某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤04民终557号

上诉人（一审原告）：***，男，1949年9月17日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。

委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：***，女，1973年11月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。

委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵福龙，男，1963年9月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系***的丈夫。

一审第三人：广东电网有限责任公司珠海供电局，住所地：广东省珠海市香洲。

负责人：阮绵晖，执行董事。

委托诉讼代理人：龚月凤，北京大成（珠海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施晓蓉，女，1983年12月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系该公司员工。

上诉人***与上诉人***以及一审第三人广东电网有限责任公司珠海供电局（以下简称珠海供电局）房屋租赁合同纠纷一案，珠海市金湾区人民法院作出（2016）粤0404民初76号民事判决，后***不服提起上诉,本院作出（2017）粤04民终1516号民事裁定，将本案发回珠海市金湾区人民法院重审。珠海市金湾区人民法院在重审后作出（2018）粤0404民初1454号民事判决，***、***均不服向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销（2018）粤0404民初1454号民事判决第二、三项；2、判令***以及珠海供电局赔偿***酒店装修损失款169793元（212241.25元×80%），即在一审判决第二项赔偿装修损失106120.63元的基础上判令增加赔偿款63672.37元；3、判令***返还***支付《转让合同》的转让款8万元；4、判令***以及珠海供电局返还或赔偿***2008年3月25日至2012年10月25期间已付租金的30%损失166075.2元；5、本案一、二审的诉讼费由***以及珠海供电局承担。事实与理由：一、***以及珠海供电局存在隐瞒所转让、租赁标的物实为住宅性质的重要事实，并且其在后续过程中多次承诺变更功能而未实现，导致***无法经营，***以及珠海供电局存在重大过错，应当共同承担80%的过错责任。一审判决认定***的过错程度过低，同时也遗漏了珠海供电局在其中的过错。***在与***签订涉案合同前，曾要求***提供涉案转让、转租酒店的房地产权证给***进行核实查看，但是珠海供电局以及***提供给***涉案“酒店”的房地产权证复印件上“附记”一栏，当时并没有任何记载，其已经被珠海供电局以及***“人为去掉相关的记载和故意遮挡相关的记载”，导致***未能发现该“酒店”三至六楼的性质为住宅，不能作为商业用途经营酒店。因此，珠海供电局以及***对导致合同无效均存在过错，且存在故意隐瞒重要事实的重大过错。同时，在被相关部门责令***进行停业整改期间，珠海供电局三灶供电所的负责人也曾多次向***承诺申请改变住宅功能，但最终均未能兑现，由此导致***无法经营并导致相关的纠纷和诉讼。由此可以知悉，珠海供电局系存在重大过错的。

二、***应当返还***因《转让合同》支付的转让费8万元，一审判决对该部分事实认定有误。2008年3月13日***与***所签订的《转让合同》明确约定：“转让标的为原某某酒店32间客房及附属设施设备、用品用具（32间客房及大部分设施系***向三灶供电所租赁，***有责任办理转租手续）。双方商定转让价格为捌万元，转租房屋租金为每月9030元，从2008年10月25日开始租金按每年5%递增。”而***与***于2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》中明确指明：“***所租用的某某酒店设施设备，包括该物业内的现有电器物品，空调一匹机30台、大堂五匹机1台、电视机28台。电热水器28台设施全部供***无偿使用”。从上述两份合同约定可以看出，***承租、转让时现有的相关设施设备实际系原供电酒店所提供，这些设施设备的费用已经折合在每个月的租金中，并不需要额外支付设施设备的转让费用。***依据《转让合同》所收取的8万元转让费，实际系其经营权的转让费，并非附属设施设备、用品用具的转让对价款。因此，一审法院认为该8万元系对附属设施、设备、用品用具等额转让对价款，属于认定事实错误，应予纠正。该8万元的转让费在认定合同无效的情况下，***应当向***予以返还。

三、珠海供电局以及***应当返还或赔偿***已付租金30%的损失。由于一审法院已经依法认定了***与***所签订的《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均无效，而***与***所约定的转让和租赁期限均自2008年3月起至2012年10月25日。虽然于2009年9月30日***与珠海供电局另行签订了《租赁合同》，但是正是由于***前期隐瞒了涉案酒店实际为住宅性质、无法正常经营酒店之客观事实，才导致***与珠海供电局签订了所谓的《租赁合同》，由此造成了损失。因此，自2008年3月起至2012年10月25日期间的租金损失***应当承担过错赔偿责任。另外，虽然***客观上使用了***以及珠海供电局所转让、租赁的房屋用作经营，但是***以及珠海供电局租赁给***时明确约定系用作酒店经营，因此该租金标准才比较高。而目前客观情况是该“酒店”实际系住宅房屋功能，不能用作商业用途经营，其租金标准依法、依理并不能按照酒店的租金标准进行计算。***认为，2008年3月至2012年10月25日期间的租金标准应当按照原酒店租金标准的70%计算为宜，剩余的30%租金***以及珠海供电局应当予以退还或者赔偿给***。经核算，2008年3月25日至2012年10月25日期间***已支付租金合计553584元，按照应返还或者赔偿已付租金30%的比例计算，共计166075.2元。一审法院认为***及珠海供电局无需返还租金错误，应当予以纠正。

