铜川某有限责任公司、某铜川某有限公司与铜川某甲有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书

陕西省铜川市中级人民法院 民事判决书 (2024)陕02民终343号 上诉人（原审原告）：铜川某有限责任公司。住所地：铜川市新区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，铜川市王益区某法律工作者。 上诉人（原审被告）：某铜川某有限公司（曾用名：铜川某乙有限公司）。住所地：铜川市新区。 法定代表人：刘某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被上诉人（原审某）：铜川某甲有限公司。住所地：铜川市新区。 法定代表人：***，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。 上诉人铜川某有限责任公司（以下简称某甲公司）与上诉人某铜川某有限公司（以下简称某乙公司）、被上诉人铜川某甲有限公司（以下简称某丙公司）房地产开发合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2024）陕0204民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人***，上诉人某乙公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人某丙公司委托诉讼代理人张某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1、撤销铜川市耀州区人民法院（2024）陕0204民初765号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人立即向上诉人支付定向开发房屋欠款4035780.00元，并以此为基数按某年3.55%（当前同期贷款市场报价利率）标准支付逾期付款利息（自2017年1月5日计算至实际支付之日，暂计至2024年6月4日为止）。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清：首先，上诉人与被上诉人之间订立的《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》明确约定开发费用由两部分构成，建安费用单价1500元/平方米；土地及报建费用3879971元。尽管对土地及报建费用3879971元未约定付款期限，但合同对该部分费用是独立于某费用单独列出的，合同内无一处体现单价1500元/平方米的建安费用涵括了土地及报建的费用。其次，从被上诉人分期付款的时间节点（签订协议5日内支付第1笔291.3327万元作为前期开发费用，工程进行到地上3层时支付第2笔，项目封顶支付第3笔）及被上诉人对所支付3笔291.3327万元的付款摘要及款项用途均为“建筑工程款”两点事实看，被上诉人所支付款项均为建筑安装工程费用，仅是开发费用的两部分之一，在上诉人多年数次催付土地及报建费用的情况下，被上诉人均是以上诉人未能给其办理正式土地权使用证为由拒付该部分的开发费用。此外，上诉人在案涉小区开发过程中为取得对案涉E10号楼所在土地的利用、开发资质，与本案某丙公司订立了《联建协议》，实际支出了土地及报建的相关费用，按某交易惯例，上诉人与被上诉人间开发协议中所约定的3879971元土地及报建费用必然是由被上诉人承担的。同时，如将土地、报建费用387.9971万元分摊到协议内约定的建筑面积6474.06平方米上，折599元/平方米，则案涉的案外人王某与某间2008年订立的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171)显示，案外人购买的同一世纪花园小区的住宅房屋单价为1918.62元/平方米，在完全围绕被上诉人要求进行开发建设这一特殊前提下，此栋定制的E10号楼实际房屋销售单价为2099元/平方米并未高于当时同等情况的市场价格。综上，一审以《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》“虽载明了土地费用的具体金额387.997万元，但未载明该款项的承担主体和支付期限”的理由，驳回上诉人对该部分的主张，没有结合全案整体证据和现实情况进行全方面认定，显然是错误的，也与事实不符。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 某乙公司答辩称：上诉人某甲公司的上诉事实和理由没有依据不应支持。