上海莘阳新能源科技股份有限公司与上海紫软投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2021）沪0118民初17381号 原告：上海莘阳新能源科技股份有限公司，住所地上海市崇明区 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。 被告：上海紫软投资有限公司，住所地上海市青浦区 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。 原告上海莘阳新能源科技股份有限公司（以下简称“莘阳公司”）与被告上海紫软投资有限公司（以下简称“紫软公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请保全，本院依法采取保全措施。经原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司（以下简称“信衡公司”）对系争房屋的价格进行评估。本案于2021年11月1日、2022年8月19日两次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人***、被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莘阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2015年1月21日签订的《房屋订购合同》；2、判令紫软公司支付莘阳公司解除合同违约金人民币（以下币种均同）1,888,190元；3、判令紫软公司赔偿莘阳公司房屋差价损失18,881,900元（依据建筑面积2,221.4平方米，合同单价8,500元/平方米，现市场单价17,000元/平方米，每平方米差价8,500元）；4、判令紫软公司承担本案诉讼费、保全费及12,462元保全担保费。 审理中，原告变更第三项诉请为：判令紫软公司赔偿莘阳公司房屋差价损失8,101,445.80元（根据评估咨询意见中可单独转让的12,147元/平方米计算差价）。 事实与理由：2014年9月30日，莘阳公司与紫软公司签订《上海紫软投资有限公司新建厂房（紫光物联科技基地）地源热泵系统工程合同》（以下简称“工程合同”），约定由莘阳公司为紫软公司建设位于上海市青浦区北青公路10688号与胜利路路口工地1-30#建筑建造热泵地埋管系统工程，合同总金额839万元。2015年8月18日，莘阳公司填报工程竣工验收单。2017年7月18日，紫软公司签章确认项目工程施工完成，同意竣工。2015年1月21日，双方签订《房屋订购合同》（以下简称“订购合同”），约定莘阳公司向紫软公司订购上海市青浦区北青公路10688号22号楼整幢房屋，该房屋建筑面积为2,221.4平方米，单价为8,500元/平方米，总购房款为18,881,900元。紫软公司应在2015年12月28日前交付该房屋，逾期交房达3个月以上，视为紫软公司违约，紫软公司应向莘阳公司支付购房款10%的违约金。2018年1月2日，双方签订《竣工决算协议书》，确认紫软公司应向莘阳公司支付余款809万元。2020年3月10日，紫软公司回复莘阳公司企业询证函时，明确该809万元全部作为购房款，因此莘阳公司按约履行了订房合同项下相应的付款义务，但是紫软公司并未在约定的交房日期交付房屋，莘阳公司为此多次发函要求按约履行义务，但紫软公司却始终推诿拒绝。上海市青浦区人民法院的（2020）沪0118民初16162号民事判决书已认定订房合同的目的已无法实现，因此莘阳公司起诉要求判如所请。 被告紫软公司辩称：1、因2016年国家新政策致使合同目的无法实现，属不可抗力，同意解除2015年1月21日签订的订购合同，紫软公司无主观违约的恶意。2、莘阳公司认为的解除合同违约金是因逾期交房产生，在（2020）沪0118民初16162号案件中基于逾期交房和办理产证主张过利息损失，获法院支持利息损失200余万元，高于合同约定的违约金，紫软公司也已根据生效法律文书退还了全部房款并支付利息损失，足以弥补莘阳公司的全部损失。莘阳公司已经基于实际损失主张相应权利，现又主张解除合同违约金和房屋差价的损失，属重复起诉，违反一事不再理原则。即使存在解除合同违约金，莘阳公司的损失已在另案中得到弥补，也不应当得到支持。3、莘阳公司主张差价损失的基础是基于其取得房屋的预期利益，但取得房屋的前提是支付全部房款，但莘阳公司仅支付了50%房款。4、系争房屋无法单独出售，没有交易价值，不认可莘阳公司提出的17,000元/平方米的市场单价。因此，不同意除第一项诉请以外其他全部诉讼请求。 