综上，一审法院认定部分事实有误，恳请二审法院依法审查核实并改判，支持***的全部上诉请求。

针对***的上诉，***辩称，一、***不存在任何隐瞒也从未隐瞒案涉供电大楼三至六层是住宅的事实，这一点在***向工商局注册时珠海市金湾区某某某酒店（以下简称某某某酒店）时提交的工商资料里有房产证以及其他的注册资料,非常明确案涉供电大楼三至六层是住宅，同时***在原一审提供的证人雪某年的证词也可以反映***是知道案涉供电大楼三至六层是住宅，虽然***不认可雪某年的证词，但是***提供的证人，反映***知道这个事实。二、对于***提出需要返还转让款8万元，***认为是不成立的，因为***从***处接手以后一直在经营，而***在2002年至2008年自己经营了6年的时间，有关客房的用品以及电器属于消耗品，在经营的过程中大部分已经更换，双方协商由***支付该物品的对价合理合法。三、对***提出赔偿已付租金。***不存在任何隐瞒也依法不应该承担过错责任。2008年由***接手以后一直正常经营，几年以后才提出租金过高，与***无关。

针对***的上诉，珠海供电局述称，一、一审法院认为案涉供电大楼三至六层约定作酒店用途违反《物权法》第77条规定，属于事实没有查明或认定不清。事实和理由如下：1、***于2008年3月开始与***签订转租合同，并于2008年6月以案涉房屋一至六层作为经营地址向工商行政管理部门申请设立登记某某某酒店，如果违法，则工商部门、公安部门、消防部门、环保部门等不可能批准某某某酒店的经营许可。但事实上，***2008年6月以案涉供电大楼一至六层为酒店经营地址申请设立某某某酒店时，已获得环保审批、卫生许可、消防安全、特种行业等全部行政许可手续，即***注册的某某某酒店具备合法经营手续，不存在场地用途违法的情形。对于某某某酒店经营完全合法的事实，（2014）珠金法民三初字第240号民事判决已有查明，***因不服该判决提起的上诉、再审申诉、抗诉等均被驳回，但一审法院完全无视该事实。为此，珠海供电局二审补充提交某某某酒店的相关档案资料，证明某某某酒店具备全部合法经营手续。2、案涉供电大楼三至六层用作酒店用途并没有侵犯房改房业主的权益，因为案涉供电大楼三至六层与房改房部分分别处于结构上相互独立的两个单元，各自使用相互独立的楼梯，两个单元互不影响。一审法院未查清大楼结构也未到现场核查，而且忽视了案涉供电大楼三至六层多年来用作酒店经营都从未有房改房住户提出过反对意见的事实，就主观臆断的认定“将供电大楼三楼至六楼用作酒店势必影响该部分业主的利益及安全”，这明显与本案的基本事实不符。为了进一步证明房改房业主对案涉供电大楼三至六层用作酒店并没有异议的事实，珠海供电局已请相关业主补充出具书面《声明》。

二、一审法院以《物权法》第七十七条为依据认定租赁合同无效属于适用法律不当。1、从法理分析，《合同法司法解释二》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《物权法》第七十七条规定并非完全禁止住宅作经营用途，而是为了管理的需要规定了住宅作经营用途的原则和条件，明显是属于管理性强制性规定。当违反该条款而对其他有利害关系的业主产生侵权时，该条款只是授予有利害关系的业主主张侵权责任的权利，而不应对约定了住宅商用的租赁合同的效力产生影响。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发[2009]40号】第16条的规定“……如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某类的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”，《物权法》第七十七条规定规制的并非某类合同行为，法院要以此认定合同无效应当慎重，但是一审法院不仅未对改变用途是否违反《物权法》第七十七条规定进行完全查明，在没有对属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定进行分析判断的情况下就草率地认定合同无效，明显是刻意回避关键争议焦点问题，有意偏袒一方。一审法院以《物权法》第七十七条为依据认定合同无效，根本不符合《合同法》第五十二条、《合同法司法解释二》第十四条的规定，也不符合最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力”的指导精神，属于适用法律不当，应予纠正。2、从事实分析，***从2008年开始以案涉房屋一至六层为经营场所合法经营某某某酒店，直至2012年才提出三至六层环保、消防未能通过的问题；***在（2014）珠金法民三初字第240号案件的审理过程中一直主张的是“三至六层消防、环保未通过导致不能正常经营”，而从未提过“三至六层为住宅不能经营酒店”。由此可知，***2012年开始未能正常经营的原因是其未按要求进行消防、环保整改，而根本不是因为案涉供电大楼三至六层的住宅性质。一审法院以三至六层的住宅性质为由认定租赁合同无效有违民商法上意思自治的原则。而且，一审法院在缺乏证据支持的情况下无视***在（2014）珠金法民三初字第240号案中的陈述，而直接将***在本案中单方陈述的谎言“2012年7月，***被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营”作为判决查明的事实，属于无中生有。

三、***在一审中存在伪造证据的行为和事实。***在一审以及上诉状中均称珠海供电局三灶供电所向其提供的房产证“附记”栏内容被遮盖导致其未发现三至六层的住宅性质，其将“附记”栏内容被遮盖的房产证复印件作为证据向法院提交，这是赤裸裸的污蔑！珠海供电局向***和***提供的房产证从来都是没有任何遮盖涂改的完整复印件，并且提供了原件核对，***为设立某某某酒店而向工商局提供的房产证复印件，“附记”栏上有完整的记载内容，且加盖了“此复印件与原件相符，提供者***，日期2008年6月25日”的印章。很明显***提交的“附记”栏内容被遮盖的房产证复印件是***伪造，并以此污蔑是珠海供电局恶意欺瞒，其为达目的手段卑劣，损害珠海供电局名誉，珠海供电局在此请求法院依法追究***伪造证据的法律责任。