理由如下：第一、对于上诉理由中提及的3879971元属于土地和报建费用，属于开发费用，是某甲公司对于合作开发合同内容的理解错误，具体的约定应当以合作开发协议为准。第二、关于房屋的平均售价问题，二审中上诉人某甲公司关于平均售价的陈述，与其在一审中所提交的证据，主要体现在第二组证据的2.2，在证据2.2中某甲公司也明确认可合作开发的房屋售价单价为1500元每平米，某甲公司在上诉状中对一审认可的事实进行了否认，但单价1500元每平米在双方合作开发协议里有明确的约定，上诉人和某乙公司之间关于合作开发房屋的售价应当按某1500元/平方米计算，因此应当驳回某甲公司的上诉请求。 某丙公司答辩称：支持某甲公司的上诉请求。 某乙公司上诉请求：1、请求撤销铜川市耀州区人民法院（2024）陕0204民初765号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、请求判令一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决事实认定不清，判决上诉人向被上诉人支付联建款141745元并支付利息没有任何事实和法律依据。一、上诉人与被上诉人在2011年交付合作房屋时已进行结算，上诉人已经按某结算金额付清尾款，无需再付任何款项。根据上诉人与被上诉人签订的《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》（以下简称“协议”），定向开发楼号：“世纪花园”第E10号商品住宅楼共计总销售价971.1090万元（最终结算金额以实测面积据实结算）。《协议》第二条约定：定向开发合作资金及付款办法：1、采取分期付款的方式：乙方在合同签定之日起5日内向甲方支付总销售价格的30%人民币291.3327万元作为甲方前期开发费用，在工程进行到地上3层时由乙方支付给甲方总销售价格的30%人民币291.3327万元，在项目封顶时由乙方支付给甲方总销售价格的30%人民币291.3327万元，待项目交付使用时由乙方将剩余款项人民币97.1109万元予以一次性付清（最终结算金额以实测面积据实结算）。也就是说，根据合同约定，项目交付时上诉人需要交付的剩余款项为人民币97.1109万元。但是实际情况是因被上诉人原因导致双方合作建设的世纪花园E10号商品住宅楼无法按时交付，后经过双方以及政府部门多次协商、协调，被上诉人才于2011年完成房屋建设，2011年11月在政府的协调下双方达成结算，即上诉人向被上诉人支付尾款200万元后即完成全部付款义务，被上诉人应当交房。尾款由97.1109万元变更为200万元，即是考虑了被上诉人实际交付的房屋面积以及被上诉人的严重违约情况等因素。并且，被上诉人2011年11月22日请求上诉人支付最后一笔款项时，明确体现是“尾款”，在上诉人付某款后仍然继续判决上诉人支付联建款完全违背上诉人与被上诉人2011年最后结算时的真实意思表示，违背政府协调组的调解意见，违背“尾款”二字本身的含义。二、2011年的结算依据即实测报告与被上诉人一审中提交的2019年出具的《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》实测报告内容完全一致，一审未查清两份报告之间的关系导致事实认定不清。被上诉人一审中提交的2019年4月15日铜川某出具的《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》，实际测量完成时间并非2019年，2009年被上诉人已经向上诉人提交了同样内容的实测报告，双方在2011年也是按某被上诉人提交的实测报告进行的结算，2009年提供的实测报告与被上诉人一审中提交的2019年实测报告内容完全一致。一审法院未查清2009年的实测报告与2019年实测报告之间的差异，未排除2019年的实测报告系补盖印章等情形，导致事实认定不清。并且，需要重点强调的是上诉人已经于2011年累计向被上诉人支付10739981元，付清了全款，但是截至上诉人提起上诉之日，被上诉人仍未向上诉人员工办理产权证书，其一再起诉就是为了拖延办证，如维持一审判决，将导致被上诉人持续从自身的违约行为中获利，违反公平原则。综上，原审判决事实认定错误，一审判决结果严重损害了上诉人的合法权益，故上诉人请求贵院依法查明事实，正确适用法律，撤销一审判决并依法改判支持上诉人的上诉请求。 秦某答辩称：第一、关于某甲公司在一审当中提供的证据回复函一份，证明2009年4月8日已向对方提供了回复函，回复内容确定了被告交付的房屋剩余面积，以及最终的计算办法，而且在一审当中某乙公司对提交的证据真实性也是认可的，因此数额的差价根据双方的计算，一审判决141745元没有问题。第二、他们在实际移交房子当中产生的费用的主张权利不在某甲公司，如某乙公司认为交付的费用超出他们应当承担的费用，诉权应当在于其实际业主，不在于被上诉人。 