某某、某某房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）粤民申7765号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：***，女，1973年11月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。

委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1949年9月17日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。

一审第三人：广东电网有限责任公司珠海供电局，住所地：广东省珠海市香洲翠香路296号。

负责人：阮绵晖，执行董事。

委托诉讼代理人：施晓蓉，女，该单位工作人员。

委托诉讼代理人：龚月凤，北京大成（珠海）律师事务所律师。

再审申请人***因与被申请人***、一审第三人广东电网有限责任公司珠海供电局（以下简称珠海供电局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院(2019)粤04民终557号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

***申请再审称，（一）二审判决依据《中华人民共和国物权法》第七十七条认定***与***签订的一系列合同无效属法律适用错误。《中华人民共和国物权法》第七十七条并非效力性强制规范，因为该条文并未规定违反该条款将导致合同无效；并未完全禁止“住宅商用”，该条在于保障具有利害关系的业主排除妨害的权利，并不绝对损害国家或者公共利益。（二）二审将《中华人民共和国物权法》第七十七条中的“同意”缩小解释为“诉讼前书面同意”，加重当事人义务，没有法律依据。（三）案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不损害任何第三方利益，应合法有效。现有证据表明***无法经营的原因是消防未通过，而非住宅商用违法。即使认定违反《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，也应是赋予权利人合同解除权，而非认定合同无效。（四）二审判决认定***在该期间实际经营酒店，同时又认定该期间的装修损失，认定自相矛盾。

珠海供电局提交意见称，（一）涉案房屋约定“住宅商用”并未违反物权法第七十七条规定。该规定只是要求“住宅商用”需符合一定条件，即遵守法律、法规及取得有利害关系的业主同意，并未禁止“住宅商用”，也未要求住宅作经营用途时必须先经主管部门批准变更。（二）广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第五条规定：“出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，人民法院不予支持。当事人要求解除合同的，应予支持。”二审判决认定合同无效与上述规定不符。

本院经审查认为，本案系再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十六条的规定，本院对***主张的再审事由进行审查，具体分析如下：本案再审审查争议焦点为：***与***于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》的效力问题。

一、关于***与***签订的协议是否违反法律、法规的强制性规定而导致无效的问题

对于租赁合同中将租赁住宅改为经营性用房的租赁合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于上述规定中的“强制性规定”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”效力性规定，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据这一规定，合同中有违反效力性强制规定的内容，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”从上述条文规定看，住宅改商业用途（以下简称“住改商”）行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约；2.应当经有利害关系的业主同意。首先，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定中所称的“法律”不包括《中华人民共和国物权法》第七十七条本身，否则，该条文会发生逻辑冲突。其次，依据上述条文主张权利的应当是“有利害关系的业主”。该规定主要是赋予因受“住改商”行为所带来的环境、污染、人员出入等因素困扰的业主予救济的权利，而非确认出租人与承租人合同是否有效的效力性强制性规定。且该规定并未明确违反该规定将导致合同无效。

本案中，案涉房屋三至六层为住宅性质，其中301、302、401、402、501、502、601房已进行房改，此外，其他房屋的权属人为珠海市三灶镇供电所（即现在的珠海供电局）。案涉房产从2002年开办酒店起，并未有利害关系的业主对此提出异议，且已进行房改的业主在原审中通过提交书面意见、部分业主出庭作证的方式表示同意将案涉房屋作酒店使用，由此可见，将涉案房产作酒店使用并未违反上述“住改商”条件的第2点要求。同时，涉案房产自2002年作酒店使用，依法成立并办理相关许可证及执照，并未有证据表明违反法律、法规以及管理规约。因此，***与***于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定。

二、原一、二审对于合同无效的认定与珠海中院已生效的（2015）珠中法民三终字第366号民事判决的认定矛盾

在本案诉讼之前，广东电网公司珠海供电局（以下简称珠海供电局）于2014年4月1日向一审法院起诉***房屋租赁合同纠纷案，要求***支付2012年7月起拖欠的租金，并腾退案涉房屋。该案判决已于本案诉讼前生效。在该案中，三灶供电局（现在的珠海供电局）与***于2009年9月30日签订的《租赁合同》约定三灶供电局将原供电一层至六层的物业租赁给***经营使用，《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。该案中，二审法院并未认定***承租的房屋因涉及将住宅改变为商业经营用途，违反《中华人民共和国物权法》第七十七条的相关规定而无效。而在本案中，对于***向***承租的同样的房产，一、二审却认定双方签订的租赁合同无效，与上述生效的366号案的认定矛盾。

综上所述，一、二审认定***与***签订的《转让合同》《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》无效的处理意见事实依据和法律依据不足，且鉴于原审对于合同履约、违约情况认定、双方责任承担等问题并未审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令广东省珠海市中级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审判长　　陈国进

审判员　　赖尚斌

审判员　　晏　鹏

二〇一九年十一月二十一日

法官助理慕丽静

书记员王晓微