四、***要求珠海供电局返还其2008年3月至2012年10月期间30%的租金没有任何事实和法律依据。***向珠海供电局支付的租金完全是按照租赁合同约定的标准计算的，珠海供电局作为租赁房产的业主已向承租人交付了租赁房产，不存在任何违约或者过错，珠海供电局按照合同约定收取的租金具有充分依据。而且，***从2008年至2012年期间完全具备经营某某某酒店的合法手续，该期间其实际也是在正常经营，其称“该酒店实际是住宅，不能作商业用途，租金标准不能按酒店标准计算”，纯属无稽之谈，没有任何事实和法律依据。

综上，恳请二审法院依法查明事实，依法改判，驳回***的全部诉讼请求。

***上诉请求：1、撤销（2018）粤0404民初1454号民事判决，改判确认***与***于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，并依法驳回***的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由***承担。事实与理由：一、***与***签订的《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》并没有违反《物权法》第七十七条规定。一审法院以上述转租合同违反了《物权法》第七十七条强制性规定为由认定合同无效，***认为该认定明显是错误的，理由如下：第一，关于涉案房产用作经营性用途是否遵守法律法规及管理规约的问题：《物权法》第七十七条并非完全禁止住宅用作经营性用途，按照该条款规定，只要遵守法律法规及管理规约并经利害关系业主同意，住宅是可以作经营用途的。本案中，***从2002年至2008年期间长达六年的时间中均以涉案房产办理了酒店经营的全部合法手续并正常经营，加上***于2008年6月以涉案房屋（包括三至六层）作为经营地址成功注册了个体工商户营业执照（一审判决查明2008年3月25日《保证书》就是***为了办理营业执照向工商部门出具的，该《保证书》证明某某某酒店的经营地址包括三至六层）的事实，工商部门批准该租赁房产（包括三至六层）作经营地址，已充分证明涉案房产作经营用途并不违反法律法规及管理规约。***将涉案房屋一至六层作为酒店经营具备全部的合法经营手续。***并没有任何证据证明“其被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房不能作酒店经营”，相反，其提交的珠海市公安局金湾分局防火监督大队于2013年1月25日出具的《责令立即改正通知书》明确显示，***经营的某某某酒店需要做的是“消防整改”，也就是说，***未能正常经营酒店的真正原因是消防验收不合格，而不是因为三至六层的住宅性质；***没有按照防火监督大队《责令立即改正通知书》的要求整改是其自身的过错，所产生的后果应由其自行承担。一审判决在没有任何证据的情况下仅凭***的单方陈述就作出“2012年7月，***被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营”的认定，属认定事实不清。退一步讲，即使按照***的说法其2012年7月被行政部门告知三至六层不能用作酒店经营，但其营业执照已证明2008年时涉案供电大楼三至六层作酒店并没有违反法律法规及管理规约，那么一审法院以2012年发生的“涉案三至六层住宅不能作酒店”为由来认定2008年3月签订的合同无效，明显是错误的。第二，关于涉案房产用作经营性用途是否需征得其他人同意的问题：原来房产证显示涉案供电大楼的“301、302、401、402、501、502、601房已成本房改”，该房改房部分虽然原先与涉案租赁房产同在一个房产证上，但是涉案房屋的建筑结构是从三层往上分为两栋，两栋的楼梯相互独立，涉案租赁房产三至六层作经营用途实际上也不会对房改房部分的房产使用人产生实际影响，一审法院在根本未查明现场大楼状况的情况下就认定“将供电大楼三楼至六楼用作酒店势必影响该房改房部分业主的利益及安全”，明显是主观臆断。更重要的是，房改房部分的业主也是同意涉案供电大楼三至六层作经营使用的，在2002年以前该房产就已经作为酒店用途，房改房部分的业主从来没有提出过任何异议，由此可知房改房部分业主事实上都是同意涉案供电大楼作经营用途的。即使假设房改房的业主不同意涉案供电大楼三至六层做经营用途，那么将该房产作为经营用途只是对房改房业主构成侵权，而没有对承租人本身造成无法使用房产及无法实现合同目的的后果，不应因此导致租赁合同无效。

二、《物权法》第七十七条规定并非效力性强制性规定，以该条为依据认定合同无效属于适用法律错误，依法应予纠正。具体理由与珠海供电局答辩意见的第二点相同。

三、***对于本案全部合同的签订及履行不存在任何过错，对***的损失不应承担任何责任。***从一开始就涉案租赁房屋的情况及现状很清楚，***对其没有任何的隐瞒，本案所涉合同也全部都是由***单方起草好之后给***签字的，合同签订后，***已经按合同约定履行了相应的义务，没有任何的过错。***在清楚涉案租赁房屋现状的情况下仍自愿承租并投入酒店装修，这是其自行承担的商业风险，因此造成的损失应由其自行承担。另外，根据***申请出庭作证的证人雪某年的陈述，***2008年3月就已跟证人说过涉案供电大楼三至六层的环保不能通过，但***仍然投入装修，那么所产生的装修损失是其自身过错导致的扩大损失，应由其自行承担。实际上，***办理了某某某酒店的合法经营手续，转租合同均已实际履行完毕，***在2008年装修后也实际经营到了2014年，期间其对装修已实际使用，根本不存在装修损失，一审法院判决***对***的装修损失承担责任是错误的。再者，一审法院以涉案房屋在2008年至2012年期间的装修费造价鉴定报告作为***装修损失与实际情况不符：***在原一审中多次对该鉴定报告提出质疑，且该鉴定报告所鉴定的是房屋在2008年至2012年期间的室内装修价值，该装修价值主要是房屋原有的装修，而***承租后只是少量的装修投入（粉刷墙体、部分设备），***如果存在装修损失，其损失的也只是装修投入费用，一审法院以2008年至2012年期间的全部装修价值作为装修损失是错误的，应予纠正。