某丁公司答辩称：实测报告是我们给业主办证所作，是没有问题的，因为实测报告跟房产证面积是一致的，某乙公司在领钥匙时产生的办理手续费用和换锁费用不在约定的合同范围之内，我们不予认可。 某甲公司一审起诉请求：一、被告立即支付原告定向开发房屋欠款4035780元，并以此为基数按某年3.55%（当前同期贷款市场报价利率）标准支付逾期付款利息（自2017年1月5日计算至实际支付之日，暂计至2023年8月16日为960706.22元）；共计4996486.22元。二、本案受理费及保全费等诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下： 某丙公司与某甲公司联合开发。2007年7月24日，某甲公司（甲方）与铜川某乙有限公司（后更名为某铜川某有限公司）（乙方）签订了《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》（以下简称“协议”）,《协议》第一条约定项目定向开发合作范围：1.项目名称：“世纪花园”商住小区。2.定向开发楼号：“世纪花园”第E10号商品住宅楼;建筑面积共计6474.06平方米；销售价格为1500元/平方米，共计总销售价971.1090万元(最终结算金额以实测面积据实结算)。3.土地费用：60.248万元/亩其中包含20.372万元/亩的建设规费，土地占地6.44亩，费用共计：387.997万元。《协议》第二条约定定向开发合作资金及付款办法：1.采取分期付款的方式：乙方在合同签订之日起5日内向甲方支付总销售价格的30%人民币291.3327万元做为甲方前期开发费用，在工程进行到地上3层时由乙方支付给甲方总销售价格的30%人民币291.3327万元,在项目封顶时由乙方支付给甲方总销售价格的30%人民币291.3327万元，待项目交付使用时由乙方将剩余款项人民币97.1109万元予以一次性付清(最终结算金额以实测面积据实结算)。《协议》第四条约定乙方逾期付款的违约责任：自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，被告于2007年3月27日向原告支付总销售价格的30%即人民币2913327元，于2008年4月25日向原告支付总销售价格的30%即人民币2913327元，于2008年8月15日向原告支付总销售价格的30%即人民币2913327元。2011年11月22日，原告委托被告将购房款尾款200万元支付至原告与住建局的共管账户，被告累计向某甲公司支付的款项为10739981元。 原告对进行了施工。完工后，原告于2011年开始向被告员工交付。铜川某对案涉房屋面积进行测绘，2019年4月15日出具《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》，结果显示：案涉E10号楼中共有住宅房屋48套、地下室42间，其中1单元住宅101、201、301、401、501、601未向被告交付，1单元地下室101、102、103、104、105、106未向被告交付，剔除上述未交付部分后，原告向被告实际交付住宅42套，建筑面积6892.28平方米；交付地下室36间，建筑面积905.51平方米。 另查明，2009年同小区其他楼的住宅房屋单价为2078.6元/平方米，地下室单价600元/平方米。双方在定向开发合作协议里未约定地下室的费用，庭审时被告认可地下室按某单价600元/平方米计算。原告某甲公司与被告某乙公司均认可合同履行过程中，某乙公司累计向某甲公司支付联建款10739981元，销售价格按某1500元/平方米计算，地下室按某600元/平方米计算。 再查明，原告与被告房地产开发经营合同纠纷一案一审法院于2018年3月20日立案受理，原告于2018年9月10日提出撤诉申请，2018年9月13日作出（2018）陕0204民初494号民事裁定书。 一审法院认为，原告某甲公司与被告某乙公司签订《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行其合同义务。原告主张被告支付土地及报建费用3879971元，被告某乙公司抗辩双方并未约定土地费用由谁支付，在什么条件下支付，世纪花园也未向被告交付6.44亩土地，被告无需向原告支付土地费用。庭审查明，原、被告双方签订的合作协议第二条明确约定了定向开发合作资金金额及付款办法，该条款对付款金额、付款比例、时间节点均进行了明确约定，且在最后备注最终以实测面积据实结算。按某原告所述，土地费用应当由被告承担，但在合作协议第一条第三项仅载明了土地费用的具体金额387.997万元，没有约定该款项的承担责任主体及支付期限。原告也未提交补充协议等其他证据证明土地费用约定由被告承担。