经开庭审理查明，2014年9月30日，紫软公司（甲方）与莘阳公司（乙方）签订工程合同，约定由乙方为甲方北青公路10688号与胜利路口工地1-30#建筑建造地埋管系统工程，合同总金额为839万元；合同另对其他内容进行了约定。 2015年8月18日，莘阳公司填报工程竣工验收单。2017年7月18日，紫软公司签章确认项目工程施工完成，符合规范设计要求，满足竣工验收，同意竣工。 2015年1月21日，紫软公司（甲方、出卖方）与莘阳公司（乙方、买受方）签订订购合同，约定乙方向甲方订购系争房屋，建筑面积为2,221.40平方米；签订本合同前，乙方已经充分知晓有关房屋的状态、性质、质量等情况，乙方不得以此否认本合同的法律效力；该房屋用途为研发、生产；甲乙同意在2015年12月28日前按本合同约定的标准将房屋交付给乙方，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起转移给乙方；乙方在接到甲方的《客户入驻通知单》后，需在5个工作日内与甲方办理该房屋的交接事宜，乙方逾期办理该房屋交接手续且对甲乙任何一方造成损失的，责任由乙方承担，同时，从到期后的次日起视同甲方已经将该房屋交付乙方使用，甲乙双方的权利义务按该房屋交付后的约定执行；甲方逾期交房但未超过3个月，甲方需按乙方已付款项的银行同期利率向乙方支付利息，若逾期达到3个月以上，视为甲方违约，乙方有权终止合同，甲方应向乙方支付违约金为总购房款的10%；甲乙双方约定该房屋的成交单价为8,500元/平方米（建筑面积），按暂测面积计算总购房款为18,881,900元，同时，在该房屋的实测面积确定后，应按照实测面积重新结算该房屋的总购房款，差额实行多退少补；房款第一次应于2014年10月28日前支付总购房款的10%，即188万元；第二次于交房之时，乙方支付至该房屋总购房款的50%，即7,560,950元；剩余款项乙方通过贷款方式来支付房款；乙方同意签订本合同时，支付定金总价值10%，作为甲乙双方当事人履行本合同的担保，自双方签订《上海市房地产买卖合同》后，该定金可抵充房款；乙方确认该房屋的总购房款的50%需要通过银行贷款来支付甲方的房款，这笔贷款需由甲方协助乙方办理完成，若由于甲方原因贷款未能及时办下来，则耽误的支付剩余款项的时间不算乙方支付房款逾期时间内；乙方需在该房屋交接前，与园区物业管理公司签署有关物业管理合同，并履行各自的权利义务，从该房屋交接之日起，乙方应按照该房屋的建筑面积和物业管理规定，向园区物业管理公司缴纳物业管理费，物业管理费待定，与园区物业公司另签协议；甲方在取得该房屋的初始产权证后，即与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，除双方协商一致外，买卖合同不得改变本合同已约定的内容，买卖合同签订且甲乙双方履行合同后，甲方即承诺协助乙方办理该房屋的房地产权证，乙方办证所需费用由乙方承担；办理房地产权证的具体时间为交房后2年内，或最长不超过2018年12月28日，否则视为甲方违约并追究其违约责任，若由于国家政策问题除外；由于包括了甲乙双方签署的工程合同，在甲方支付了乙方工程款后一周内，乙方支付同等金额的购房款；在交房之时，乙方支付至该房屋总房款的50%。合同另对其他内容进行了约定。 2017年9月20日，位于上海市青浦区香花桥街道北青公路10688弄的房产登记在紫软公司名下，土地性质为国有，用途为工业用地，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。 2018年1月2日，紫软公司与莘阳公司签订《竣工决算协议书》，载明地源热泵空调地埋系统合同造价、乙方报价、甲方审定结算造价均为839万元，已付工程款为30万元，应付余款为809万元；质保期为2015年11月1日至2017年11月1日。 2018年12月4日，莘阳公司向紫软公司发送《关于尽快办理房产权证的函》，载明本公司已于2015年11月1日完成地源热泵工程施工及验收工作，工程质量为合格，工程决算总金额为839万元，鉴于此，双方应及时沟通以下事项：及时告知本公司办理房地产权证进展情况及本公司应当配合提交的文件清单。 2020年3月10日，莘阳公司向紫软公司发送《企业询证函》，载明莘阳公司向紫软公司支付购房款8,089,999元。同年3月18日，紫软公司对上述内容予以确认。 2020年7月15日，莘阳公司向紫软公司寄送《关于尽快交付房屋的函》，函告要求紫软公司及时履行合同义务，向莘阳公司签发《客户入驻通知单》并交付房屋。 2020年8月17日，莘阳公司诉诸本院，要求紫软公司继续履行订购合同、交付系争房屋、办理过户手续、支付已付房款的利息，本院以（2020）沪0118民初16162号案件受理。