综上所述，一审法院判决合同无效并要求***向***支付装修损失属于认定事实不清，适用法律错误，严重损害了***的合法权益，恳请二审法院依法改判。

针对***的上诉，***辩称，一、***转让给***的是酒店，案涉房屋是否是宿舍***没有考虑。***承诺办理案涉供电大楼三至六层的营业执照却没有办到，在***转让给***的时候已经不能作为酒店经营，这一点***在一审时也承认原来不知道后来知道的，***在转让合同中明确承诺办理酒店消防许可证，但三灶供电所没有提供酒店消防验收合格证明，是酒店不能经营被迫停业的主要原因。***看到某某酒店的营业执照便认为可以经营某某某酒店，而且咨询了当时的供电所所长刘某，刘某说“他们可以办理酒店你也可以办理酒店”，刘某后来在转租协议上签字盖章。2008年3月以后，环保局不审批，***跟***说了要求取消合同，但是***说有办法，把***带到供电所找刘某，***带了证人去。因为三灶供电所担保，所以就没有解除合同，三灶供电所还答应了要更改功能。支持***的陈述有两份证据，一个是雪某年的证词，二是刘某在转租合同上盖章签字。二、***从2002年经营原来的供电酒店到2008年，已经破烂不堪，说明***需要重新装修，***不承认装修是没有根据的。三、一审法院对合同效力的认定是正确的。因为案涉供电大楼三至六层是住宅，根据我国房地一体化的政策，建筑物的使用功能如果要发生改变，必须要向相关部门申请审批变更改变土地用途，未发生变更的不能改变住宅的性质，也违反了相关的法律法规。

针对***的上诉，珠海供电局述称没有意见。

***向一审法院起诉请求：1、***及珠海供电局返还转让费16万元；2、***及珠海供电局向***赔偿酒店装修损失753198.2元；3、***及珠海供电局赔偿租金损失983558元；4、诉讼费用、装修评估费用由***及珠海供电局负担。一审庭审过程中，经一审法院释明后，***明确以合同纠纷而非侵权纠纷主张权利，并撤回对珠海供电局的起诉，申请将其列为第三人。同时，***增加如下诉讼请求：确认***与***所签订的转让合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、转让合同协议无效。

一审法院查明：2008年3月13日，***与***签订《转让合同》一份，约定：甲方（***）向乙方（***）转让原某某酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，转让价格为8万元，转租房屋租金为每月9030元，从2008年10月25日开始租金按每年5%递增；租期4年7个月，从2008年3月25日起至2012年10月25日止，转租合同到期，甲方有义务协助乙方求得业主同意，在同等条件下优先租赁给乙方；乙方付给甲方定金2万元，双方即开始办理转让手续；甲方协助乙方持房屋租赁合同及相关证件办理消防、卫生及特种行业许可等有关手续；甲方协助乙方办理营业执照，酒店更名为“珠海市金湾区某某某酒店”。关于付款方式，合同约定：转让定金为2万元，乙方付给甲方后立即签订本合同；甲方协助乙方办理卫生、消防及特种行业许可等手续后，乙方付给甲方2万元；3月25日当日，双方开始清算移交，乙方再付甲方2万元；余款2万元在2008年5月25日付清。

2008年3月25日，***与***签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方（***）租用甲方（***）坐落在珠海市××镇××某某酒店（原供电大楼供电酒店、三层至六层及一楼酒店大堂），租赁期限自2008年3月25日至2012年10月25日，押金金额为10000元，由甲乙双方在签订本合同当日支付；租赁期满，甲方返还上述押金；第一年2008年3月25日至2008年10月25日每月租金为9030元，从2008年10月25日起每年按年递增5%，由乙方每月在10号之前将每月租金存入甲方指定的银行账号或支付现金给甲方；租期内酒店由乙方使用管理，其内装修由乙方自行完成，该铺位的水电、修缮费以及小区费用由乙方承担；未经甲方许可，乙方不得擅自改变酒店内部结构，另注：该物业内现有电器物品“空调一匹机30台，大堂五匹机1台、电视28台、电热水器28台”设施全部供乙方无偿使用。

2008年3月25日，***出具保证书“经与有关单位协商（附转让协议、租房协议），珠海市××镇××某某酒店（原供电大楼供电酒店、三层至六××及××楼酒店大堂）现××为××区某某某酒店，地址不变，原消防设施不变。如有变动交消防变动有关资料给工商所备巡查”。

2008年4月23日，***向珠海市某某镇供电所提交《转租申请》一份，主要内容为“本人***于2002年10月25日租赁贵方原供电酒店及一楼商铺，现需将酒店转租给***先生经营；……租金由***先生交给本人后交供电所，合同一切条款仍由***履行，请批准”。该申请的下部手写注明“同意转租申请，刘某”，并盖有“珠海电力工业局三灶供电营业所”的印章。

2008年7月30日，***与***签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：对双方于2008年3月25日签订的房屋租赁合同，取消合同中第一条的“押金金额为10000元，由甲乙双方在签订本合同当日内支付。租赁期满，甲方返还上述押金”，取消合同第二条中“由乙方每月10号之前将每月租金存入甲方指定银行账号或支付现金给甲方”，修改为“由乙方每月10号之前直接缴付三灶供电所，如不按时交付，影响到甲方，乙方须每月付给甲方一万元罚款”。

