华电西藏能源有限公司与四川草莓科技有限公司、四川北斗星车联信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：陈子路。

委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。

被告：陈子路，女，1985年3月13日出生，汉族，住成都市金牛区。

委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。

原告华电西藏能源有限公司（以下简称华电能源公司）与被告四川草莓科技有限公司（以下简称草莓科技公司）、四川北斗星车联信息技术有限公司（以下简称北斗星车联公司）、陈子路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华电能源公司的委托诉讼代理人余正富、蒋明虎，被告北斗星车联公司及陈子路的共同委托诉讼代理人蔡勇到庭参加诉讼。被告草莓科技公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告华电能源公司向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告草莓科技公司支付原告房屋租金804198.73元、违约金132825元及滞纳金303524.43元（自2017年11月1日，暂计算至2019年5月28日止，按照年利率24%计算），合计1240548.16元；2.被告北斗星车联公司、陈子路对被告草莓科技公司的前述债务承担连带责任；3.判令三被告共同承担本案诉讼费。事实及理由：2014年12月1日，成都世纪华荣科技有限公司（甲方，以下简称成都华荣公司）与被告四川草莓科技有限公司（乙方，以下简称草莓科技公司）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告草莓科技公司承租位于成都市青羊区，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，租金支付方式为第二年后乙方按半年向甲方支付租金及违约责任。合同中甲方成都华荣公司系贵州安顺市华荣投资有限公司（以下简称贵州华荣公司）实际控制的关联公司，其与被告签订合同的行为已受当时的物权人贵州华荣公司追认；后案涉物业开发商成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊发展公司）解除了与贵州华荣公司的房屋买卖合同，并于2015年11月3日将案涉房屋出售给原告。2015年11月17日，贵州华荣公司、草莓科技公司与原告下属华电西藏能源有限公司大古水电分公司签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），协议约定：贵州华荣公司将成都华荣公司与被告草莓科技公司签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务概括转移给原告，草莓科技公司对此予以认可；自2015年11月4日起，草莓科技公司向原告支付租金及水电费，费用支付方式与原租赁合同约定一致。但草莓科技公司一直未向原告支付租金及水电、空调、物业费等费用。2017年6月底，草莓科技公司向原告出具承诺函，承诺付款期限及违约责任。但是草莓科技公司未按约支付第二、三期费用，经原告多次催告无果，故请求法院判如所请。

被告北斗星车联公司、陈子路辩称，原告主体不适格，案涉合同出租人为成都华荣公司，原告与案涉房屋不具有法律上的利害关系；贵州华荣公司未授权成都华荣公司签订租赁合同，故该合同效力待定；名义出租人成都华荣公司也未授权贵州华荣公司行使权利义务的概括性转让，故补充协议中的主合同对应的法律基础不存在；陈子路个人在本案中不承担保证责任，理由是主合同对应的法律效力有瑕疵，瑕疵导致主体不适格，即使主合同的效力有效，包括原告方在内的利害关系人均未在本案的保证期间内向陈子路个人主张过保证责任，因此陈子路不承担保证责任；若主合同具有法律效力，则应由北斗星车联公司承担保证责任；违约金和滞纳金重复计算，应适当缩减。

被告草莓科技公司未答辩，也未提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对于有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.华电能源公司提交了双方身份信息、工商登记信息，证明原被告主体适格。北斗星车联公司、陈子路对该组证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，称华电能源公司主体不适格。本院对该组证据真实性、合法性予以采信，华电能源公司系案涉房屋租赁合同补充协议一方当事人，故关联性予以采信；

2.华电能源公司提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，证明从成都华荣公司继受取得出租人权利义务，并与草莓科技公司建立了租赁关系，且草莓科技公司知晓案涉房屋权属情况。北斗星车联公司、陈子路对租赁合同关联性、合法性无异议，但对其真实性有异议，认为租赁合同为复印件其真实性无法核实，同时该证据证明了租赁合同的出租方成都华荣公司与本案的关系无法核实清楚；对补充协议的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为补充协议中甲方（贵州华荣公司）同意将原房屋租赁合同中甲方承担的权利义务全部转让给乙方（华电能源公司），但贵州华荣公司从未与草莓科技公司签订过房屋租赁合同，因此补充协议不能证明原租赁合同的出租人的权利义务得到了概括性转移，不能达到证明目的。本院认为租赁合同、补充协议及双方陈述事实相互印证，故本院对该证据三性予以采信，补充协议能否达到租赁合同权利义务已全部转让给华电能源公司的证明目的，将结合其他证据予以认定；