原告主张在2018年其向一审法院起诉后，庭审后被告承诺付款故撤诉，但未提交相关证据证明，被告对此也不予认可。且协议第三条甲方职责明确约定甲方（原告）负责建设所需的各项手续，缴纳甲方应缴纳的各项费用。综上所述，被告某乙公司的抗辩理由成立，原告主张被告支付土地及报建费用3879971元，无事实和合同依据，不予支持。 原告主张被告支付建安费用及地下室费用，按某房屋面积6892.28平方米×1500元/平方米、地下室面积928.95平方米×600元/平方米计算。被告抗辩2011年因为原告长时间违约无法交付房屋，经过房屋住建局以及政府相关部门的协调，最终在原、被告以及政府部门对于实际交付的房屋和地下室的面积进行确认后，关于付款总额双方已经协商一致，2011年11月22日确定被告最终需要支付尾款200万元，即完成全部的购房款支付义务，后续无需再支付任何费用。庭审查明，某乙公司累计向某甲公司支付联建款10739981元，联建款按某1500元/平方米计算，地下室按某600元/平方米计算，原告某甲公司与被告某乙公司对上述事实均认可，一审法院予以确认。根据原告提交的2019年4月15日铜川某出具的《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》，显示案涉、地下室42间，其中1单元住宅101、201、301、401、501、601未向被告交付，1单元地下室101、102、103、104、105、106未向被告交付，扣除上述未交付部分后，原告向被告实际交付住宅42套，建筑面积6892.28平方米；交付地下室36间，建筑面积905.51平方米。被告某乙公司应当向原告支付E10号楼商业建筑联建款为：6892.28平方米×1500元/平方米+905.51平方米×600元/平方米=10881726元，减去被告某乙公司实际已经向某甲公司支付的10739981元，剩余141745元联建款未付。双方协议第二条明确约定定向开发合作资金最终结算金额以实测面积据实结算，2019年4月15日铜川某出具了《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》。故某乙公司应当按某该测绘面积向某甲公司支付剩余联建款141745元。 原告主张被告支付以未付款4035780.00元为基数，按某年3.55%标准支付逾期付款利息，自2017年1月5日计算至实际支付之日。双方协议约定待项目交付使用时由被告将剩余款项予以一次性付清(最终结算金额以实测面积据实结算)。案涉住宅项目于2011年开始陆续交付，协议第二条约定的金额被告于2011年11月22日已经付清。2019年4月15日才出具《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》，按某该测算结果被告还应当向原告支付141745元销售款，但是关于实测面积出具后被告应当何时支付双方并未约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限约定不明确的，原告可随时主张权利，但应当给对方必要的准备时间。故原告主张的利息应当以未付款项141745元为基数，自其向一审法院递交诉状之日2023年10月16日开始计算至实际支付之日，按某全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。某丙公司与某甲公司联合开发世纪花园小区，在本案中不承担民事责任。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、被告某铜川某有限公司于本判决生效后三十日内支付原告铜川某有限责任公司联建款141745元。二、被告某铜川某有限公司于本判决生效后三十日内支付原告铜川某有限责任公司逾期付款利息以141745元为基数，自2023年10月16日至实际支付之日，按某全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告铜川某有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取23386元，原告铜川某有限责任公司负担21819元，被告某铜川某有限公司负担1567元直接支付原告。 二审中某乙公司提交2009年世纪花园第21幢（E10）面积计算成果复印件3张，证明在2011年上诉人和被上诉人之间进行结算时，是根据当时的实测报告计算的剩余应付款。该报告与某甲公司在本次一审中提交的报告内容完全一致，在已经根据面积计算过剩余付款之后，不应当再根据实测报告要求某乙公司进行支付。在一审就提交的实测报告出具之前，双方已经认可确认的实测报告作为结算依据。某甲公司质证称，对证据真实性不认可，对证明目的也不予认可。某丁公司质证称，证据没有时间，看不出来是预测还是实测。