2009年5月26日，***与***签订《转让合同协议》一份，约定：甲方（***）将原于2002年10月25日与三灶供电营业厅签下的物业的租赁合同转让给乙方（***），其中酒店面积约为700平方米，商铺约120平方米，租赁期为10年，从2002年11月25日起至2012年10月25日止；以上物业其中部分（三楼至六楼及酒店一楼大堂）已在2008年3月13日转租给乙方做旅业使用，现甲方愿将楼下约120平方米的商铺于2009年6月1日起一次性转让给乙方使用并全权委托乙方收取各商铺合同到期日的全部租金；甲方同意将与三灶供电营业厅签下的原租赁合同转让给乙方，甲方协助乙方将原合同期限延长至四年以上；转让费为13万元。在***提交的该《转让合同协议》的尾部，***手写注明“经双方协商，乙方付给甲方转让费84500元，本协议提前解除”，落款时间为2009年9月30日。

一审庭审中，***确认收取了***支付转让费8万元和商铺转让费8万元，共计16万元。

2009年9月30日，***与珠海电力工业局三灶供电营业所（以下简称三灶供电所）签订《租赁合同》一份，约定甲方（三灶供电所）将原供电酒店一层至六层，共约820平方米的物业租赁给***作经营使用，租期7年，从2009年11月1日起至2016年11月止。上述《租赁合同》还对租金、押金、双方责任等内容进行了约定。

后***与三灶供电所就上述《租赁合同》发生纠纷，三灶供电所的所属单位即珠海供电局于2014年4月1日起诉至一审法院，请求判令：1、***向珠海供电局支付租金（计算方法：2012年7月至2012年10月31日期间每月租金10975元，在此基础上类推，2012年11月1日至2014年10月31日期间的租金每年递增6%，2014年11月1日起至2016年10月31日期间的租金每年递增8%，自2012年7月1日起计算至判决确定的债务履行期限届满之日止；2、解除双方签订的《租赁合同》；3、***立即腾退位于某某镇某某新村原供电局酒店一层至六层共约820平方米的物业。***提起反诉称，珠海供电局在合同订立时有欺诈行为，没有协助改变三楼至六楼的功能为由请求珠海供电局履行合同约定、履行协助办理经营酒店所需环保、消防等许可义务，赔偿经济损失280万元。一审法院判令解除***与珠海供电局于2009年9月30日签订的《租赁合同》、***向珠海供电局支付租金及腾退案酒店一层至六层约820平方米的房屋，驳回***的反诉请求。***不服一审判决，上诉至珠海市中级人民法院。二审作出（2015）珠中法民三终字第366号民事判决维持原判决。珠海供电局向一审法院申请执行，执行案号为（2016）粤0404执560号。***向珠海市人民检察院申请监督，该院作出不支持监督申请决定书。

同时，（2015）珠中法民三终字第366号民事判决查明如下事实：一、1999年10月28日，珠海市公安消防局出具建设工程竣工消防验收意见书，确认位于某某镇某某新村的18#商住楼（即案涉的供电大厦所在地）符合消防要求，同意投入使用。粤房地证字第××号房地产权证显示，珠海市×××镇×××新村供电大厦所有权人为珠海市某某镇供电所；1999年11月10日，珠海市×××镇×××新村供电大厦住宅301、302、401、402、501、502、601房已成本价房改。二、2008年4月11日，珠海市金湾区环境保护局向***发出《关于珠海市金湾区某某某酒店建设项目环境影响登记表审批意见的函》（珠金环[2008]80号），说明“从环保角度，同意珠海市金湾区某某某酒店在珠海市×××镇×××新村供电大楼××、××层建设，从事旅业和浴足服务，……”，商事登记簿显示，某某某酒店成立于2008年6月26日，性质为个人经营，经营者为***。珠海市工商行政管理局金湾分局个体工商户登记档案中收取登记申请材料凭据存根显示，2008年6月26日***申请工商登记时提交的资料包括如下两项：1、珠海市公安局金湾分局于2002年11月18日作出的《消防安全检查意见书》（[金]公消检监（2002）16号），显示某某镇供电酒店“场所具备消防安全条件，同意开业”；2、珠海市公安局金湾分局于2002年10月28日出具的《关于珠海市三灶供电营业所招待所自动消防喷淋整改验收合格的意见》，该意见书显示，三灶供电营业所所申报工程消防验收合格。

2012年7月，***被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营。2012年7月21日，某某某酒店、***致函三灶供电所，告知“在三至六楼功能未变更前，我方暂停支付原供电酒店一层至六层的租金”。***自2012年7月起未再向三灶供电所支付租金。

2013年1月25日，珠海市公安局金湾分局防火监督大队向某某某酒店发出《责令立即改正通知书》，以某某某酒店存在消防设施、器材，消防安全标志的配置、设置不符合标准，未保持完好有效，以及未能提供安全检查手续等问题为由，要求某某某酒店进行整改。

2013年3月22日某某某酒店向珠海市金湾区三灶派出所递交了《关于取消旅业的报告》，称“我酒店因经营场地不符消防规范要求，原酒店1-6层经营的旅业服务，现予取消……”。

珠海市金湾区某某某酒店一楼于2016年尚在营业。

一审法院又查明，2002年9月25日，***（乙方）与广东省广电集团有限公司珠海供电分公司三灶供电营业所（甲方）签订《租赁合同》一份，约定由***承租原供电酒店（三至六层）及一楼部分商铺，面积约820平方米，其中酒店面积约700平方米，商铺约120平方米；租期10年，从2002年10月25日起至2012年10月25日，租金2002年至第三年月租7800元，2005年每年递增5%，房租10000元。房屋交付使用前，甲方负责安装酒店经营所需的消防设施，甲方提供乙方办理酒店经营许可证所需的相关资料。在该《租赁合同》尾部，手写注明“经双方友好协商同意终止本合同，合同终止期为2009年10月25日，之后本物业由甲方全权负责”，***及刘某在上述内容后签名，落款时间为2009年9月30日。2002年11月28日，珠海市公安局向三灶供电营业所招待所出具《建筑工程竣工消防验收意见书》，其自动消防喷淋整改验收合格，同意投放使用。