3.华电能源公司提交了企业信息信用报告3份，证明成都华荣公司系贵州华荣公司的关联公司，且贵州华荣公司追认了成都华荣公司的出租行为。北斗星车联公司、陈子路对该组证据的三性予以认可，但认为不能达到证明目的，成都华荣公司并未对贵州华荣公司进行授权，故不能达到补充协议所约定的将权利义务转让给华电能源公司的证明目的。本院对该组证据真实性、合法性及关联性予以采信；

4.华电能源公司提交了承诺书、催款函，证明北斗星车联公司、陈子路均已收到了催收函，知晓并认可债务，草莓科技公司未依约还款，且已通知了三被告应承担连带清偿债务。北斗星车联公司、陈子路对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为证据无法证明陈子路应承担保证责任，且华电能源公司未在保证期间内向陈子路主张保证责任。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性结合其他证据予以综合认定；

5.华电能源公司提交了律师函、复函，证明三被告收悉律师函后均对债务的承担表示认可，但至今拒付欠付租金804198.73元。北斗星车联公司、陈子路对该组证据真实性、合法性予以认可，对其关联性有异议，认为不能证明华电能源公司在保证期间内向陈子路主张了保证责任，复函中陈子路的签章属于公司行为，不能视为个人意见。本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以采信。

根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实：

2014年12月1日，成都华荣公司（出租方、甲方）与草莓科技公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市青羊区出租给乙方；租赁期限3年，自2015年1月1日至2017年12月31日；月租金44275元，年租赁费用合计531300元，第三年房屋租金在第一年基础上增加5%；租金支付方式第二年后乙方按半年向甲方支付租金；租房保证金50000元；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，未经甲方同意，乙方不得转租、分租、转借承租房屋；乙方违约责任，乙方逾期交纳租金、物业管理等合同约定由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按欠付金额的5%向甲方支付滞纳金；在租赁期内，除非本合同另有约定外，乙方中途擅自退租的，乙方应按三个月合同租金向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。

2015年11月4日，贵州华荣公司（转让方、甲方）、华电能源公司（受让方、乙方）及草莓科技公司（承租方、丙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：由于青羊发展公司解除了与甲方的原房屋买卖合同，开发商与乙方于2015年11月3日签订了购买该园区N19办公楼的新的房屋买卖合同，乙方现在是N19办公楼新业主；甲方、丙方同意将甲、丙双方签订的原《房屋租赁合同》中甲方所承担的权利、义务等全部转移给乙方，乙方同意在该合同生效后于2015年11月4日接受并承担甲、丙双方签订的原《房屋租赁合同》中所规定应由甲方承担的全部权利和义务；2015年11月4日后的房屋租金由丙方向乙方缴纳；本补充协议与原租赁合同一并构成有效的合约文件。

2017年6月21日，草莓科技公司向华电能源公司出具《承诺书》，主要内容：2015年11月至2017年6月欠费水电费、租金等共计904198.73元，为减少经营成本支出，拟从2017年6月30日起申请解除与华电能源公司的房屋租赁合同，并承诺所欠费用分期还款，具体为：2017年8月31日前还款300000元；2017年12月31日前还款300000元；2018年4月30日前还款304198.73元。

2017年6月23日，草莓科技公司向华电能源公司出具《承诺书》，主要内容：分期还款计划中任一期违约逾期未还，华电能源公司均可就全部未还款项及合同约定的违约金、滞纳金等费用主张权利；陈子路、北斗星车联公司共同承诺，共同为草莓科技公司的上述承诺义务承担连带保证责任。承诺人草莓科技公司，保证人陈子路、北斗星车联公司分别在承诺书及欠费明细表上签字、盖章。

2017年12月7日，华电能源公司向草莓科技公司出具《催款函》。2017年12月8日，北斗星车联公司签收并加盖公章。

2019年3月13日，华电能源公司向草莓科技公司、北斗星车联公司、陈子路发出《律师函》，就欠付租金款项进行催收，要求保证人陈子路、北斗星公司承担保证责任。2019年3月15日该函由唐胶静签收。

2019年3月23日，草莓科技公司、北斗星车联公司、陈子路向华电能源公司出具《关于华电公司律师函的复函》，主要内容：延期分期支付所欠费用，分期支付时间从2019年7月1日起每月还款30000元，承诺三年还清。

另查明，成都华荣公司唯一法人股东为北京黔中盛华投资发展有限公司（以下简称北京盛华投资公司），北京盛华投资公司唯一法人股东为贵州华荣公司。2015年11月，华电能源公司与青羊发展公司签订了案涉房屋买卖合同。2017年7月，华电能源公司取得案涉房屋不动产权证。草莓科技公司已向华电能源公司支付租金100000元。

