元为基数，从2021年7月22日起计算至付清之日止，该阶段违约**650441.3元为限；（2）逾期支付2019年8月1日至2019年12月31日租金的违约金，以42881.8元为基数，分别从每月16日起计算至付清之日止，各阶段违约金均以42881.8元为限；（3）逾期支付2020年1月1日至2020年10月31日租金的违约金，以43758元为基数，分别从每月16日起计算至付清之日止，各阶段违约金均以43758元为限；违约金均按照每日万分之五的标准计算】；三、***成电气机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市丰盛木业有限公司支付变电费57500元；四、驳回广州市丰盛木业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费32101元，由广州市丰盛木业有限公司负担13945元，由***成电气机械有限公司负担18156元。 经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。 二审期间，颢成公司向本院提交如下证据：1.转账记录,以证**成公司在承租期间遭遇不明人士**公司非法收取物业费，园区安保措施不到位及丰盛公司未尽出租人义务，给颢成公司造成一定的经济损失；2.公司股东、主要人员截图及（2016）粤0113民初字1311号民事判决书，以证明丰盛公司与科苑公司之间存在人员混同；3.经营业务截图、《通知》、《委托书》、《通知函》、《委托收款通知》、《授权委托书》及地址变迁截图，以证明丰盛公司与科苑公司之间存在业务、场所混同；4.（2020）粤0115民初5209号民事判决书，以证明丰盛公司与科苑公司之间存在财产混同；5.《有关贵司“限期”缴交欠费回复函的回复》《情况说明》，以证明：科苑公司自认变电费属于供电部门硬性收费内容，属于代缴代收，该费用的收费主体是供电局，不是丰盛公司或科苑公司。丰盛公司发表质证意见如下：1.对证据1的三性不予确认。首先，交易的双方为颢成公司与**公司，与丰盛公司无关。其次，**公司是无合同依据及法律关系进行收取，颢成公司应与**公司进行协商处理，同时也无法认定为丰盛公司属于侵权行为，故不应认定为系因丰盛公司的原因造成的直接经济损失，丰盛公司不应承担相关的责任。最后，如若**公司的行为属于刑事犯罪，应当遵循刑事途径进行犯罪所得退赔给颢成公司，在已有合同途径解决纠纷的情况下，颢成公司不应再向丰盛公司主张进行抵消；2.对证据2截图的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对民事判决书的三性均有异议。国家企业信用信息公示系统显示***在丰盛公司中担任的职务为监事，其并非丰盛公司的经营管理人员，且其在科苑公司中担任的职位并未明确，故不具有公司法意义上的人员混同的特征；3.对证据3的经营业务截图的真实性有异议，该证据是网站信息截图，内容无法确认，且与丰盛公司的实际经营范围不一致；对《通知》、《委托书》、《委托收款通知》、《授权委托书》的关联性有异议，真实性合法性无异议；对《通知函》的真实性和合法性、关联性有异议。该通知由物业公司发出，丰盛公司无法确认其真实性，不确认科苑公司是否有发送这通知函；对经营业务截图的真实性、合法性无异议，关联性有异议；4.对证据4的关联性有异议，真实性、合法性无异议，判决内容不足以证明存在混同情形；5.对证据5的三性无异议，证明内容有异议。供电部门与丰盛公司约定的电费收取方式为供电部门每月将总电费报给丰盛公司，收取的项目为电度电费(电表读数*电度电价)+基本电费28980元+调整电费，而丰盛公司与颢成公司之间约定收取的费用为变电费+基础电费(每月电表读数*固定单价)+线损电费(每月电表读数*固定单价)，丰盛公司与供电部门履行的内容不同于与颢成公司之间履行的内容，即丰盛公司与颢成公司之间约定的变电费并不等同于供电部门所收取的相关电费。 丰盛公司提交《变电费情况说明》，以证明变电费应当按照合同约定执行。颢成公司质证称：颢成公司未见过该份证据，也未在另案中对该证据质证。因无法核实原件，故对该份证据的真实性不确认，对其证明内容也不予确认，该份证据不能够作为其**成公司主张变电费的依据。 二审过程中，颢成公司以本案需等待破产债权确认之诉的终审判决结果出具后再确定违约金计算基数为由，申请中止本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。 本案二审的争议焦点包括：其一，颢成公司应付丰盛公司租金金额应如何确定；其二，颢成公司应否向丰盛公司支付逾期交租违约金；其三，颢成公司应否向丰盛公司支付变电费。 关于争议焦点一。颢成公司对原审判决确认的欠租金额1302430.3元无异议，但上诉认为应从中扣减物业费保证金60175.2元、四楼租金163751.76元及**公司收取的物业费中包含的租金60688.8元后，再在此基础上酌情减免20%。对此，本院作如下分析：其一，关**成公司主张可用于抵扣欠租的物业费保证金60175.2元。依据合同约定，物业费保证金由科苑公司收取，科苑公司亦确认其实际收取了该项费用，故该项费用的返还问题应通过颢成公司与科苑公司之间的物业服务合同关系解决，颢成公司上诉主张以此抵扣本案部分欠租，理据不足。