同时，上述《租赁合同》签订后，***开始承租合同项下的物业，并以“珠海市金湾区某某镇某某酒店”的名义进行经营，并于2006年3月15日办理了“特种行业许可证”，经营范围为“旅馆”；于2006年办理了“卫生许可证”，许可项目为“旅业”。2008年6月15日，三灶某某酒店被注销。

2008年4月11日，珠海市金湾区环境保护局出具珠金环[2008]80号《关于珠海市金湾区某某某酒店建设项目环境影响登记表审批意见的函》，审批意见有“同意珠海市金湾区某某某酒店在珠海市×××镇×××新村供电大楼××、××层建设，从事旅业和浴足服务，经营面积1002.5平方米”。

一审法院另查明，某某镇某某新村供电大楼的权属人为“珠海市某某镇供电所”，土地权来源为“出让”，土地权性质为“国有”，层数为6层。其中首层及二楼为非住宅，首层面积为517.67平方米，二楼面积为484.78平方米。三至六楼为住宅，面积为2176.8平方米。同一产权证下中的301、302、401、402、501、502、601房已由珠海供电局转让给其他人。

在原审理过程中，***申请对涉案酒店一楼大厅和三楼至六楼客房的装修工程（2008年至2012年期间）工程造价进行鉴定，一审法院依法委托广州灏天工程顾问有限公司珠海分公司（以下简称鉴定机构）对上述鉴定内容进行鉴定，鉴定机构出具了《造价鉴定报告》一份，该鉴定报告记载的酒店一楼大厅和三楼至六楼客房装修工程的造价为443325.72元。***对该鉴定结论予以认可。***认为，空调的单价计价不合理，且总造价中应当扣除空调部分的造价，因为空调在移交时已经有了，且是可以拆除搬走的。鉴定机构在听取***意见后，认为空调部分计算有误，并将空调部分的造价由160501元调整为75800元，故总造价调整为443325.72元－（160501元－75800元）＝358624.72元，至于是否扣除空调的造价由法院裁决。在本次一审审理中，***、***、珠海供电局均同意以该鉴定结果作为本次审理的依据。

一审庭审中，***陈述其向珠海供电局承租涉案房屋时都是用于经营酒店，经营了六年多才转让给***，并称只协助***办理相关手续，没有承诺过一定办到。***称，其对涉案房屋2008年3月进行装修，2008年7月就开始营业，一楼到六楼都有营业。2012年7月开始全部停业，并确认于2016年3月将涉案房屋及设备均交还给珠海供电局。

一审法院认为，一、关于本案是否重复起诉的问题。珠海供电局主张***的本次诉讼为重复起诉，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实际上否定前诉裁决结果的，构成重复起诉。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案的被告、诉讼标的、诉讼请求均与珠海供电局起诉***房屋租赁合同一案中***提起的反诉所涉及的被告、诉讼标的、诉讼请求不同，不属于重复起诉，一审法院应予受理。

二、关于***、***之间所签订《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《转让合同协议》的效力问题。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者珠海供电局利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。***称***在转让供电所酒店给***时承诺保证***能够继续酒店经营，并且承诺代为办理工商、消防、行业许可证等一系列酒店经营所需手续，对***进行了欺诈。虽然2008年3月13日签订的《转让合同》有记载***负有协助“***持房屋租赁合同及相关证件办理消防、卫生及特种行业许可等有关手续”的内容，但仅表明***仅是“协助”，没有明确***必须保证办理成功，***未能提供其他证据证明***作出肯定能为***办理好工商、消防、行业许可证等一系列酒店经营所需手续的承诺，并以此欺骗***签订上述合同，因此，***主张***存在欺诈行为，一审法院不予采信。

根据《物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均签订于《物权法》实施之后。从《转让合同》中“甲方（***）向乙方（***）转让原某某酒店32间客房……”、“甲方协助乙方办理营业执照，酒店更名为珠海市金湾区某某某酒店……”、《房屋租赁合同》中“乙方（***）租用甲方（***）坐落在珠海市×××镇×××新村某某酒店（原供电大楼供电酒店、三至六层及一楼酒店大堂）”、以及《转让合同协议》中“……以上物业其中部分（三至六楼及酒店一楼大堂）已在2008年3月13日转租给乙方做旅业使用”的内容可看出，***、***签订上述合同是将涉案供电大楼用于开办酒店。涉案供电大楼三楼至六楼登记的性质为住宅，***、***的上述合同将住宅改为酒店会产生噪音、污水、异味、过多人员出入、消防安全隐患等问题。虽然供电大楼登记的权属人为珠海市某某镇供电所，珠海供电局同意涉案房产用作经营性用途，但珠海供电局已将该大楼中的301、302、401、402、501、502、601房已作成本价房改出售给其他人，***将供电大楼三楼至六楼用作酒店也势必影响该部分业主的利益及安全，***、***、珠海供电局均未提供证据证明该部分业主也同意将涉案房产用作酒店。因此，《转让合同》、《房屋租赁合同》违反了《物权法》第七十七条的强制性规定，应为无效合同。《房屋租赁合同补充协议》是对《房屋租赁合同》中押金金额的变更，是《房屋租赁合同》的组成部分，《房屋租赁合同》的效力应涉及《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》为无效合同，《房屋租赁合同补充协议》也为无效合同。因此，***主张《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效，一审法院予以支持。另外，虽然《转让合同协议》的内容有涉及到供电大楼，但仅是陈述双方转让的三楼至六楼使用权的经过，供电大楼并非是《转让合同协议》转让的标的，该协议转让的标的仅为一楼的商铺出租权。根据房产登记信息记载，供电大楼一、二楼为非住宅，没有违反《物权法》第七十七条的规定，***主张《转让合同协议》无效没有依据，一审法院不予支持。