本院就系争房屋能否过户函告上海市青浦区规划和自然资源局（以下简称“规资局”），该局复函称根据《上海市人民政府转发市规划国土资源局制定的〈关于加强本市工业用地出让管理的若干规定〉的通知》（沪府办[2016]23号）中第十五条规定，工业用地产业项目类建设用地使用权不得整体或者分割转让、宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，故上述工业用地地块中22号幢房屋不可单独分割转让。2021年4月7日，本院向莘阳公司释明规资局关于系争房屋无法单独分割转让的回复意见，莘阳公司仍坚持其诉讼请求。2021年5月17日，本院作出判决，认为系争屋已经规资部门函告不可单独分割转让，订购合同的目的无法实现，合同已无继续履行的必要，判决紫软公司支付莘阳公司已付房款的利息损失（以188万元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率，自2014年10月28日计算至2015年12月28日；以809万元为基数，支付自2015年12月29日至判决生效之日止的利息，2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付），同时驳回了莘阳公司的其余诉讼请求。该案已生效，紫软公司履行了生效判决确定的付款义务，支付利息损失2,245,920.53元，并将莘阳公司的已付房款8,089,999元全部返还。 又查明，2013年1月18日，上海市青浦区规划和土地管理局（出让人）与紫软公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”），约定出让宗地面积为66,862.70平方米，坐落于张江高新区青浦区，用途为工业用地，第二十三条约定，本合同项下出让的工业用地，由受让人按照本合同约定使用，不得分层分割转让、出租。产业类型为工业标准厂房的项目用地可按有关规定转让、出租。 审理中，经莘阳公司申请，本院依法委托信衡公司以不可分割转让、可分割转让两种不同的假设条件，对2021年9月8日系争房屋整幢房屋价格进行评估。2022年7月1日，信衡公司出具房地产估价报告，估价结果为“估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为2,256万元，折合建筑面积单价为10,124元/平方米”；出具房地产评估咨询意见，咨询意见结果为“通过市场调查，结合行业内专家调查意见的基础上，确定估价对象于2021年9月8日假定可以转让的市场价值为2,707万元，折合建筑面积单价为12,147元/平方米”。审理中，信衡公司出庭就房地产估价报告及评估咨询意见接受当事人的质询，鉴定人员表示：不可转让价格是按照整体房地产的平均单价计算；可转让价格是根据市场调查和专家打分确定的专家意见。莘阳公司为此支付鉴定费7万元。对于上述房地产估价报告及评估咨询意见，莘阳公司表示，无论是估价报告的不可转让条件下的价格还是评估咨询意见的可转让条件下的价格，都偏低；紫软公司表示，系争房屋不可单独转让，即不存在单独的价值，也不存在可转让条件下的市场价值，上述两份报告没有参考意义。 双方当事人一致确认，签订订购合同时系争房屋尚在建造过程中。莘阳公司以工程款充抵房款，已付50%左右房款，约定第二笔房款待交付房屋后贷款支付，因房屋未交付故未支付。 以上事实，由各方当事人的陈述、承包合同、微信聊天记录、清场通知书、告知书、民事判决书、房地产估价报告、评估咨询意见等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，莘阳公司表示，出让合同中明确约定不得分割转让，沪府办[2014]26号《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》第十五条第（二）款规定建设用地使用权不能不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，该政策早于订购合同的签订时间，府办[2016]23号是对沪府办[2014]26号的延续，并非新出的政策，故本案不适用订购合同第8-1条的国家政策问题除外情形，也并非因2016年国家新政策导致合同无法履行。紫软公司在莘阳公司不知情的情况下承诺房屋可转让，明知无法分割转让时仍承诺可单独办理产证，导致了莘阳公司的损失，紫软公司作为专业的房地产开发商应对此承担全部责任。解约违约金与利息损失不存在冲突，利息损失是实际损失，差价损失是预期可得利益损失，因订购合同约定的是可转让价格，故应以咨询意见中的可转让价格作为计算差额的标准。若解除合同违约金和差价损失只能主张一项，则主张差价损失。 莘阳公司为此提供：1、2021年9月12日的录音，紫软公司的招商负责人***自认系争房屋现市场单价为17,000元/平方米。