其二，关**成公司上诉主张扣减的四楼租金163751.76元。颢成公司未充分举证证明其在2016年9月至2017年8月期间因丰盛公司原因无法使用四楼物业，且颢成公司已就丰盛公司违约导致其遭受的损失另案提起破产债权确认之诉，故颢成公司在本案中主张免除其四楼物业在上述期间的租金，缺乏事实根据与法律依据。其三，关**成公司上诉主张可用于抵扣欠租的**公司收取费用60688.8元。即使颢成公司有向**公司支付其主张的98388元费用，依据现有证据也不能反映颢成公司的该项费用支出系因丰盛公司原因所致，故颢成公司基于损失赔偿的名义主张该项费用在扣除相应物业费后的余额用于冲抵部分欠租，依据不充分。其四，关**成公司主张减免租金标准问题。颢成公司以丰盛公司未提供适租的园区为由，上诉主张减收20%的租金。对此，本院认为，颢成公司与丰盛公司在《广州市房屋租赁合同》中明确约定了租金标准，该约定内容合法有效，对双方均具有约束力。虽然丰盛公司与案外人之间的纠纷导致涉案物业所在的园区出现物业管理混乱、收租主体不明等影响经营的不利因素，但现有证据无法反映颢成公司使用租赁物业的受影响程度，且原审法院在认定颢成公司支付逾期交租违约金的起算时间时已对此作相应考量，另颢成公司也已就丰盛公司违约导致其遭受损失一项另案提起破产债权确认之诉。在此情况下，颢成公司再以丰盛公司未履行适租义务为由上诉主张减收租金，理据不足。综上，本院对颢成公司要求扣减及减免租金的上诉理由均不予采纳。 关于争议焦点二。颢成公司拖欠丰盛公司2016年9月1日至2020年10月31日期间的租金未付，故丰盛公司诉请颢成公司依约向其支付相应的逾期交租违约金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。颢成公司以丰盛公司在前述期间失联未履行出租人的适租义务故构成先行违约为由，上诉认为其迟延支付租金具有正常理由，但原审判决在确定颢成公司支付逾期交租违约金的起算时间时已对丰盛公司前述违约事实予以综合考量，故颢成公司以此为由主张免除其全部违约金支付义务，理据不足。颢成公司以其已就丰盛公司违约造成其损失另行提起破产债权确认之诉为由，上诉认为应待债权确认之诉审查结果确认其债权金额进行抵销后再确定是否支付违约金。对此，本院认为，颢成公司支付租金系其应承担的主合同义务，丰盛公司违约造成颢成公司的损失系违约责任的承担**，两者不具有对等性，在丰盛公司提出异议的情况下，颢成公司主张直接抵扣缺乏依据，且故即使颢成公司主张的损失赔偿债权成立，也应通过破产债权确认之诉程序确定金额后再通过破产清算程序统一处理，颢成公司上诉主张在本案诉讼中直接冲抵欠租缺乏依据。综上，本院对颢成公司无需支付违约金的上诉理由均不予采纳。 关于争议焦点三。其一，丰盛公司与颢成公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定“租赁厂房变电费为23元/KW，基础电费为0.8元／度，线损3%（按每月电表读数计算），所有费用均需每月按实际用量支付，统一以物业管理处出具的通知为准”，依此约定，“变电费”属**成公司应“按实际用量”交纳的用电费用的一部分，该项费用理应与“基础电费”及“线损”一并交收，丰盛公司并未举证证明科苑公司曾**成公司发出通知催缴2016年9月1日至2020年10月31日期间的变电费，也未举证证**成公司曾向其支付过该期间的“基础电费”及“线损”，故丰盛公司在未主张“基础电费”及“线损”的情况下要求颢成公司单独支付“变电费”有违常理。其二，丰盛公司管理人在2019年7月27日**成公司发出的《催缴通知》中并未提及颢成公司需支付变电费。其三，丰盛公司主张变电费系颢成公司使用去投资报装的园区厂房供电设施而需支付的对价款，但提供具备正常经营所需用电条件的厂房属于丰盛公司履行适租义务的**，且，如该项费用的性质系使用费，则计算标准应与用电容量无关。故此，丰盛公司诉请颢成公司支付变电费依据不足，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。颢成公司上诉认为其无需向丰盛公司支付变电费，理由成立，予以支持。 另，鉴于本案无需以另案破产债权确认之诉的审理结果为依据，故本院对颢成公司提出的中止诉讼申请不予接纳。 综上所述，上诉人颢成公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5211号民事判决第一、二项； 二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5211号民事判决第三、四项； 三、驳回广州市丰盛木业有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费32101元，由广州市丰盛木业有限公司负担14586元，***成电气机械有限公司负担17515元。二审案件受理费13791元，由广州市丰盛木业有限公司负担762元，***成电气机械有限公司负担13029元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　邓　颖 审 判 员　*** 二〇二一年十二月三十日 法官助理　*** 书 记 员　***