三、关于***、***的过错比例及***主张的各项损失问题。（一）***、***的过错比例问题。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。***在明知三楼至六楼为住宅性质的情况下，还与***签订上述合同，并约定协助***办理相关手续，***主观上有过错。***称其不知供电大楼的性质，***也未告知相关情况，但是***既然打算经营酒店，其应对开办酒店相关规定有所了解，也应了解用于经营酒店建筑物的性质。供电大楼已在房产登记中心作了相关登记，***完全可以自行查询或者要求***出示供电大楼登记的相关情况。因此，***也存在过错。在***没有证据证明***有隐瞒重要事实及作出过有关承诺的情况下，结合本案的情况，一审法院认为***、***主现过错程度均等，各自承担50%的责任。

（二）关于***主张的各项损失问题。1、转让费16万元。针对《转让合同》约定转让的原某某酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，***向***支付8万元，系上述财产的对价。鉴于***已使用了该合同所涉及的原某某酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，并已将涉案房产及设备交还给珠海供电局，无法向***返还上述财产，***亦应按合同约定的对价款补偿给***。***、***各自返还的义务相抵后，***无须向***返还8万元。《转让合同协议》约定的转让费8万元，由于一审法院对***请求该协议无效不予支持，《转让合同协议》也没有约定***的协助义务及违约责任，***也没有证据证明***有相关承诺，故无论***依无效合同还是以***违反约定义务主张返还该转让款8万元，没有依据，一审法院不予支持。

2、酒店装修损失753198.2元。根据《造价鉴定报告》显示，***的装修包括空调在内的造价为358624.72元。综上所述，由于***已向珠海供电局返还空调等设备，***已无法向***返还上述协议中约定包括空调在内的设备，一审法院已酌定将转让款作为设备的补偿，涉案空调应为***对酒店的装修、装饰的投入，故空调的造价不应从总造价中扣除。同时，由于供电大楼一、二楼为非住宅，***可以用于营业性经营。从***的装修、装修、装饰明细看，***在一楼建洗手间、商铺改装成酒吧，酒吧的经营与三至六楼可以独立分开。根据《造价鉴定报告》记载一楼加建洗手间造价为7792.75元、商铺改装成酒吧造价为86879.31元，该部分造价应予以扣除。对于其他装修、装饰的造价，《造价鉴定报告》将一楼及三至六楼合在一起统计未进行区分。***将涉案酒店返还给珠海供电局多年，由于该部分装修、装饰大多数是均与一楼、三楼至六楼的使用有关联，一审法院酌定按一楼、三楼至六楼产权面积的比例确定一楼装修、装饰部分所占的价格比例，经核算为50711.41元[517.67平方米÷2694.47平方米（一楼与三楼至六楼的总面积）×（358624.72元-7792.75元-86879.31元）],该部分造价应予以扣除。故***的装修、装饰损失为212241.25元(358624.72元-7792.75元-86879.31元-50711.41元)。

3、对于租金损失983558元。虽然***与***的上述合同约定的期限至2012年10月止，但***、***协商于2009年9月30日解除协议，***也于2009年9月30日与珠海供电局签订租赁合同由其直接向珠海供电局承租涉案房产，此后的租金损失应由***自行负担。同时，2012年7月，***被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营后，***可采取不再租赁该房产来防止租金损失的扩大，***仍承租该房产多年扩大了租金的损失。此外，在签订上述合同后，***已向***交付涉案房产，***已使用涉案房产进行了经营，***也应支付使用涉案房产的对价。***主张有租金损失，***亦损失了将上述房产转租给他人而获取相应租金的收益。因此，***主张***赔偿租金损失，没有法律依据，一审法院不予支持。

综上，***总损失为212241.25元，根据***、***的过错比例，***应向***赔偿106120.63元。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七之规定，一审法院判决：一、确认***、***于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、***于判决生效之日起七日内向***支付酒店装修损失106120.63元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21871元、鉴定费6520元，由***负担26803元、***负担1588元。

本院二审期间，***围绕上诉请求提交了某某酒店的工商登记信息。珠海供电局提交了以下证据材料：1、某某某酒店的《个体工商户设立登记审核表》、《收取登记申请材料凭据存根》、《基本资料》、***的《保证书》；2、《特种行业许可证》2份；3、***注册某某某酒店时向工商局提供的供电大楼房产证；4、房改房业主出具的相关声明。珠海供电局另申请证人杜某、吴某、关某出庭作证。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。

本院查明，珠海供电局二审期间提交的案涉供电大楼房产证复印件，是由***在注册某某某酒店时向工商登记部门提供，***签名确认该复印件由其提供。房产证附栏注明：“该栋住宅301、302、401、402、501、502、601房已成本价房改，1999年11月10日。”某某某酒店取得了两份特种行业许可证，最后一份有效日期至2012年9月7日。

二审调查中，关于一审判决认定“2012年7月，***被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营”中的具体通知，***称是2013年1月25日珠海市公安局金湾分局防火监督大队向某某某酒店发出《责令立即改正通知书》，某某某酒店实际经营至该通知书发出时。

经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案***与***均提起上诉，针对两方的上诉理由，本院分析认定如下：