2、保全担保费发票，证明支出担保费12,462元。紫软公司对此质证称：1、***负责招商而非销售，无权代表公司认定房屋价值，录音中也说明了房屋以租为主，报价高是为了促成租赁，该价格没有意义。2、与本案无关，无合同约定或法律规定需紫软公司承担保全担保费。 紫软公司主张，出让合同中没有明确禁止分幢出租出售，沪府办[2014]26号只是试行办法，2014年以后青浦区范围内也有在出让合同没有禁止的情况下办理出单独产证的案例。订购合同已明确莘阳公司知晓房屋状况，也告知了土地的工业性质和用途，莘阳公司也是项目的施工方。签订合同时紫软公司认为政策不确定，还存在可以办出单独产证的可能性，一直努力争取办理过户，希望能继续履行合同，直至（2020）沪0118民初16162号案件诉讼。现因国家政策导致合同目的无法实现，属不可抗力，责任不在于紫软公司，即使法院认为需要赔偿，也应计算至法院明确告知莘阳公司无法过户之日，紫软公司不存在主观恶意，即使存在过错，双方过错程度相当，且已付的利息损失应当进行冲抵和补偿。 紫软公司为此提供：房地产抵押估价报告，证明2020年5月18日系争房屋建筑面积单价为8,710元/平方米；房地产价格预估单，证明2022年7月15日系争房屋单价为7,500元/平方米。莘阳公司对此质证称，该两份报告为紫软公司向银行融资贷款而出具，通常评估价格较低，无法作为本案参考的依据。 根据庭审查明的事实，本院认为，系争房屋已明确不可单独分割转让，订购合同的目的无法实现，莘阳公司要求解除合同，紫软公司亦同意解除合同，本院予以确认，以向紫软公司送达诉讼材料之日即2021年9月28日作为合同解除日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 莘阳公司主张的解约违约金、差价损失均为合同解除后果的处理，存在重复主张，莘阳公司选择以差价损失补偿其实际损失，于法无悖，本院予以确认。经本院委托，信衡公司严守鉴定规范，评估出具了不可分割转让、可分割转让两种条件下的房屋价格，双方当事人虽对此评估价格不予认可，但未就此进一步举证或提供的证据的评估节点并非本案的评估时间节点，故本院对双方当事人的该项意见不予采纳并确认该评估价格应属公平合理。系争房屋实际已不可能分割转让，莘阳公司要求以可分割转让条件下的价格为标准计算差价损失，无事实与法律依据，本院不予采纳。 规资局回复系争房屋不可单独分割转让是依据府办[2016]23号文件，但沪府办[2014]26号文件中对此政策已有规定，且施行日期早于订购合同的签订时间，故本院对紫软公司主张的不可分割转让是因2016新出政策的意见不予采信。在已有规定明确不可分割转让的情况下仍签订订购合同约定过户，紫软公司作为出卖方负有主要过错，莘阳公司作为买受方亦有责任查明受让标的情况及当下的转让政策，莘阳公司未作充分审查而轻信紫软公司的承诺，对于订购合同的无法履行亦存在一定过错。经本院在（2020）沪0118民初16162号案件的释明，莘阳公司仍要求继续履行订购合同，莘阳公司应自行承担2021年4月7日之后的扩大损失。 系争房屋未按约交付给莘阳公司，莘阳公司为履行订购合同支付的房款存在利息损失无疑，（2020）沪0118民初16162号案件判决紫软公司支付的房款利息损失是莘阳公司实际损失，与本案中莘阳公司主张的差价损失并不矛盾，但确定本案中紫软公司赔偿金额时亦应考虑（2020）沪0118民初16162号案件中莘阳公司损失的填补情况。 因此，本院综合考虑合同解除的原因、双方过错程度、订购合同的履行情况、莘阳公司的实际损失、对于扩大损失的责任、评估报告的不可分割转让的价格等因素，酌定紫软公司赔偿莘阳公司20万元。 莘阳公司主张的保全担保费，并无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告上海莘阳新能源科技股份有限公司与被告上海紫软投资有限公司签订的《房屋订购合同》于2021年9月28日解除； 二、被告上海紫软投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘阳新能源科技股份有限公司损失20万元； 三、原告上海莘阳新能源科技股份有限公司的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81,812.64元，由原告负担77,512.64元，被告负担4,300元；保全费5,000元，由被告负担；鉴定费7万元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年九月二十二日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。