本院认为，成都华荣公司与草莓科技公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应按合同约定行使权利及履行义务。成都华荣公司向草莓科技公司交付了案涉房屋，草莓科技公司应如约支付租金。

关于华电能源公司主体是否适格。2015年11月，华电能源公司与青羊发展公司签订了案涉房屋买卖合同，2017年7月，华电能源公司取得案涉房屋不动产权证系案涉房屋所有权人，《房屋租赁合同》对新所有权人华电能源公司继续有效。2015年11月4日，贵州华荣公司、华电能源公司及草莓科技公司签订的《房屋租赁合同补充协议》不违反法律规定，应为合法有效。贵州华荣公司作为案涉房屋的原权利人在上述补充协议中确认了《房屋租赁合同》签订的事实，对成都华荣公司作为出租方签订合同的行为进行了追认，作为案涉房屋的原权利人，其有权就《房屋租赁合同》中的权利义务进行概括性转让，故华电能源公司基于补充协议的约定，其作为案涉房屋的新权利人，有权向草莓科技公司主张权利，其主体适格，故本院对北斗星车联公司、陈子路关于华电能源公司主体不适格的抗辩理由不予支持。

关于租金、滞纳金及违约金。2017年6月23日，草莓科技公司向华电能源公司出具《承诺书》，确认2015年11月至2017年6月拖欠水电费、租金等共计904198.73元，并承诺分期支付拖欠费用。扣除已支付的100000元，草莓科技公司尚欠水电费、租金804198.73元。草莓科技公司至今未支付上述款项，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，草莓科技公司应向华电能源公司支付尚欠费用804198.73元。故本院对

华电能源公司要求草莓科技公司支付804198.73元的诉讼请求予以支持。关于违约金及滞纳金。补充协议约定：“丙方同意自该补充协议生效后，严格按照原协议和该补充协议的规定履行相关权利和义务；本补充协议与租赁合同一同构成有效的合约文件。”因补充协议未就违约责任另行约定，应根据原租赁合同“乙方逾期交纳租金、物业管理等合同约定由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按欠付金额的5%向甲方支付滞纳金，在租赁期内，除非本合同另有约定外，乙方中途擅自退租的，乙方应按三个月合同租金向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”的约定确定违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，华电能源公司要求支付三个月合同租金的违约金符合租赁合同和法律规定，故本院予以支持。滞纳金实质是逾期支付租金等费用的违约金，华电能源公司有权主张，考虑到本院已经支持了擅自退租违约金，且该违约金超过未付款金额的16%，而北斗星车联公司、陈子路对违约金过高进行了抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院综合考虑草莓科技公司的违约情节、华电能源公司的实际损失，对华电能源公司关于滞纳金的诉讼请求不再予以支持。

关于北斗星车联公司、陈子路是否承担保证责任。草莓科技公司于2017年6月23日向华电能源公司出具《承诺书》，主要内容：分期还款计划中任一期违约逾期未还，华电能源公司均可就全部未还款项及合同约定的违约金、滞纳金等费用主张权利；陈子路、北斗星车联公司共同承诺为草莓科技公司的上述承诺义务承担连带保证责任。承诺人草莓科技公司，保证人陈子路、北斗星车联公司分别在承诺书及欠费明细表上签字并加盖印章，陈子路、北斗星车联公司未提供证据证明签章无效情形，该承诺书应为真实有效。关于陈子路认为其签字系履行职务行为不应由其个人承担保证责任。本院认为，《承诺书》中载明“陈子路（身份证号：5101061985××××××××）、北斗星车联公司共同承诺”，签章为陈子路并加盖手印，应视为其个人对案涉债务承担连带保证责任。关于保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”之规定，2017年6月23日的《承诺书》承诺的主债务履行期限为2018年4月30日，保证期间已届满。2019年3月13日，华电能源公司向草莓科技公司、北斗星车联公司、陈子路出具《律师函》，对案涉债务进行催缴，草莓科技公司、北斗星车联公司、陈子路予以复函且签章确认，再次对债务履行及保证责任作出承诺，该承诺能够认定成立新的保证合同，故北斗星车联公司、陈子路应对案涉债务承担连带担保责任。

综上，本院对华电能源有限公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、被告四川草莓科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华电西藏能源有限公司支付租金804198.73元及违约金132825元，合计937023.73元；

二、被告四川北斗星车联信息技术有限公司、陈子路对上述第一项债务承担连带清偿责任；

三、驳回原告华电西藏能源有限公司的其余诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15965元，减半收取7982.5元，由原告华电西藏能源有限公司承担2587元，被告四川草莓科技有限公司、四川北斗星车联信息技术有限公司、陈子路承担5395.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　刘　卿

二〇一九年八月十五日

书记员　李蓓菡