一、关于***与***于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》的效力问题。案涉供电大楼三至六层为住宅功能，***与***签订的上述合同约定，***将其承租的该部分房屋转租给***作为酒店用途使用。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”***与***在本案中均没有提供证据证明案涉供电大楼三至六层住宅已经有关部门批准变更了用途。***与***虽然都曾以案涉供电大楼三至六层作为经营地址注册了相关的酒店营业执照，但这并不属于经过主管部门批准的情形，***以曾经能办理酒店营业执照作为上述合同没有违法的理由不能成立，本院不予采纳。关于案涉供电大楼三至六层是否经过有利害关系业主同意的问题，***、珠海供电局均主张多年来房改房业主对上述住宅用作酒店用途并未提出反对意见，应认定是同意的，且珠海供电局于二审期间提供了部分业主的声明以及申请其中两位业主出庭作证。对此，本院认为，同意应当是一种明示的意思表示，应当采用书面的形式表示同意，***、珠海供电局并没有证据证明在本案诉讼前有利害关系（包括但不限于案涉供电大楼房改房部分）的业主已经书面同意***或***将案涉供电大楼三至六层用于酒店用途，对***及珠海供电局的该项意见，本院不予采纳。综上，本院认为，《物权法》第七十七条对房屋用途的管制应属效力性强制性规定，违反该条规定的合同应认定无效。一审法院认定***与***签订的上述合同因违反了法律的强制性规定而无效，适用法律正确，本院予以维持。

二、关于各方对合同无效的过错。***上诉主张***、珠海供电局隐瞒了案涉供电大楼三至六层是住宅的事实，故对合同无效存在重大过错，应承担80%的责任。根据珠海供电局提交的证据来看，***向工商部门注册某某某酒店时所提供的案涉供电大楼房产证复印件中已注明了房屋是住宅性质，***当时是知道案涉供电大楼三至六层为住宅的事实的。故***主张***及珠海供电局提供的房产证复印件上附记一栏没有任何记载，与事实不符。***据此主张***在签订转让合同时隐瞒事实应承担80%的过错责任的理由不能成立，本院不予支持。至于珠海供电局的责任，本案是因***与***之间的合同关系所引起的诉讼，根据合同相对性原则，合同无效过错的责任应由合同主体来承担，珠海供电局并未参与***与***签订的上述合同，***要求珠海供电局承担本案的责任没有法律依据，本院不予支持。关于***上诉主张其无需承担责任的问题，***在明知案涉供电大楼三至六层是住宅的情况下，仍然转让给***用作经营酒店，对双方签订的合同无效存在一定的过错。合同无效是自始无效，***主张双方的合同已经终止则无需承担因合同无效所产生的责任没有法律依据，不予采纳。***主张***在承租后可以经营某某某酒店，其对转租没有过错。如前所述，***可以办理营业执照不能作为认定合同有效的依据，***以此作为其不承担合同无效的过错责任的理由亦不能成立。综上，一审法院认定***与***对合同无效各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。

三、关于***主张的各项损失。1、2008年3月13日《转让合同》约定的转让费80000元应否返还。***上诉主张《房屋租赁合同》第五条约定了“该物业内的现有电器物品，空调一匹机30台、大堂五匹机1台、电视机28台、电热水器28台设施全部供***无偿使用”，故原来设施设备已经包含在每个月的租金中，***无需另外支付转让费，《转让合同》约定的转让费是***转让酒店经营权的对价，在合同无效的情形下***应予返还转让费。对此，本院认为，对比《房屋租赁合同》第五条与《转让合同》第一条的约定，《转让合同》约定的转让标的为原某某酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，而《房屋租赁合同》第五条仅列明了具体的电器，显然前者所指的范围要比后者大，因此，《房屋租赁合同》约定电器可以由***无偿使用并不能否定《转让合同》约定的转让费是针对原某某酒店的设施设备、用品用具的内涵。***对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院鉴于***无法向***返还这些财产，将两者互负的返还义务相抵后认定***无需向***返还转让费80000元并无不当，本院予以维持。

2、装修损失。各方在本案一审庭审中均明确表示同意以原一审即（2016）粤0404民初76号案的审理过程中对案涉酒店装修所做的《造价鉴定报告》作为审理本案的依据。一审法院根据《造价鉴定报告》对***所主张的案涉供电大楼三至六层在2008年至2012年期间的装修费进行认定，并无不当。***上诉主张一审法院以《造价鉴定报告》认定的装修费作为***的装修损失与实际情况不符，但其对此并没有提供证据证明，本院不予采纳。一审法院按照***与***各自的过错比例确定***应向***赔偿装修损失106120.63元正确，本院予以维持。

3、租金损失。***以其不能将案涉供电大楼三至六层用于经营酒店为由，在本案中要求***赔偿2008年3月至2012年10月25日的租金损失，但***在二审期间又认可其实际经营某某某酒店至2013年1月25日珠海市公安局金湾分局防火监督大队向某某某酒店发出《责令立即改正通知书》时。故***要求租金损失与其认可的事实是互相矛盾的。另外，***已实际使用了案涉供电大楼三至六层，即使租赁合同被认定无效，***亦应按合同约定的租金标准支付相应的占用费，***主张租金标准过高，但没有提供相应的依据，故***在该期间所支出的租金并不属于因案涉合同无效所产生的损失，其要求***予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人***、***的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

***上诉部分的二审案件受理费2422元由其自行负担；***上诉部分的二审案件受理费2454元由其自行负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖世娟

审判员　　朱　玮

审判员　　牟宏微

二〇一九年五月二十四日

书记员　　梁　暐