因某乙公司提交的上述证据为复印件，没有其他证据佐证，故对以上证据不予采信。 本院对原审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一审法院对土地、报建费用及地下室费用认定是否正确。 案涉《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》是合同签订方真实意思表示，无合同无效情形，应为有效。 联建款按某1500元/平方米计算、地下室按某600元/平方米计算本院予以确认。 案涉、地下室扣除未交付部分后，某甲公司向某乙公司实际交付住宅42套建筑面积6892.28平方米；交付地下室36间建筑面积905.51平方米。案涉E10号楼商业建筑联建款为：6892.28平方米×1500元/平方米+905.51平方米×600元/平方米=10881726元，减去某乙公司实际已经向某甲公司支付的10739981元，一审认定某乙公司向某甲公司支付剩余141745元联建款并无不当。 按某某甲公司提交的2019年4月15日铜川某出具的《世纪花园小区E10号楼面积计算成果》，能够确定交付地下室面积为905.51平方米而非928.95平方米，一审对此认定并无不当。 某甲公司诉称判令某乙公司向其支付土地及报建费用3879971元，对此本院认为，首先，案涉《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》第一条第二项约定“世纪花园第E10号商品住宅楼；建筑面积共计6474.06平方米；销售价格为1500元/平方米”、第三项约定“土地费用：60.248万元/亩其中包含20.372万元/亩的建设规费，土地占地6.44亩，费用共计：387.997万元”的内容，综合以上两项内容，第二项单纯是房屋价值并不包含土地价值。合同中对于甲方（某甲公司）职责约定“负责办理建设所需的各项手续，缴纳甲方应缴纳的各项费用”，对于乙方（某乙公司）责任约定“乙方协助甲方办理产权，负责提供办理产权人私章一枚，身份证复印件壹份及相关的资料，按某政府规定缴纳乙方应缴纳的相关费用”，不能就此得出土地费用应由某甲公司负担的结论。其次，双方签订的是定向开发合作协议而非商品房买卖合同，定向开发协议中对于土地费用单独约定，表明该费用应当同房屋一并处理。上述协议第一条第二项没有约定义务履行方而实际由某乙公司承担，说明房屋费用以及土地费用均由某乙公司负担是双方共同的意思。合同约定交付房屋48套，实际交付42套，按某交付房屋占约定房屋比例，土地费用42÷48×387.9971元=339.4975元应由某乙公司负担。某甲公司上诉理由部分成立。 某乙公司辩称其在2011年交付合作房屋时已经按某结算金额付清尾款，无需再付任何款项，对此本院认为，《“世纪花园”住宅项目定向开发合作协议》第一条第二项约定了“最终结算金额以实测面积据实结算”的内容，而且从某甲公司发给某乙公司《委托书》内容看，仅是要求某乙公司将200万元汇入其公司住建局共管账户，并没有支付完200万元即无需支付任何款项的意思，一审按某据实结算数额判令某乙公司支付下余费用并无不当。 原审认定事实清楚，唯对土地费用判决不当，应予变更。某甲公司上诉理由部分成立，某乙公司上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销铜川市耀州区人民法院（2024）陕0204民初765号民事判决第三项。 二、变更铜川市耀州区人民法院（2024）陕0204民初765号民事判决第一项为，某铜川某有限公司于本判决生效后三十日内支付原告铜川某有限责任公司联建款141745元、土地费用339.4975元，合计3536720元。 三、变更铜川市耀州区人民法院（2024）陕0204民初765号民事判决第二项为，某铜川某有限公司于本判决生效后三十日内支付原告铜川某有限责任公司逾期付款利息以合计3536720元为基数，自2023年10月16日至实际支付之日，按某全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回铜川某有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按某《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取23386元，由铜川某有限责任公司负担2892元，由某铜川某有限公司负担20494元；二审案件受理费46775元，由铜川某有限责任公司负担5785元，由某铜川某有限公司负担40990元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十月二十二日 法官助理*** 书记员***